‘건물주 면책’조항 여부 확인

2010-07-01 (목)

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▶ 임대계약서 사인전 살펴야 할 것 <하>

서브리스 하려면 건물주 서면동의 받아야
장기간 집 비울 때 통보 조항 있는지 봐야

◇이웃에게 소음공해를 끼치는 경우

밤늦은 시간에 시끄러운 음악을 틀어 놓고 이웃을 방해하는 행위도 계약 위반 행위로 간주 될 수 있으니 삼간다. 아파트나 콘도 등 이웃과 벽을 사이에 두고 있는 다가구 주택의 임대 계약서에 이같은 내용이 많이 포함되니 잘 알아둔다. 흔히 계약서 상에 ‘quiet hours’가 명시돼 지정된 시간에는 파티나 모임을 열 수 없도록 하는 경우도 있고 또 간단히 입주자들에게 ‘quiet enjoyment’ 권리가 동등하게 있음을 명시해 두기도 한다. 이 계약 내용을 어길 경우 이웃과의 마찰은 물론 건물주로부터도 위반에따른 제재를 받을 수도 있다.

◇‘전대’(Sublet)’하는 경우

임대 계약 기간을 채우지 못하고 어쩔 수 없이 이사를 가야 하는 사정이 생겨 평소에 알고 있던 사람에게 집을 전대해서 임대료를 받는 행위도 명백한 위반 행위에 포함된다. 대부분의 임대 계약서상에는 이같은 전대 행위를 금지하고 있으나 일부는 건물주의 합의 하에 허락 하는 경우도 있으니 임대 계약 기간에 반드시 이사 가야하는 사정이 발생하면 우선 건물주에게 연락해 서면 동의를 구한다.

◇ 장기간 집을 비우는 경우

테넌트가 장기간 집을 비우는 경우에 건물주에게 통보해야 할 의무를 명시한 임대 계약서도 있다. 통보 의무와 함께 이 기간 건물주가 집을 출입해 집안을 점검할 수 있도록 하는 내용도 대개 함께 명시된다.
날씨가 추운 지역일 수록 임대 계약서에서 이같은 내용을 흔히 찾아볼 수 있는데 수도관 등이 동파하지 않도록 건물주가 미리 대비하기 위한 목적이라고 이해하면 된다.

◇ 세입자 보험 가입 의무

최근 테넌트들에게 입주전 ‘세입자 보험(Renters Insurance)’에 가입하도록 요구하는 건물주가 늘고 있다. 세입자 보험은 세입자의 개인 재산 피해뿐만아니라 세입자의 부주의로 인해 발생한 각종 신체 사고에 대한 피해까지도 보상해 주기 때문이다.

이밖에도 임대 기간동안 세입자에 의해 발생한 건물 피해도 보상해 주기 때문에 세입자의 입장에서도 임대 계약서 서명 전 보험을 가입 해두는 것이 유리하다. 세입자 보험은 지역과 주택 크기에따라 차이가 있지만 대개 월 15~30달러 선이다.

◇룸메이트가 임대료를 내지 않은 경우

룸메이트와 임대료를 반반씩 부담하기로 했는데 만약 그 룸메이트가 임대료를 내지 않게 되면 그에 대한 책임을 져야한다. 심한 경우 건물주가 룸메이트가 내지 않아 밀린 임대료를 받기 위해 법적 절차를 밟을 수도 있으니 주의한다.

◇임대 계약서 위반시 어떤 통보를 받나

만약 렌트비를 내지 않았을 경우 건물주로부터 가장 먼저 받게 되는 통보로는 ‘Pay Rent or Quit’가 있다. 이 통보가 전달된 후로부터 수일 내에 밀린 렌트비를 납부하면 된다. 기타 계약 위반 때에는 ‘Cure or Quit’이라는 통보를 받게 되는데 길게는 30일이내에 위반 사항을 수정해야 한다. 이같은 통보를 받은 후에도 위반 사항이 수정되지 않을 경우에 건물주는 마지막 방법으로 ‘Unconditional Quit’이라는 통보를 보내게 되는데 이 통보가 발송되면 테넌트는 지정된 기간 내에 건물을 비워야 하고 그렇지 않을 경우 강제 퇴거 당하게 된다.

◇테넌트에게 불리한 임대 계약서 조항들

▶ 건물주 면책 조항: 일부 임대 계약서에는 건물주 면책 조항을 담고 있는데, 만약 주택 내에서 테넌트가 다쳤을 경우 이에 대한 책임을 건물주에 물을 수 없다는 조항이다. 물론 테넌트의 부주의로 다쳤을 때는 건물주의 책임이 줄어들겠지만 입주전 테넌트에게 통보되지 않은 주택의 결함으로 인해 발생한 부상일 경우에는 전적으로 건물주의 책임이 크다고 할 수 있다. 만약 건물주 면책 조항에 서명할 경우 테넌트는 불의의 사고시 피해 보상을 받을 길이 없어지게 되므로 계약서 서명전 반드시 확인한다.

▶ 건물주 출입 권리: 건물주가 필요할 때 주택을 출입할 수 있도록하는 내용이다. 하지만 건물주가 출입하기 전 테넌트에게 방문 일정을 사전에 통보해야므로 테넌트는 계약서 서명전 사전 통보 기간 유무를 반드시 확인해야한다. 가주의 경우 대개 24시간전에 서면으로 통보하도록 되어 있다.

▶ ‘As-is’조항: 건물주는 주거 환경에 적합한 건물을 임대할 의무가 있다. 따라서 주택 상태가 불량한데도 이를 있는 그대로 ‘As-is’로 임대하려는 건물주는 피한다. 만약 ‘As-is’조항을 받아들이고 임대를 한다면 테넌트가 주택 관리와 수리를 책임지겠다는 것으로도 해석될 수 있으니 주의한다.

<준 최 객원기자>