Internal Revenue Code Section 1031은 상용이나 투자목적의 부동산이나 동산을 처분할 때에 sell-out 하는 대신 같은 종류의 부동산이나 동산으로 ‘교환’ 함으로서 팔 때에 얻어진 소득에 대한 세금을 다음 번 taxable transaction, 세금을 내야 될 거래가 있을 때까지 연기할 수 있는 룰을 규정하고 있다고 했다.

No gain or loss shall be recognized on the exchange of property ‘held for productive use’ in a trade or business or for investment if such property is exchanged solely for ‘property of like-kind’ which is to be held either for productive use in a trade or business or for investment."

상용이나 투자목적의 수익성 프로퍼티들은 부동산이나 동산을 같은 종류로 교환함으로서 수익이 그 회계 연도에 realize 되지 않고 다음 번 세금을 내야 돼야 되는 거래가 이루어질 때까지 연기되는 것이다.

예를 들어 adjusted basis 가 $56,000 되는 프로퍼티를 $120,000 에 팔면서 같은 종류의 프로퍼티로 교환했을 때 여기서 발생하는 $64,000의 자산 매각이득은 이 회계연도에 realize 되지 않는다는 것이다.

예외가 되는 것은

(1) 주식 in trade or property held primarlly for sale
(2) 주식, 본드, 차용증서
(3) 다른 종류의 담보, 차용 증서
(4) 파트너 쉽 지분 - Partnership Investment
(5)신탁증서 등이며

상기한 것들 중에 (4) 파트너쉽 지분은 부동산 매매 과정에서 자주 접하게 되는 것이다.

예를 들어 A, B, C, D 넷이서 25% 씩 다운하고 100만 불짜리 아파트를 한인 타운에 구입하고 난 후에 A는 A의 25% share를 40만 불에 팔고 15만 불 자산 매각소득, capital gain에 대한 세금을 연기시키려고 40만 불 모두를 다운하고 60만 불에 다른 아파트와 교환했다(간단한 예를 위해 경비, 비용 등 제외).
파트너 쉽 interest는 1031 tax deferred exchange 에서 예외가 되기에 A는 15만 불이의 자산 매각소득을 연기 시킬 수 없으며, 비용, 경비 제한 후에 매각소득은 회계연도에 세금을 내야 되는 자산 매각 소득이 되는 것이다.

만일 ABCD LLC가 100만 불 주고 산 apartment 빌딩을 다른 like-kind 부동산으로 교환한다면 1031 tax-deferred exchange는 적용된다.

다시 강조하지만 파트너 쉽 소유자산이나 지분 뿐 만이 아니고 1031 세금 연기 교환은 그 자체가 대단히 전문적이며 대단히 복잡하고 내어야 될 세금액수에 지대한 영향을 미치는 것이니, 1031 교환을 하기 전에 반드시 cpa와 상의하여 structure 하고 필요시 cpa 추천의 tax attorney와 함께 coordinate 해야 한다.

1031 세금 연기 교환을 위해 현재 소유하고 있는 부동산이나 동산을 파는 사람을 ‘exchager’라고 하며 계약서에 반드시 1031 교환을 의도하고 있다는 구절을 포함시켜야 되며, 교환을 위해 파는 프로퍼티를 ‘downleg property 또는 relinquished property’, 사는 프러퍼티를 upleg 또는 replacement 프러퍼티로 부른다.

like-kind 같은 종류의 프러퍼티라 함은, 일반적으로 부동산으로 분류되는 것들은 서로 like-kind로 여겨진다. 아파트빌딩, 상가, 창고, 빈 땅, 오피스 건물, 모텔, 호텔, 농장 등이 서로 교환될 수 있으며, personal residence 개인 주거주택이나 dealer-owned property는 해당되지 않는다.

(213)748-8888


하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사