부동산 소유주가 소유하고 있는 부동산을 팔기 위해 부동산 브로커리지회사를 고용할 때 부동산 소유주와 부동산 브로커리지회사와의 고용계약을 리스팅 agreement이라고 하며, agency law에 의해 bound 되며, exclusive right to sell listing(완전 독점 리스팅으로 어느 누가 팔아도 부동산 회사에 커미션을 지급해야 되는 리스팅), exclusive agncy listing(셀러 본인만 제외된 독점 리스팅), open listing(독점권이나 아무 보장이 없는 어떤 회사도 모두 팔 수 있는 리스팅), net listing(셀러가 갖기를 원하는 가격과 경비를 제외하고 남는 금액이 최종적인 커미션이 되는 리스팅) 등의 4가지가 있다고 했으며, option combined with listing(브로커가 구입할 수 있는 옵션을 포함한 리스팅)과 exclusive authorization to acquire property(바이어와 브로커의 계약으로 바이어가 구입할 프러퍼티를 찾아 달라는 agreement) 등도 여기에 포함될 수 있겠다.


1. Exclusive authorization and right to sell listing
이름이 뜻하는 것 같이 right to sell 팔 수 있는 권리를 독점적으로 exclusive 하게 정한 회사에게만 일임하는 것이며 소유주가 직접 팔아도 커미션을 지불해야 하며 리스팅 종료일 termination date이 반드시 명시되어 있어야 한다.

리스팅 agreement에 리스팅 만기일을 명시하지 않을 경우 면허 취소나 일시정지의 징계대상이 되며, 싸인할 당시 싸인한 리스팅 agreement의 copy를 싸인한 당사자에게 주지 않았을 경우에도 징계의 대상이 된다.

리스팅 기간 중에 브로커들이 보여주거나, 협상을 했었던 바이어후보 prospective buyer들과 리스팅이 종료된 후 셀러가 직접 거래하는 것으로 부터 브로커들을 보호하기 위해 safety clause 라는것이 listing agreement에 포함되어 있는데 리스팅 종료날짜로 부터 얼마동안의 기간 안에 셀러가 브로커들이 보여주었거나 협상을 한 바이어에게 직접 팔았을 경우 커미션을 지불해야 된다는 내용이며 이 내용이 집행되기 위해서는 리스팅 종료 날로 부터 5일 안에 브로커는 보여주었거나 협상을 한 예상 바이어 prospective buyer 들의 인적사항을 셀러에게 보여 주어야 한다.

리스팅 계약 listing contract은 효력을 발생하기 위해서는 반드시 서면으로 써져야 되며 계약의 필수조건인 제안 offer, 수락 acceptance, 상호지불대가 consideration, 법에 어긋나지 않는 목적 lawful object, 법적으로 능력과 자격이 있는 당사자들 competent party의 조건을 갖추어야 한다.

브로커는 법적으로 요구되는 최선의 노력 due diligence를 통해 셀러의 프러퍼티를 살 준비가 되어있고 지금 구입하기를 원하며, 구입할 능력이 있는 바이어 a ready, willing and able buyer를 찾아오겠다는 약속 promise를 하는 것이며 이에 대한 상호지불대가 consideration으로 셀러는 그런 바이어를 데려왔을 경우 커미션을 지불하겠다는 약속을 하는 것이다.

바이어를 데려오겠다는 약속과 그랬을 경우 커미션을 지불하겠다는 약속 즉 promise for promise의 상호지불대가이기에 쌍방계약 bilateral contract 되는 것이다.

다음 주에 쓰겠지만 open listing의 경우에는 브로커들이 바이어를 데려오겠다는 약속이 아니고 바이어를 데리고 와야만 되는 행위 action을 하여야만 셀러가 지불하기로 약속 promise한 커미션을 상호지불대가로 받을 수 있기에 즉 셀러의 커미션을 지불하겠다는 약속 promise for action 즉 브로커의 바이어를 produce 해야만 하는 행위가 상호지불대가이기에 open listing은 일방적인 계약 unilateral contract으로 여겨진다.
(213)748-8888


하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사