주택 가격과 모기지 이자율의 동반 하락으로 인해 주택 구입 적기가
조성되고 있다. 보유 주택을 급하게 처분해야 하는 셀러들도 바이어들의
가격 협상에 비교적 적극적으로 임하고 있는 것도 주택구입에 유리한 시기라고
할 수 있는 이유다.

천정부지로 치솟던 주택가격을 바라보며 주택 구입을 기약 없이 미뤘던
주택 구입자들은 이 기회에 주택 마련에 나서볼 만하다.

다만 주택 구입 경험이 전혀 없는 첫 주택 구입자들은 몇 가지 실수를
피해야 주택 구입 적기의 혜택을 만끽할 수 있다.
금융투자 전문 웹사이트 인베스토피아가 소개하는 첫 주택 구입자가 흔히 저지르기 쉬운 실수담을 모았다.

소득·생활비 등 계산 후 예산 정하고 융자 사전승인 받고 샤핑 나서야 안심
구입 희망지 학군·환경 등 조사도 필수


첫 주택 구입자가 주택 구입 때 가장 주의해야 할 점은 주택 샤핑 전 재정능력을 점검하는 일이다. 재정능력을 초과해 주택을 구입했다가 곤경에 처한 주택 소유주가 최근에 많이 늘고 있기 때문이다.

◇ 재정능력 점검 없이 주택 샤핑

자신의 재정한도를 초과하는 주택 구입이 불러오는 결과를 최근 발생한 서브 프라임 사태를 통해 확인했다. 그래도 막상 주택 구입에 나서게 되면 본인의 소득과 생활비 점검을 뒤로한 채 맘에 드는 주택을 찾아다니는 것에만 열을 올리기 쉽다. 특히 첫 주택 구입자들이 이같은 실수를 흔히 저지른다.

주택 샤핑을 시작하기 전 각종 비용을 점검하는 일부터 시작하면 실수를 막을 수 있다.
우선 각종 비용 항목을 작성해 본다. 비용에는 정기적으로 지출되는 차량 할부금, 크레딧 카드 지출금, 건강 보험료, 학자금 융자 이자, 은퇴적금 등을 포함한다. 이밖에도 주택 구입으로 인한 주택 보험료와 재산세 등에 대한 예상 비용도 항목에 함께 적는다.

가구 전체 소득에서 각종 비용을 합한 금액을 빼면 납부할 수 있는 모기지 페이먼트 금액이 얼마나 될 지를 알아볼 수 있다.

이같은 비용 점검과정을 무시한 채 재정 한도를 초과하는 주택 구입에 나선다면 자신 및 가족의 인생을 곤경에 빠뜨리는 결과를 낳을 수 있다. 따라서 욕심을 자제하고 본인의 현재 재정능력이 허락하는 주택 구입에 나서는 것이 매우 중요하다.

◇ 융자 사전승인 생략

주택 구입자 본인이 예상하는 주택 구입 가능 금액과 융자 은행 측이 주택 구입자의 재정 한도를 측정하는 시각에는 항상 차이가 있을 수 있다. 이를테면 30만달러의 융자가 무난할 것으로 미리 판단하고 주택 구입 계약을 체결했는데 은행 측에서 융자를 내주지 않으면 주택 거래에 관여한 주택 구입자는 물론 셀러, 에이전트 등 다수가 낭패를 볼 수밖에 없다.

특히 크레딧 리포트 상의 오류가 정정되지 않았다거나 소득이 일정치 않은 직업이라면 반드시 사전에 융자 승인 여부를 확인한 뒤 주택 구입에 나서야 한다. 사전에 융자 승인을 받았다고 하더라도 최종 승인 전에도 사전 승인 결과가 얼마든지 번복될 수 있으니 주의한다. 예를 들어 융자 최종 승인 직전 차량을 할부 구입할 경우 비용 증가로 승인이 거절되거나 지연될 수 있다.

◇ 주택 구입에 따른 비용 무시

주택 구입에 따르는 추가 비용이 항상 발생하게 마련인데 이를 간과하면 주택 구입 후 꼭 필요한 생활비를 줄여야 하는 어려움이 따른다. 주택 구입 후 추가로 납부해야 하는 비용은 대개 재산세, 주택 보험료 등이 있고 지역에 따라서는 각종 재난 보험을 의무적으로 가입해야 하는 경우도 있으니 미리 알아본다.

이밖에도 각종 주택 시설이 고장 날 경우 지출해야 하는 관리비와 수리비도 새로 발생하는 비용이다. 만약 콘도미니엄이나 타운하우스를 구입한다면 관리비 명목으로 납부하는 HOA 비용도 무시할 수 없는 비용이다.


자료: 프레디맥, 8월 4일 현재; (Margin: 은행부과 금리)

구입때 드는 추가비용 고려해야

이들 비용은 모두 주택 임대 때 납부하지 않아도 되는 비용이었지만 주택 구입 후에는 피할 수 없는 비용들이므로 반드시 주택 구입비용에 포함시켜 예산을 짜야 한다.

◇ 까다로운 주택 구입 조건

첫 주택 구입 때에는 주택 구입 조건을 너무 까다롭게 정하면 주택 구입이 힘들어 질 수 있다. 첫 주택 구입자들은 아무래도 주택을 수차례 구입해 본 구입자에 비해 여러 제약이 따르기 때문이다. 크레딧 점수가 낮을 수도 있고 다운페이먼트에 필요한 자금이 부족한 경우도 많다. 따라서 주택의 일부 조건이 맘에 들지 않는다고 해도 첫 주택 구입자가 구입 가능한 주택이라면 구입하는 것이 현명한 판단이다.

예를 들어 구입 가능한 주택의 페인트 색이나 벽지가 유행에 뒤떨어졌다고 해서 포기하기보다 일단 구입한 뒤 차차 수리해 나가라는 조언이다. 원하는 조건에 맞는 주택을 찾기란 거의 불가능하고 더더군다나 첫 주택 구입자에게는 더욱 힘든 일이다. 주택 구입 조건을 포기하지 않으면 현재 거주 중인 임대 주택의 계약 기간을 연장해야 하고 결국 주택 구입 적기를 놓칠 수도 있다.

◇ 주택 구입지 사전조사 생략

주택 구입을 희망하는 지역에서 미래에 어떤 변화가 있을지 미리 가늠해 보는 것도 중요하다. 물론 미래를 정확히 예측하는 것은 불가능하지만 몇 가지 간단한 의문을 갖는 것으로 지역의 미래에 대해 짐작해 볼 수 있다. 만약 집 근처에 빈터가 많이 있다면 조만간에 진행될 개발계획이 있는지, 빈터의 개발 용도는 무엇인지, 집 앞의 도로가 낮 동안에는 한산하지만 혹시 출퇴근이나 통학시간대에 차량이 몰리는 길로 변하지 않는 지, 이웃의 주택 가격이 혹시 하락세는 아닌지 등의 질문에 대한 답변을 얻을 수 있다면 주택 구입 판단에 도움이 된다.

◇ 리모델링에 현혹

간단한 업그레이드는 셀러가 주택을 판매하기 위해 흔히들 사용하는 방법이다. 예를 들어 지저분한 카펫을 새 것으로 교체하거나 새 페인트를 칠하는 것은 셀러가 큰 비용을 들이지 않고 실시할 수 있는 업그레이들이다.

첫 주택 구입자들은 이같은 간단한 업그레이드에 현혹되기 쉽다. 만약 비슷한 조건의 주택이지만 이들 업그레이드가 없는 대신 가격이 저렴한 주택을 구입하라고 전문가들은 조언한다. 대개 셀러들은 업그레이드 비용을 보상받기 위해 실제 비용의 수배를 주택 가격에 포함시키기 때문이다.

같은 이유로 업그레이드가 덜된 주택을 구입해서 직접 업그레이드를 실시하면 주택 가치를 높일 수도 있다.

◇ 직접 주택 구입

인터넷을 통한 주택 매물 검색이 너무나도 보편화돼 에이전트의 도움을 전혀 받지도 않고 매물 검색이 가능해졌다. 그렇다고 해서 일반 주택 구입자들이 온라인 매물 검색의 ‘달인’이 될 수는 있어도 주택 거래 전반에 대한 달인이 되기는 힘들다. 특히 첫 주택 구입자의 경우 각종 주택 거래 절차에 익숙지 않아 주택 거래 전문인의 도움이 반드시 필요하다.


<준 최 객원기자>