타인 명의의 소유권 이전 방법은
<문> 저는 개인적인 사정으로 다른 사람의 이름을 빌려 주택을 구입하였습니다. 구입할 당시, 크레딧 문제와 세금 문제 등으로 인하여 잘 아는 친척의 이름을 빌려서 약 20%만 지불하고 나머지는 은행에서 융자를 받아 구입하였는데 이제 제 이름으로 바꾸려고 합니다. 어떤 방법으로 소유권을 이전해야 하며, 남아 있는 융자금액을 갚고 다시 새로운 융자를 해야 하는지. 부동산 취득세나 양도소득세를 부담해야 하는지 알고 싶습니다.
<답> 부동산에 관한 소유권을 이전하는 방법은 크게 GRANT DEED(보증양도증서)와 QUITCLAIM DEED(권리포기 증서) 두가지로 예를 들수 있습니다.
GRANT DEED는 소유하고 있는 부동산에 대한 모든 권리와 의무를 양도하고, 어떠한 부채도 존재하지 않으며, 소유권이나 부동산에 문제점이 발생했을 경우 이에 대해 책임지고 보증을 해주어야 하는 소유권 양도 방식입니다. 통상적으로 정상적인 부동산 매매시에 가장 많이 사용되는 방법입니다. 따라서 은행 융자금이 있을 경우에는 판매자가 매매 계약을 통해 융자금 잔액을 다 지불해야 하고, 소유권이나 부동산 차체에 어떠한 분쟁도 없어야 구입자에게 명의가 변경될 수 있게 됩니다.
그러나, QUITCLAIM DEED (권리포기 증서)를 통한 소유권 이전은 GRANT DEED의 경우와는 틀리게, 해당 부동산에 대한 소유권이나 법적 하자에 대한 보증과는 관계없이 양도자가 가지고 있는 권리만을 포기하는 형태입니다. 따라서 후에 부동산에 어떤 문제가 발생하더라도, 양도인에게 책임을 물을 수 없게 되는 것입니다.
따라서, 귀하의 경우, 은행으로부터 융자를 받아서 구입했고, 융자잔액이 남아있기 때문에, 융자금액 전액을 갚기전에는GRANT DEED로 양도받을 수가 없고, QUITCLAIM DEED를 사용하여야 합니다.
또한, 은행 융자금액에 대한 법적인 지불 의무는 계속해서 해당 친척에게 있다는 점을 유의하시기 바랍니다. 귀하께서 문의한 세금에 관한 것은, 각 주정부 및 지역에 따라 세금 공제 또는 면제에 대한 조항이 별도로 존재하고 있으므로 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다.
대표적인 예로는 부채 금액 대신 부동산을 양도했거나, 무상으로 증여했을 경우가 이에 해당합니다. 참고로, 양도되는 부동산의 실제 양도금액은 실제가격에서 남아있는 융자금액을 뺀 나머지 잔액에 한정된다는 것입니다. 따라서, 양도된 부동산의 가격이 100만불이고 실제 90만불의 융자금액이 남아있다면, 실제 양도금액은 10만불에 한정되게 되는 것입니다.
리스연장 옵션 소멸될 경우
<문> 몇 년 전에 에스크로를 통하여 사업체를 구입하였고, 사업체 건물에 대한 리스도 함께 인수받았습니다. 현재 리스기간이 6개월 정도 남아있고, 리스 계약서에 새로 5년간 리스를 연장할 수 있다는 옵션 조항도 명시되어 있습니다. 리스 연장을 위한 통보를 건물주에게 보냈으나, 건물주는 리스연장 옵션이 전사업체 주인에게만 해당하는 것이므로 저에게는 권리가 없다며 거부합니다.
<답> 사업체가 매매될 때는 그 사업체가 위치한 건물의 리스도 함께 양도됩니다. 이때, 매매되는 사업체의 판매자는 그 해당되는 리스를 Assign ment의 형태로 새 구입자에게 이전하게 됩니다.
즉, 구입자는 전사업체 주인이 가지고 있던 리스에 관한 동일한 권리와 의무를 이전 받게 되는 것입니다. 따라서 판매자가 5년 간의 리스 연장 옵션을 가지고 있었다면, 특별한 제한 규정이 없는 한 귀하도 역시 동일한 5년 간의 리스 연장 옵션을 그대로 유지하고 있다고 할 수 있습니다.
그러나 건물주는 본래의 계약서에 리스가 양도될 때에는 리스 연장 옵션이 자동적으로 소멸된다는 제한 규정을 둘 수 있고, 리스 양도 시 건물주의 동의를 받을 때, 새로운 재한 규정을 설정할 수도 있습니다. 귀하가 리스 연장 권한을 서면상 명시적으로 포기하지 않았고, 본래의 리스 계약서에 양도 시 연장 옵션이 소멸된다는 규정이 없다면 큰 문제는 없다고 여겨지나, 위에 말씀드린 두 가지 경우에 해당한다면 건물주의 연장 거부가 정당한 행위일 수도 있으므로 자세히 검토해 보시기 바랍니다.
채권자의 주택 강제저당 설정 방지책은
<문> 사업체를 운영하다가 경기 침체로 인하여 렌트비를 제때에 내지 못했습니다. 건물주는 강제퇴거 소송을 통하여 밀린 렌트비에 대한 판결문을 받아 냈고, 당장 지불하지 않으면 저의 집에 강제 저당을 설정하겠다고 합니다.
<답> 저당에는 자발적인 것과 강제적인 것이 있습니다. 은행이나 개인으로부터 융자할 때에 담보로 제공하는 경우 전자에 해당하고, 귀하와 같이 판결문이나 세금등 강제 집행으로 행하는 경우 후자에 해당한다 하겠습니다.
건물주가 적법한 절차를 거쳐서 판결문을 받았다면 현실적으로 그 저당설정을 막는 방법은 없다고 보여집니다.
모든 저당은 그 내용과 등기 순서에 따라 지불 우선순위가 정해지므로, 귀하가 파산 신청을 했을 경우 파산법에 따른 법정 공제액수에 근거해 저당을 설정한 채무라 할지라도 소멸되는 경우가 있기는 합니다.
(213)639-2900
한태호 변호사
