상업용건물에서 사용되는 렌트종류는 주거용인 아파트와 달리 필요에 따라 여러가지 다양한 형태의 렌트방식을 사용하게된다. 따라서 임대를 주는 건물주나 임대를 하는 테넌트는 모두는 여러가지 다른 형식의 임대형식을 잘 이해하는것이 무엇보다도 중요하다. 오늘은 우리가 흔히 리스 계약에서 발견할수 있는 렌트 종류에 대해 짚어 보겠다.
흔히 상가나 오피스 건물등에 적용되는 커머셜리스 (Commercial Lease)에서 사용되는 렌트의 종류에 따라 리스를 분류해 보면 아래와 같다.
1) 고정(Fixed)렌트 : 임대 기간동안 렌트비가 일정하게 고정되어 있는 것을 말한다. 예를 들어 매달 렌트비 $2,000로 5년을 계약했다면 5년동안 매달 $2,000만 내면 되는 것이다. 리스 기간중 어떤 렌트비의 인상이나 변경을 할 수 없다. 테넌트에게는 유리하지만 건물주의 입장에서는 불리한 리스가 된다.
2) Step 렌트: 렌트비가 매월 혹은 매년 단위로 일정금액 혹은 일정 퍼센트로 올라가는 렌트를 말한다. 한인들이 많이 입주해있는 주로 리테일 상가의 경우 이런 렌트 조건을 가지고 있는 것이 많다. 예를 들어 1년 마다 기본 렌트비가 한달에 $100 씩 인상된다든지 혹은 매년 마다 3%가 올라간다든지 하는 경우를 말한다.
3) Indexed 렌트 : 렌트비의 인상이 어떤 인덱스(Index)에 의해 올라가는 것을 말한다. 흔히 CPI (Consumer Price Index)가 리스계약에서 가장 대표적으로 사용되는 인덱스다. 예를 들면 올해에 CPI가 2% 올랐다면, 내년의 렌트비는 현재 내는 기본 렌트비에다 추가 인상분 2% 만큼을 더 내게 되는것을 말한다. Step 리스와 함께 상가리스에서 사용되는 가장 보편적인 렌트 방식이다.
4) Percentage 렌트: 한달에 기본적으로 내는 기본 렌트비 이외에 일년 매상 을 기준으로 일정 매상 이상일때 거의 상응하는 Rent비를 추가로 렌트 계약을 말한다. 주로 대형 그로서리 마켓이나 한인들도 진출해 있는 백화점 같은 몰(Mall)에서 사용되는 렌트 방식이다. 이 방식은 처음에 가게를 새로 시작하는 사람들에게 유리할 수 있다. 왜냐하면 건물주가 정해 놓은 매상 분기점 (Breakpoint)까지는 기본 렌트만 내면 되기 때문이다. 이 방식은 빈 자리가 많은 새로 지은 상가들에서 주로 사용된다. 마치 건물주와 비즈니스 오너가 같이 살기 위해 협조하는 방식이다. 처음에 문을 연 비즈니스는 사업이 본 괘도에 오르기까지는 시간이 걸린다. 이 기간동안 비교적 적은 금액의 기본 렌트비만 낸다면 얼마나 다행인가. 시간이 지나 비즈니스가 제대로 돌아가면 거기에 상응하는 렌트비를 더 낼 수 있게 하는 것이다. 참고로 퍼센테지 렌트계산방법은 다음과 같다. 1년 기본 렌트비가 $12,000이고 일정 매상이 넘을때 3%의 렌트 추가 퍼센테지 렌트를 적용한다면 $12,000/0.03 = $400,000/년, 즉 일년 기본 매상 분기점이 $400,000이 된다. 이때 테넌트는 1년에 매상이 $400,000까지는 원래 계약대로 기본 렌트인 년 $12,000 만 내면 되는 것이다.
5) Rent Concessions: : Free Rent를 말한다. 상가 건물이 많이 비어 있거나 건물주가 테넌트를 유치하기위해 일정기간동안 렌트비를 받지 않는 것을 말한다. 많은 경우 새로 가게를 Setup하는 입주자에게 건물주들이 허용하는 경우가 많다. 건물주들은 기본 렌트비를 깎아 주기 보다는 주로 Free Rent를 선호한다. 그 이유는 상업용 건물의 가격은 건물주가 건물의 임대료가 가격산정의 기준이 되기 때문이다. 렌트비를 깎아주면 그 만큼 건물의 가격에 영향을 주기 때문이다. 따라서 많은 경우 건물주들의 경우 기본 렌트비에 대한 협상을 하는 대신 Free Rent를 주려고 한다.
상업용부동산에서 사용되는 리스계약서는 적게는 몇장짜리에서 부터 수십장 분량에 이르는 상당히 전문적인 용어들로 구성되어있어 리스계약에 익숙치않은 사람들은 이해가 안되는 용어나 개념들이 많다. 따라서 리스계약을 할 경우 건물오너나 테넌트 모두 꼭 리스계약에 익숙한 전문인에게 미리 도움을 받는것이 중요하다. 한 번 계약을 하게되면 짧게는 3년혹은 그 이상의 기간동안 불리한 조건에서 계약이행을 해야하는 일이 생길 수 있기 때문이다. 특히 스몰비즈니스를 많이 운영하고 있는 우리 한인들에게 너무도 중요한 것이 리스계약이 아닌가 싶다.
(213)590-5533
스티븐 김 / 아메리카 부동산 부사장
