차 압-가격 싸지만 상태 안좋아 , 숏세일-상태 양호 거래기간 길어

2010-07-29 (목)

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매물 형태별 장단점

최근 주택가격이 수년 전에 비해 크게 떨어져 주택 구입 적기로 여겨지고 있다. 주택구입자들의 주택구입 여건을 측정하는 지수들을 살펴보면 주택구입 적기임을 알 수 있다. 지수 중 하나인 전국 주택건설업협회(NAHB)와 웰스파고 은행이 공동으로 집계하는 ‘주택구입 용이도’(HOI: Housing Opportunity Index)는 현재 지난해 3분기 이후 3분기째 상승 중이다. 주택구입 여건이 5개월 연속 개선되고 있다는 의미다.

가구 소득과 주택가격 등락을 비교해 산출하는 이 지수는 지난해 1분기 72.5로 지수 산출 후 가장 높은 비율을 기록한 후 같은 해 3분기까지 소폭 하락했으나 올 1분기 다시 72.2로 뛰어올라 사상최고 수준에 다시 근접하고 있다. 지수 72.2의 의미는 1분기 중 주택시장에 매물로 나온 신규 및 재판매 주택의 약 72.2%를 전국 중간 소득대(연 약 6만3,8000달러)의 가구가 구입할 수 있었다는 것이다.

평균 소득이 제자리걸음인 것을 감안하면 주택가격으로 하락으로 인해 주택 구입자들의 주택구입 능력이 개선되고 있는 것으로 풀이할 수 있다. 주택가격은 2006년과 비교해 평균 약 30% 정도 하락한 것으로 추산되고 있고 모기지 이자율은 사상최저 수준에서 머물고 있어 현재를 어느 모로 보나 주택구입 적기라고 해도 무리는 없을 듯 하다.

주택구입을 계획 중인 대기 바이어들의 선택을 돕기 위해 매물 형태별 장단점과 구입 요령 등에 대해 알아본다.

◇ 은행 차압물

주택 소유주가 모기지 원리금을 갚지 못해 주택이 경매를 통해서도 새 주인을 찾지 못하면 융자를 해준 은행으로 소유권이 반환된 뒤 차압매물의 형태로 주택 시장에 다시 매물로 나오게 된다. 차압매물의 유일한 장점은 가격대가 일반 매물에 비해 낮다는 것이다.

온라인 부동산 리스팅 업체인 질로우의 통계에 따르면 차압매물의 가격은 일반 매물에 비해 평균 20~30% 정도 저렴하다. 온라인 차압매물 전문 리스팅 업체인 리얼티 트랙의 조사에서도 올 1분기 차압매물의 가격이 일반 매물보다 약 34% 낮은 것으로 나타났다.

차압매물의 가격이 일반 매물보다 낮은 데는 몇 가지 이유가 있다. 차압매물 판매목적은 매매 차익보다는 처분이 우선이기 때문에 은행 측으로서는 가능한 낮은 가격에라도 빠른 처분을 원하는 것이다. 모기지 원리금에 대한 상환이 끊긴 주택이기 때문에 은행이 차압매물을 장기 보유할 경우 눈덩이처럼 불어나는 재산세 등의 관리비 부담을 떠안아야 한다.

차압매물의 상태가 일반 매물에 비해 떨어지는 것도 차압매물의 가격이 저렴한 이유다. 모기지 페이먼트가 불가능해 집을 차압당했기 때문에 최소한의 주택 관리에도 소홀했을 가능성이 크다.

◇ 숏세일 매물

숏세일은 주택시세가 융자 원리금 밑으로 하락했을 경우 주택 소유주가 택할 수 있는 주택판매 수단이다. 주택판매로 인한 손실을 감수해야 하는 은행 측이 판매 전반에 대한 결정권을 쥐고 있다. 부실융자 처리업체인 ‘론레졸루션’사의 집계에 따르면 숏세일 매물의 가격은 일반 매물에 비해 약 5~8% 정도 낮다. 차압매물에 비해 일반 매물과의 가격차가 크지 않지만 매물 상태는 대체적으로 양호하다.

숏세일 매물의 가격이 일반 매물보다 싼 것은 숏세일 거래에 대한 승인 여부가 불투명하기 때문이다. 올 초 연방정부가 숏세일 거래 촉진을 위한 일종의 지원 프로그램인 ‘HAFA’를 시행하고 있지만 기대했던 것만큼의 거래 단축효과는 아직까지 미미하다.숏세일 매물 구입을 희망하는 바이어는 아직도 오퍼 제출 후 은행 측으로부터 오퍼 수락에 대한 답변을 듣기 위해 길게는 수개월씩 기다리기도 한다. 따라서 숏세일 매물의 가격이 일반 매물에 비해 저렴한 것은 인내심에 대한 보상을 받는 것이라고 보면 적당하겠다.

◇ 신축 주택 매물

최근 들어 신축주택 매물의 거래가 급감하면서 주택 건축업계의 주택시장에 대한 신뢰도도 동반 하락하고 있다. 주택구입자 세제혜택안 마감과 동시에 신축주택 매물에 대한 매매가 큰 폭으로 줄었다. 연방 상무부의 발표에 따르면 5월 중 신축주택 매매는 전달보다 약 33% 하락한 연율 환산 약 30만채로 사상 최저 수준으로 떨어졌다.

신축주택에 대한 수요 급감으로 주택 건축업체들의 신규주택 건설도 현저하게 감소할 것으로 예상된다. 하지만 이미 건축된 주택을 팔기 위한 건축업계들이 여러 인센티브를 제공하며 판매에 적극적으로 나서고 있다. 부동산 시장 조사기관 헤인리 우드 마켓 인텔리전스에 따르면 신축주택의 경우 급매성 매물을 제외한 일반 매물에 비해 평균 약 20% 정도 높은 가격에 매매된다.

최근 건설업체들은 가격 인하 대신 업그레이 등의 인센티브를 통해 신축 주택판매에 나서는 경우가 많다. 따라서 일반 매물보다 낮은 가격대의 매물 구입을 희망하는 주택 구입자의 경우 신축 매물이 적합하지 않을 수도 있다.

<준 최 객원기자>