경제지표 꿰고 네트웍 구축하라

2010-10-07 (목)

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■성공하는 부동산 투자자를 위한 10계명

부동산 중개업이란 직업은 인류 역사상 가장 오래된 직업 중 하나다. 주택에 대한 소유 개념이 발생하면서 주택을 사고팔 때마다 원활한 거래를 위해 중개인이 필요하게 됐다. 일부는 주택을 사고팔면서 발생하는 수익에 눈을 떠 이를 부동산 투자업으로 발전시키기도 했다.

그만큼 부동산 투자라는 것은 일반인들에게도 가장 친근한 투자수단이고 주변에서 흔하게 접할 수 있는 용어이기도 하다. 하지만 부동산 투자에 나서는 사람들이 다 성공하는 것은 아니다. 특히 최근처럼 부동산 시장의 침체가 장기화 하는 경우에는 부동산 투자에서 살아남기가 쉽지 않다. 그렇다고 부동산 투자에 나서는 모두가 실패하는 것도 아니다.

부동산 시장 불황기에도 반드시 성공하는 투자가가 나오게 마련이다. 또 그 뒷면에는 부동산 투자를 성공으로 이끈 분명한 이유가 있다. 부동산 투자 성공의 비결이 따로 있는 것이 아니다. 부동산 투자에 앞서 부동산 투자에 성공한 투자가들의 자세를 익히고 이를 몸소 실천하면 된다. 금융정보 웹사이트 인베스토피디아가 소개하는 성공하는 부동산 투자가의 자세 10계명에 대해 알아본다.

바뀌는 부동산 법규·용어 등 계속 공부
REIT·TIC 등 특정 분야 ‘달인’ 되고
직원·고객·건물주 등과 좋은 관계 맺어야

◇ 부동산 투자를 전문사업으로 여긴다.

부동산 투자를 일종의 사업으로 여기고 시작해야 한다. 여윳돈이 생겼다고 해서 재미삼아 부동산 투자에 나섰다가는 기대했던 성공을 거두기는커녕 여윳돈마저 몽땅 잃기 십상이다. 부동산 투자를 사업으로 여기고 투자 전 장단기 계획을 수립한다.

부동산 투자에 대한 사업계획이 없으면 부동산 투자로 당초 얻고자 하는 목표가 불확실해 진다. 목표가 불분명하면 무슨 일에서나 그렇듯 판단이 필요한 순간에 잘못된 판단을 내리거나 판단 타이밍을 놓치기 쉽다. 판단이 한 순간만 늦어도 손꼽아 기다렸던 투자 기회는 한순간에 날아간다.

또 투자계획을 수립하면 목표했던 투자 수익을 얻기 위한 과정에 대한 밑그림을 그려볼 수 있다. 목표한 지점까지 돌아가지 않아 실패할 확률을 낮출 수 있다는 것이다.

◇ 시장을 철저히 이해한다.

부동산 투자에서 성공을 거두려면 시장을 철저히 파악해야 하는데 이때 거시적 및 미시적 접근 자세가 필요하다. 우선 거시적으로 시장을 이해하려면 각종 경제지표에 익숙해져야 한다. 주택시장 흐름에 직접적으로 영향을 미치는 모기지 이자율 추세라던가, 간접적으로 영향을 주는 실업률 등 고용시장 상황, 소비자 지출 현황 등의 발표에 항상 귀를 쫑긋 세우고 있어야 한다. 부동산 시장을 둘러싼 각종 경제 지표를 이해하고 있으면 앞으로 부동산 시장이 어느 방향으로 향하게 될 지에 대해서도 어느 정도 감을 잡을 수 있다.

부동산 시장에 대한 거시적인 접근과 동시에 본인이 투자를 계획한 시장 상황에 대해서도 철저히 이해하고 있어야 한다. 예를 들어 주택시장 투자에 관심 있다면 주택 임대료와 공실률 등의 발표에 귀를 기울여야 할 것이다.

주택 시장 내에서도 플리핑에 관심이 있다면 주택 차압률 추이와 숏세일 매물 증감률 등이 관심 대상이다. 또 상업용 부동산 투자에 관심이 있다면 사무실 건물, 산업용 건물 등에 대한 가치 평가 기준이 다르기 때문에 이에 대한 철저한 이해도 필요하다.

◇ 높은 윤리의식을 갖춘다.

부동산 투자에 성공하는 사람들에게는 윤리의식이 높다는 공통점이 있다. 부동산 중개를 직업으로 삼는 중개인들은 이같은 윤리의식을 법으로 규제 받는다. 하지만 일반 투자가들의 윤리의식을 문제 삼을 법적인 잣대는 없다. ‘한탕’을 위한 순간적인 유혹에 빠져 윤리의식을 저버리기 쉬운 것이 부동산 투자업이다.

하지만 윤리의식이 낮은 투자가들은 부동산 투자 업계에서 살아남기 어렵다. 부동산 투자업이란 특성상 사람을 상대해야 하는 일이 많기 때문에 안 좋은 평판이 업계에 퍼지면 다음 거래가 쉽지 않게 된다.

◇ 한 분야의 달인이 된다.

부동산 투자기법이 워낙 다양하기 때문에 한 가지 기법에만 초점을 두는 것이 부동산 투자 성공의 지름길이다. 누가 부동산 투자신탁(REIT)에 투자해 짭짤한 수익을 올렸다는 말을 듣고 REIT에 투자했다가 재미를 못 보니까 다시 부동산 공동투자(TIC)에 눈을 돌리는 식의 우왕좌왕식 투자는 위험하다.

부동산 투자에서 성공하려면 먼저 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 각종 경제지표를 항상 점검하고 확인해야 한다(위). 한 부동산 투자 세미나에 참석한 인원들이 강사의 강의에 귀를 기울이고 있다. 수시로 변하는 부동산 관련 규정과 용어들을 익히는 것도 부동산 투자 성공의 한 방법이다.

세무 전문가 도움 받아야

한 가지 투자수단이나 시장에 집중해야 그 시장에 대한 정보가 쌓이고 이해력도 깊어져 투자에 도움이 된다. 무엇보다도 부동산 투자에 대한 자신감이 생겨 성공에 한 발짝 다가설 수 있게 된다. 물론 부동산 투자에 자신감이 붙는 수준에 이르려면 시간이 오래 걸리게 마련이다. 뜸이 오래 든 만큼 자신감도 높아지므로 조급해하면 안 된다. 특정 부동산 분야에서 기대했던 투자 성공을 거뒀다고 판단되면 다른 부동산 투자 분야에서도 같은 절차를 밟아 가면서 투자에 대한 자신감을 쌓는다.

◇ 고객 관리 및 대인관계 중시한다.

부동산 업계에서 추천이나 소개가 성공의 열쇠라고 할 수 있다. 그만큼 고객 관리나 대인관계가 중요하는 것이다. 상대방에게 좋은 인상을 심어주지 못하면 그 상대방으로부터 비즈니스를 기대하기란 힘들다. 상대방에는 파트너, 직원, 고객, 테넌트, 건물주 등 사업차 맞닥뜨리는 모든 사람들이 포함될 수 있다. 항상 존중하는 마음으로 대해야 상대방의 마음을 살 수 있다. 상대방의 말에 귀를 기울이고 불만사항이나 걱정사항에 신속하고 적절히 대처하는 것이 좋은 평판을 쌓는 길이다.

◇ 항상 공부하는 자세를 지닌다.

부동산 시장이 제자리걸음인 적이 없듯이 부동산과 관련된 법과 규정, 용어들도 항상 시대에 맞춰 변하게 마련이다. 이같은 변화에 뒤처지면 그만큼 부동산 투자 성공에서 멀어지게 된다.

항상 변하는 부동산 관련 법 규정에 익숙해지려면 당장 시간과 노력이 투자되어야 하는데 미래에 대한 투자로 여기고 게을리 하지 않는다. 예를 들어 새로 개정된 부동산 관련 법을 이해하는 일을 무시하고 넘어가도 당장 큰 손해가 발생하지 않을 수 있다. 하지만 만약 관련 법규를 무시함으로써 발생한 위법사항은 무시될 수 없다는 것을 기억하고 새로 제정되는 부동산 관련 법규나 용어를 익히는데 시간을 투자한다.

◇ 유능한 세무 전문가의 도움을 받는다.

건물에 대한 재산세 비용이 부동산 투자비용의 대부분을 차지한다. 스스로 부동산 관련 세법에 대해 공부하고 절세 전략을 짜보는 것도 가능하지만 엄청난 양의 시간과 노력이 필요한 작업이다. 부동산 전문 세무인을 물색해 도움을 받는 것이 세금 비용과 시간, 노력 등을 줄이는 지름길이다. 물론 세무 전문가에게 장부 정리를 위임하고 절세 방법을 문의하는 것도 비용이 들겠지만 절세 효과와 비교하면 무시해도 될 비용이라고 할 수 있다.

◇ 네트웍 구축

잘 구축된 네트웍은 항상 투자기회를 가져다 준다. 네트웍 그룹에는 부동산 관련 자문을 제공해 줄 수 있는 사람, 비즈니스 파트너, 고객, 부동산 관련 비영리 단체 등이 포함될 수 있다. 네트웍 구축을 위해서는 한번 관계를 맺는 것에 그치면 안 되고 지속적인 접촉을 통해 서로 정보를 교환하고 비즈니스를 추천할 수 있는 관계를 맺어야 한다. 부동산 투자가 책 속의 지식보다는 실전에서 쌓은 경험에 의존하는 경우가 많기 때문에 네트웍을 통해 얻는 정보나 경험이 값지다고 하겠다.