일 시작전 계약금 요구하면 불법

2010-08-19 (목)

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바이어·바이어 에이전트에 떠넘겨도 안돼
주정부 웹사이트서 부동산 자격증 꼭 확인
재정난 증명 등 허위서류 작성 속지말아야

■숏세일 협상가 선정 때 주의할 점

숏세일 매물이 전체 주택 매물에서 차지하는 비율이 늘고 있다. 주택 융자 원리금이 시세에 미치지 못하는 이른바 ‘깡통주택’의 비율도 여전히 높아 한동안 숏세일 매물 비율은 낮아지지 않을 전망이다. 융자 원리금에 부족한 가격에 집을 처분해야 하는 까닭에 ‘부족하다’는 의미의 ‘숏’(short)이 사용된 숏세일. 얼마 전까지만 해도 생소하던 이 같은 거래 기법이 최근에는 보편화된 기법 중 하나가 되어 버렸다. 일반 매물의 거래에 사용되는 서류와 조금은 다르고 은행과 가격 협상을 해야 하기 때문에 거래 절차도 일반 매물보다 길어지는 것이 일반적이다. 숏세일 거래 때에는 은행과의 협상 능력에 따라 거래 성패가 좌우된다. 협상을 성공적으로 이끌어야 주택을 처분해 엄청난 금액의 빚을 청산할 수 있다는 것이다. 그래서 등장한 전문직이 ‘숏세일 협상가’다. 부동산 중개인은 본연의 임무인 부동산 중개에만 전념할 수 있도록 하고 숏세일 협상가는 은행과의 협상만을 전적으로 책임지도록 하자는 것이 탄생하게 된 취지라고 할 수 있다. 하지만 예전에는 없던 생소한 직업인 탓에 자질을 갖춘 숏세일 협상가를 찾는 일이 쉽지 않고 자칫 숏세일 협상가를 빙자한 부동산 사기에도 휘말릴 수 있어 주의가 필요하다. ‘가주부동산중개인협회’(CAR)의 8월 월간지에 실린 숏세일 협상가에 대해 알아둘 점에 대해 자세히 소개한다.

◇ 자격 요건

부동산 자격증 관련법상 융자 은행이나 채무자로부터 일정 수수료를 지급받고 부동산 및 융자 관련 서비스를 제공할 경우 부동산 관련 자격증을 반드시 소지하도록 규정하고 있다. 따라서 숏세일 협상가로 활동하기 위해서는 부동산국이 발급하는 자격증을 정식으로 받아야 한다.

숏세일 협상가의 해당주의 부동산국 웹사이트를 방문해 숏세일 협상가의 자격증 소지와 유효 여부를 쉽게 확인하는 일이 중요하다.

가주의 경우 가주 부동산국 웹사이트(www.dre.ca.gov)를 방문해 자격증 검색 창에서 협상가의 성명이나 업체명 또는 명함에 명시된 자격증 번호 등의 간단한 신상 정보만 입력하면 자격증 여부를 쉽게 확인할 수 있다.

부동산국 웹사이트를 이용하는 방법 말고도 무자격증 숏세일 협상가를 구분해 내는 더 쉬운 방법이 있다. 대개 무자격 숏세일 협상가들은 ‘채무면제 협상이나 숏세일 거래 관련 서류작업에는 자격증이 필요 없다’는 등의 이유를 대는 경우가 많으니 이들의 변명에 조금만 귀를 기울이면 허위 협상가들을 얼마든지 골라낼 수 있다.

자격증 없이 숏세일 협상을 하고 수수료를 받는 행위도 불법이지만 무자격 숏세일 협상가에게 수수료를 지급하는 행위도 불법으로 규정되어 있기 때문에 셀러, 바이어, 부동산 에이전트 모두 조심해야 한다. 부동산 에이전트가 무자격증 숏세일 협상가에게 수수료를 지급했다가 적발될 경우 자격증을 아예 박탈당할 수도 있으니 주의해야 한다.

◇ 수수료

얼마 전까지만 해도 숏세일 협상가는 물론 채무면제 협상 업체들이 서비스 제공 수수료를 일부 또는 전액을 선불로 지급받는 일이 성행했다. 일부 악덕 업체들이 수수료를 챙긴 뒤 종적을 감추거나 만족할 만한 협상 결과를 얻지 못했는데도 지급받은 수수료를 반환하지 않는 등 관련 피해사례가 빈번히 발생했다.
지난해 10월부터 시행된 부동산법에 따르면 숏세일 협상, 융자 재조정, 채무 변제 대행업체들은 계약서에 명시된 내용이 이행되기 전까지는 일체의 수수료를 지급 받지 못하도록 규정하고 있다. 만약 숏세일 협상가가 업무를 시작하기도 전에 계약금 명목으로 수수료를 요구한다면 명백한 불법행위이므로 해당 주 부동산국에 신고할 수 있다.

사전 수수료 지급 요청행위가 뜸해진 틈을 타 최근에는 바이어에게 숏세일 협상가의 수수료 지급을 요구하는 행위가 늘고 있는데 이는 합법행위로 간주된다.
다만 주택 거래 계약서상에 셀러가 바이어에게 숏세일 협상가의 수수료 지급을 요구하고 바이어가 숏세일 거래에 도움이 될 것이라고 판단해 셀러의 요구에 합의한다면 바이어가 얼마든지 숏세일 협상가의 수수료를 지급할 수 있다.
바이어가 숏세일 협상가의 수수료를 지급하는 경우 주의해야 할 점이 두 가지 있다.

숏세일 협상가의 수수료를 에스크로 서류에 기재하지 않고 별도로 지급하도록 요청받는 경우 많은데 이 경우 ‘부동산 조정절차법’(RESPA) 위반행위에 해당돼 적발 때 처벌규정이 꽤 무겁다. 특히 연방정부가 보증하는 숏세일 융자 은행의 경우 은행 측이 고용하지 않은 숏세일 협상가에게 수수료 지급을 승인하지 않는 경우가 많은데 이때 거래를 성사시키려는 셀러, 바이어, 에이전트들이 숏세일 협상가 수수료를 서류 기재 없이 몰래 지급하려는 유혹을 떨쳐내기 힘들다.

적발 때 융자관련 위법행위로 간주돼 최고 30년 징역형에 벌금 100만달러가 선고될 수도 있으니 각별히 주의한다.

셀러의 처지는 ‘나 몰라라’하는 리스팅 에이전트도 문제가 될 수 있다. 불가피하게 숏세일로 집을 처분하려는 셀러의 입장은 전혀 고려하지 않고 숏세일 거래 성사를 통해 수수료 챙기기에만 급급한 리스팅 에이전트들이 해당된다.

최근 숏세일 매물의 크게 증가하면서 융자 은행과의 숏세일 협상만을 전담하는 숏세일 협상가도 늘고 있다. 숏세일 거래 때 은행과의 협상에 따라 거래 성패가 좌우되므로 이들의 역할이 중요하게 여겨지고 있다.

가짜 바이어 내세워 ‘플리핑’ 성행

거래를 성사시키기 위해 불필요한 숏세일 협상가를 고용하고 수수료를 바이어나 셀러에게 떠넘기려는 리스팅 에이전트는 ‘신의성실 의무’(Fiduciary Duty)에 저촉돼 처벌 받을 수 있다.

◇ MLS 관련 규정

때로는 셀러나 리스팅 에이전트가 바이어 에이전트에게 숏세일 협상가 수수료를 지급할 것으로 요청하기도 한다. 이같은 내용을 MLS에 공지하기도 하는데 이는 명백한 위반행위로 간주된다. 가주 MLS 규정에 따르면 MLS상에 공지되는 수수료율은 부동산 중개 서비스 외의 기타 서비스 제공에 따른 수수료를 포함하지 못하도록 규정하고 있기 때문이다(규정 7조12항).

이를 테면 리스팅 에이전트가 MLS상에 바이어 에이전트의 수수료 중 1%는 숏세일 협상 수수료로 지급된다는 조건을 다는 행위가 이같은 위반 행위에 해당된다. 바이어 에이전트에게 협상 수수료를 에스크로 서류에 기재하지 않고 별도로 지급하도록 요청하는 행위 역시 두 말할 것 없이 위법행위로 간주된다.

◇ 숏세일 플리핑

최근 성행하고 있는 숏세일 협상관련 사기 중 하나가 바로 숏세일 플리핑이다. 숏세일 플리핑이란 숏세일 협상가가 은행과 숏세일 매물의 시세를 매우 저렴하게 협상한 뒤 허위 바이어에게 팔도록 한 뒤 곧 가격을 부풀려 되파는 행위이다. 이때 숏세일 협상가에게 명의를 빌려준 허위 바이어는 물론 플리핑에 관여된 리스팅 에이전트도 처벌 대상이 될 수 있다.

예를 들어 숏세일 협상가가 ‘깡통 주택’ 소유주인 A에게 접근해 숏세일 시세보다도 훨씬 낮은 30만달러에 집을 처분하도록 하고 은행과 협상에 들어간다.
협상에 성공하면 명의만 빌려주도록 사전에 섭외한 허위 바이어 B에게 해당 숏세일 매물을 구입하도록 하고 구입 후 곧 35만달러에 주택을 바이어 C에게 되팔아 5만달러의 차익을 챙기는 행위다.

이때 가장 책임이 무거운 측은 숏세일 플리핑에 자의든 타의든 관여한 리스팅 에이전트이다. 울며 겨자 먹기로 30만달러에 처분한 주택이 35만달러에 곧 되팔린 사실을 알게 된 셀러 A가 5만달러에 대해 리스팅 에이전트를 상대로 소송을 펼칠 수 있고 35만달러에 주택을 구입한 바이어 C 역시 같은 소송을 고려할 수 있기 때문이다.

◇ 허위 숏세일 협상행위

아이러니하게도 허위 숏세일 협상가들의 협상률이 높은 것이 사실이다. 각종 허위행위를 통해 성사율을 끌어올리는 것이다. 흔히 사용되는 행위들로는 숏세일 신청시 필요한 ‘재정난 증명서류’(hardship letter)를 허위로 작성하는 행위, 만약 테넌트가 살고 있는 주택이라면 소유주가 직접 거주한 것처럼 증명 서류를 조작하는 행위 등이 있다. 눈앞의 이익을 위해 이같은 허위 행위의 유혹에 빠졌다가는 후에 법으로 더 큰 처벌을 받을 수 있으니 주의한다.