1년 전쯤 주택 임대와 구입 중 어는 것이 유리할 것인지에 대한 기사를 쓴 적이 있다. 당시 주택 가격 하락폭이 커서 일부 지역에서는 주택 구입이 렌트보다 유리하다는 내용이었다.

당시 디트로이트와 피츠버그의 경우 주택을 소유하는 비용이 임대하는 비용보다 낮아 주택을 소유하는 것이 절대적으로 유리했다. 남가주에서는 주택 가격 하락폭이 큰 리버사이드 지역의 주택 소유 및 임대 비용이 별 차이가 없어 주택 구입에 유리한 지역으로 꼽히기도 했다. 이같은 ‘렌트’냐 ‘구입’이냐는 주택 구입을 계획해 본 바이어라면 누구나 스스로에게 한번쯤 던져보는 질문이다.

주택시장 기상도

주택시장의 상황에따라 렌트를 선호하는 경향이 나타나기도 하고 반대 경향이 나타나기도 한다. 주택 시장 침체 5년째를 맞고 있는 지금 렌트와 주택 구입에 대한 바이어들의 생각은 과연 어떻게 바뀌었을까? USA 투데이 부동산판에 실린 렌트와 구입 때 장단점과 렌트와 구입을 결정하는데 도움이 될만한 몇가지 고려 사항을 소개한다.

■임대 수요 증가 전망

1년여가 지난 지금도 주택 가격은 눈에 띌만한 회복세를 보이지 않고 있다. 지역에따라 차이가 있지만 1년전과 비교해 주택 가격이 떨어진 지역이 많고 가격이 오른 지역도 상승폭은 크지 않다. 반면 주택 모기지 이자율 하락은 지난해부터 지속적으로 이어져 10월 둘째주 30년 고정 모기지 이자율의 전국 평균은 사상 최저 수준이라는 4.19%로 다시 떨어졌다.

이쯤되면 주택 구입시 드는 비용이 임대 비용보다 훨씬 저렴하다고 판단하는 주택 구입자들의 발길이 주택 시장에 이어져야 하는데 실상은 그렇지 않다.

온라인 주택 매물 리스팅 업체인 트룰리아닷컴의 조사에 따르면 지난 8월중 주택 소유가 ‘아메리칸 드림’이라고 생각하는 응답자의 비율은 약 72%로 1월 조사때의 77%보다 하락했다. 또 현재 주택을 임대 중인 렌터 4명중 1명은 앞으로 절대 주택을 구입하지 않을 것이라고 답해 앞으로 오히려 주택 구입보다는 임대 수요가 늘어날 것으로 전망되고 있다.


침체 5년차... 주택보유 인한 부담 염증
임대 - 소유 차이 없지만 바이어 몸사려


왜 그럴까? 가장 최근의 주택 시장 침체를 지켜보면서 주택 보유로 인한 여러 부담에 염증을 느낀 가구가 늘었기 때문으로 볼 수 있다. 과거에는 주택 임대를 고려하는 계층은 주로 대학생 또는 주택 구입에 필요한 다운페이먼트 자금을 마련하려는 신혼 부부 등이 주를 이뤘다.

하지만 이제는 수년간 주택을 보유하고 자녀까지 둔 가구들도 다시 주택 보유보다는 임대를 결정하는 경우가 늘고 있다. 주택 보유에 힘겨워하는 이유 외에도 현재 주택 시장 사정이 불분명한 것도 임대 결정이 늘고 있는 이유다. 모기지 이자율이 사상 최저 수준이고 주택 가격도 전보다 하락해 주택 구입의 적기임에는 분명하다. 하지만 최근 연일 불거지고 있는 차압 매물 처리 오류 사태로 인해 주택 시장에서 차압 사태의 진정 기미가 보이지 않는데다 고실업률 등 전반적인 경제 사정도 나아지지 않고 있는 것이 바이어들의 발길을 임대 시장쪽으로 돌리고 있다.

애리조나 탬파에서 2년 전 정든 집을 팔고 아직까지 주택을 임대하고 있는 오스카 마티네즈는 주택매매 때 남은 이익을 본인의 건축업 사업에 투자하는데 사용했다. 마티네즈는 “아직도 주택을 다시 구입할 만큼 사업이 안정된 것 같지 않다”며 “사업이 안정됐다는 확신이 설 때까지 사업 이익을 주택 구입보다는 사업 재투자에 사용할 계획”이라고 말했다.

■ 주택 구입 장단점

주택을 구입함에 따르는 가장 큰 장점은 투자 효과가 발생한다는 점이다. 세월이 흐르면서 모기지 페이먼트 납부에따른 주택 에퀴티가 쌓이게 된다. 주택 가격이 상승하는 시기라면 이같은 저축 효과는 더욱 커지게 된다.

또 모기지 페이먼트 납부로 인한 절세 효과는 임대시 받을 수 없는 효과 중 한가지다. 반면 주택을 보유하는 동안 각종 비용이 발생하는 데 관리 및 수리 비용은 물론, 재산세, 보험료 등이 대표적인 주택 보유 비용이라고 하겠다.

최근 주택 구입에 따른 장점보다는 단점이 부각되는 경우가 많다. 경제 사정이 악화되면서 주택 보유의 즐거움을 느끼기보다 각종 부대 비용에 부담을 느끼는 가구가 늘고 있다. 텍사스 포트 워스에 거주하는 스테이스 풀러는 심지어 주택을 보유하고 있는 것이 ‘악몽’이라고 까지 말한다.

풀러는 82년 주택을 구입해 현재까지 살고 있는데 남편이 사망한 후로부터 혼자 부담해야 하는 모기지 페이먼트 납부에 힘겨워 하고 있기 때문이다. 풀러는 “남편 사망 후 집을 처분하고 렌트를 했어야 했다”며 주택 처분 시기를 놓친 것에 대해 아쉬워 하고 있다.

낮은 이자율과 주택 가격 하락으로 주택 구입 적기임에도 불구하고 주택 임대에 대한 수요가 오히려 늘어날 전망이다. 주택 구입과 임대에 따른 각 장단점을 파악해 본인에게 도움이 되는 결정을 내리도록 한다.


숨겨진 비용 철저히 분석 렌트여부 결정





■인터넷‘렌트vs 구입’비용계산

인터넷 상에는 주택 임대와 구입 때 들어가는 비용을 계산해 비교해 주는 각종 계산기가 넘쳐나고 있다.

이들 대부분의 계산기는 렌트, 주택 가격, 모기지 이자율, 재산세율 등의 정보를 입력해 주택 임대와 구입 때 예상되는 비용을 예측하는 방식으로 두 옵션간 비교를 돕는다. 하지만 각 계산기마다 입력해야 하는 항목이 달라 예측 결과가 제각각이어서 이용자들을 혼란스럽게 하는 경우가 많다. 또 예상되는 주택가격 상승(하락)률을 입력하는 항목이 있는데 요즘처럼 주택시장의 미래를 예측하기 힘든 상황에서는 이들 계산기를 사용해 정확한 비용을 예측하는 것이 더욱 힘들어 진다.

온라인 계산기의 가장 큰 맹점은 주택 구입이나 임대 때 발생하는 숨겨진 비용을 잡아내지 못한다는 것이다. 예를 들면 지은 지 오래된 집을 구입하는 경우 구입 후 수리 비용이 최근 지어진 집보다 많이 발생할 가능성이 높고 에너지 효율도 떨어져 에너지 비용 역시 숨겨진 비용이라는 것이다.

■주택 임대 장단점

주택 임대의 가장 큰 장점은 주택 관리 부담으로부터 자유로울 있다는 것이다. 렌트만 내면 건물주가 각종 주택 결함에 대한 수리를 책임져 주기 때문이다. 또 최근 주택 공실률이 높은 지역에서는 건물주들이 각종 인센티브를 제공하며 테넌트를 찾고 있다. 이를테면 가전제품을 제공하거나, 저렴한 계약금 등을 제공하기도 하는데 공실률이 높은 지역에서 임대시 장점이라고 할 수 있다.

반면 크레딧이 나쁘면 공실률이 높은 지역이라해도 주택을 임대하기가 힘들어진다는 것은 누구나 다 아는 사실이다. 임대 신청서를 제출하기 전에 우선 크레딧 리포트를 확인해 혹시 오류가 없는 지 확인하고 건물주에게 해명을 준비하면 도움이 된다. 또 만약 크레딧이 낮다고 판단되면 건물주에게 고정적인 직업이 있음을 설명하고 계약금을 조금 더 낼 의향이 있음을 통보하면 임대 승인에 도움을 준다.

임대의 단점은 각종 규제가 따른 다는 것이다. 아무래도 타인 소유의 집을 일정 기간 빌려 거주하는 것이기때문에 여러가지 면에서 제약이 따를 수밖에 없다. 일부 건물주의 경우 애완 동물을 키우지 못하도록 금지하기도 하고 대부분의 경우 집안 내부를 맘대로 고치지 못하도록 되어 있다.