(14) 숏세일(Short Sale)로 산 주택에 이전 주인의 은행빚이 계속 남아있지 않을까요?

숏세일이 완성되기 까지는 넘어야 할 산들이 참 많다. 알뜰살뜰 착실히 모은 자금으로 마련한 집을 본인의 잘못이 아닌 세계적인 경제 불황으로 직업을 잃는 바람에, 개인의 비즈니스 매출이 줄어드는 바람에 어쩔 수 없이 집을 포기해야 하는 집주인들이 대부분을 차지하고 있는 한편으로는, 본인의 경제사정은 특별히 어려움이 없는 데도, 주택가격이 하락하였으니 숏세일을 통하여 집을 정리하고자 하는 집주인들도 의의로 많다.

처음부터 비정상적인 숏세일의 모든 협상과정을 협조적으로 하나하나 잘 이해해 주는 집주인이 있는가 하면, 처음부터 부정적이고 고집이 센 셀러도 의외로 많다. 의심이 많아서 아무리 그 과정을 설명을 해 주어도 본인이 이해가 되지 않으면 절대 그냥 넘어가지 않는 황소고집의 셀러도 의외로 많다.

셀러만 그런 것이 아니라 바이어도 이에 지지 않는다. 오퍼를 넣을 때부터 지금 이 집이 숏세일로 나와서 경쟁도 심하고 해서, 뽑아주기만 하면 은행이 원하는 셀러의 어려운 부분을 기꺼이 도와주겠다고 하는 착한(?) 바이어가 있는 반면에, 아직도 여전히 몇 년 전의 부동산 시장의 경험 하나로, 내가 왜 셀러를 도와주어야 하나, 그 법적 근거가 어디 있나, 내가 아는 바로는 이것은 맞지 않다 라고 주장하면서 고집스럽게 밀고나오는 바이어도 참 많다.

이러한 셀러와 바이어의 갖가지 조건과 상황을 적절하게 조정하면서 양측을 모두 만족시키는 수준에서 숏세일을 완성하는 것이 숏세일 negotiator의 임무이다. 그런데 왜 이렇게 어려운 숏세일을 통해 집을 사려고 하나? 당연히 집 가격이 정상주택의 집 가격보다 훨씬 낮기 때문이다. 낮은 가격으로 좋은 집을 사기 위해서 3, 4개월 은행의 승인을 무조건 기다릴 수 있다 라는 것이 바이어의 당연한 생각이다.

의심 많은 바이어가 이렇게 질문을 해왔다. “제가 이 집을 숏세일로 구입하고 난 뒤에, 이전 주인이 내지 못했던 주택세금(property tax), 1차 모기지론의 잔액, 2차 라인 오브 크레딧의 잔액, 밀려 있었던 HOA 대금, 기타 여러 가지 집주인에게 물려 있던 돈들이 나에게로 넘어오지 않습니까? 지금은 부동산 에이전트는 아무리 나에게 그러한 재산상의 채무가 넘어오지 않는다고 이야기해도 나는 믿을 수가 없습니다. 집을 사고 난 나중에 덜컥 이러한 골치 아픈 일들이 편지로 나에게 날라 오면, 지금 자신 있게 아니라고 이야기하는 에이전트들은 모두 없어지고 나타나지도 않으면 나 혼자 바가지 쓰는 것은 아닌가요?”

처음부터 의심에 의심을 가지고 시작했던 바이어로부터 당연히 이러한 질문이 날아올 줄 알았다. 미국의 부동산 매매 처리 시스템이 그리 대충 대충 처리하고 넘어가지는 않는다는 것을 한번 더 상기시키도록 하자. 숏세일이 성공하게 되면, 1차 및 2차 은행으로부터 승인서(approval letter)를 문서로 받게 되는데, 이 문서상에 반드시 현재의 집주인이 가지고 있는 은행 대출금의 잔액을 지워주기로 되어 있다. 간혹, 지워지지 않고 그 차액은 차후에 현재의 집주인에게 별도로 따라간다고 되어 있기도 한다.

달리 표현하면, 숏세일의 승인서에는, 현재의 주택을 매매 처리하는 것은 각 은행이 동의하면서, 현 주택 소유주에 대하여 대출금의 잔액을 완전히 지워주는 것이 일반적이고, 지워주지 않고 별도로 따라가더라도, 지금 집주인에게 따라갈 따름이지 이 주택을 숏세일로 구입하는 새 주인에게는 따라가지 않는 것이니 이를 걱정하지 않아도 된다. 다른 HOA 연체대금 등도 현재의 주인이 깨끗하게 정리하지 않으면 에스크로를 완료시키지 못한다.

실무상으로는 에스크로 회사의 주담당자(officer), 그리고 주택 소유권을 정리하는 타이틀 컴퍼니의 타이틀 매니저, 그리고 숏세일 담당자(negotiator), 이 세 사람이 각각 은행의 숏세일 승인서를 문서상으로 중복확인(cross check)하여 매매 절차를 완료시키고 있다.


<다음주 계속>(661)373-4575

제이슨 성/뉴스타부동산 발렌시아지사장