타이틀 보험 있다면 소유권 분쟁 우려 낮아
경매로 나온 매물은 위험부담 많아 피해야
최근 대형 은행들이 주택 차압을 일시 중단 한다는 기사가 연일 부동산 관련 뉴스에 등장하고 있다.
이미 처리된 차압 매물의 서류 심사 과정에서 부실이 발견돼 향후 차압 절차를 중지하고 조사에 들어가 원인을 밝히겠다는 것이다. 이에따라 대형 은행인 JP모건체이스, GMAC 모기지, BOA 등은 이미 23개주에서 진행중이던 주택 차압 절차를 중지했다. 또 다른 대형 은행인 웰스파고는 주택 차압 관련 최고 책임자 중 한명이 150여건에 달하는 차압 관련 서류를 날짜만 확인하고 서명한 것을 인정해 파문이 되고 있다. 타이틀 관련 부분을 가장 주의 깊게 검토해야할 타이틀 업체의 일부 직원은 검토를 하지도 않고 법원 서류에 서명한 것으로 드러나 문제는 더욱 커질 것으로 우려된다.
문제는 차압 매물 거래시 가장 중요한 타이틀 상에 오류가 발생할 수 있다는 것이다. 과거 소유주가 여러명일 경우 소유권 등기가 제대로 이뤄지지 않아 나중에 소유권 분쟁이 발생할 수도 있다는 것이다.
그동안 잘못된 관행으로 차압 절차를 진행한 은행측은 차압 중지로 인한 경제적 손실은 물론 이미지에도 타격을 입게 됐다. 하지만 누구보다도 이번 부실 차압 절차 사태로 우려가 가장 깊은 쪽은 이미 차압 매물을 구입한 바이어나 앞으로 차압 매물 투자 계획을 가지고 있는 바이어들일 것이다.
◇차압 매물을 구입한 소유주
이미 차압 매물을 구입했다면 이번 사태를 지켜보면서 과연 내가 정상적으로 주택을 소유하고 있나, 아니면 혹시 과거에 소유권 양도가 제대로 이뤄지지 않아 또 다른 소유주가 나타나지나 않을까하는 우려를 피할 수 없다. 만약 소유권 등록이 제대로 이뤄지지 않았다면 현재 납부하고 있는 모기지 페이먼트에 의구심이 들 수 밖에 없다.
하지만 전문가들에 따르면 현재 소유하고 있는 차압 매물에 또 다른 소유주가 등장한다고 해도 타이틀 보험을 보유하고 있다면 하루 아침에 주택을 잃고 길에 나앉을 확률은 작다고 한다.
일부 예외는 있지만 차압 매물 거래를 포함, 대부분의 주택 거래시 셀러가 바이어에게 타이틀 보험을 구입해주고 있다. 타이틀 보험을 보유하고 있다면 소유권 분쟁으로 부터 자유로울 수 있다는 것이다.
만약 과거에 정리되지 않은 소유주가 나타나 소유권을 주장한다면 우선 타이틀 보험 업체를 상대로 업무 처리 부실로 책임을 물을 수 있겠다. 드물지만 만약 소유권 분쟁에서 패소하더라도 타이틀 보험이 있다면 법정 비용과 일정액을 보상 받을 수 있는 길이 열린다.
전문가들이 현재 주택 소유주가 소유권 분쟁에서 패해 집을 빼앗길 확률이 작다고 하는 이유는 비록 차압 절차상의 오류로 소유권이 여전히 전주인에게 있음이 확인돼도 법원이 웬만해서는 전주인에게 집을 돌려주라는 판결을 내리지 않기 때문이다.
우선 차압 절차상의 오류와 관련, 현 소유주는 아무런 잘못이 없고 현재 모기지 페이먼트를 납부하고 있는 선량한 피해자라는 판단이 작용하는 것이다. 반면 전 소유주는 모기지 페이먼트를 감당하지 못해 차압 절차를 시작했고 다시 주택을 돌려줘도 같은 일이 반복될 것이라는 판단이 동시에 작용하기 때문이다.
◇차압 매물 구입 계획인 바이어
전문가들은 앞으로 차압 매물을 구입할 계획이라면 경매를 통한 구입은 자제하라고 충고한다. 경매에 나오는 차압 매물의 경우 구입이 완료되기 전까지 타이틀 검색이 힘들고 타이틀 보험 구입도 불가능하기때문에 최근 불거진 ‘타이틀 파문’과 같은 위험 부담을 안은 주택 구입이라고 할 수 있다.
반면 경매를 통해 부동산 투자가에게 매매된 후 다시 일반 매물로 주택 시장에 나오는 매물을 비교적 안전하다. 이 경우 렌더와 부동산 에이전트가 바이어로 하여금 타이틀 보험을 구입하도록 권유하기 때문이다. 따라서 주택 거래를 마치기 전에 타이틀에 문제가 없는 지 타이틀 업체를 통해 점검할 수 있다.
만약 차압 절차를 거친 매물을 구입할 계획이라면 차압 절차와 관련된 타이틀 오류 보상을 포함하는 타이틀 보험을 구입해 줄 것으로 셀러에게 요청한다. 또 타이틀 업체로 하여금 타이틀 상에 문제가 전혀 없음을 확인하는 서류를 받아 놓는 것도 만약의 분쟁에 대비하는 길이다.
<준 최 객원기자>
