주택시장 살리는 ‘구원투수’

2010-06-17 (목)

크게 작게

■ 각광받는 FHA론

3.5% 다운하면 연방 주택국 보증으로 융자
첫 주택 구입 예정자 87% “신청할 것” 인기

최근 주택 융자시장에서 FHA론이 대세를 이루고 있다. 연방주택국(FHA)이 보증하는 FHA 융자는 낮은 다운페이먼트로도 융자를 발급 받을 수 있다는 장점으로 주택 융자 시장이 얼어붙은 이후 절망에 빠진 주택 구입자들 사이에서 각광을 받고 있다.

최근 실시된 조사에서도 FHA 융자에 대한 이같은 관심도가 그대로 반영됐다. 컨설팅 업체 홈바잉 인스티튜트가 약 1만2,000명의 첫 주택 구입 예정자를 대상으로 실시한 설문 조사에서 약 87%의 응답자가 주택 구입 때 FHA 융자를 신청하겠다고 답했다. 그야말로 폭발적인 인기라고 할 수 있다.

최근 FHA 융자 규정이 일부 강화되긴 했지만 일반 융자 규정이 아직까지도 까다로워 FHA 융자가 당분간 주택 융자시장을 이끌 것으로 기대되고 있다.

◇ 왜 FHA 론인가?

FHA 론의 가장 큰 장점은 뭐니 뭐니 해도 낮은 다운페이먼트로도 주택 융자를 발급 받을 수 있다는 점이다. ‘노 다운페이먼트’ 융자가 주택시장에서 자취를 감춘 후 일반 융자인 컨벤셔널 융자를 받기 위해서는 주택 구입 금액의 최소 20% 이상에 해당하는 다운페이먼트 금액을 마련해야 융자가 가능하게 됐다. 반면 FHA 융자 다운페이먼트 규정에 따르면 주택 구입금액의 3.5%만 다운페이먼트로 마련하면 융자를 발급 받을 수 있어 중저가 주택 구입에 적합하다.

홈바잉 인스티튜트의 설문조사에서 전체 응답자 약 54%가 낮은 다운페이먼트 규정을 FHA 론 선택 이유로 꼽았다. 이 밖에도 첫 주택 구입 예정자가 FHA 론을 선호하는 이유는 융자승인 절차가 덜 까다롭다고 생각하기 때문(19.2%), 일반 융자 승인 자격이 안 된다고 생각하기 때문(13.5%), 크레딧 점수가 낮아서(7.7%), 소득 수준이 일반 융자 규정에 미달하기 때문(5.8%) 등인 것으로 조사됐다.

◇ FHA 승인 은행

모든 융자은행을 통해서 FHA 융자를 발급 받을 수 있는 것이 아니다. 연방주택국(FHA)이 승인하는 융자은행을 통해서만 발급 받을 수 있다. 만약 FHA가 승인하는 융자은행과 직접 접촉하고 싶다면 연방주택도시개발국(HUD)의 관련 웹사이트(http://www.hud.gov /ll/code/llslcrit.cfm)에 가면 FHA 승인 융자은행을 지역별로 검색할 수 있다.

◇ 다운페이먼트 보조 가능

FHA가 각광 받고 있는 이유는 낮은 다운페이먼트 규정 외에도 다운페이먼트 출처 규정이 일반 융자에 비해 덜 까다롭다는 것이다. FHA 융자의 경우 주택 구입자 본인이 다운페이먼트를 마련할 수 있다면 문제가 없겠지만 그렇지 못한 경우에도 친지나 고용인, 또는 주택 관련 비영리 단체로부터 보조받은 자금으로도 다운페이먼트를 대체할 수 있는 장점이 있다.

◇ 낮은 크레딧 규정

일반 융자에 비해 FHA 융자의 크레딧 규정이 낮은 것이 사실이다. 정부기관인 FHA가 융자를 보증해 주기 때문에 FHA 융자 프로그램에 참여하는 융자 은행들이 융자 신청자들에게 낮은 규정을 적용하기 때문이다. 하지만 최근 FHA 융자의 낮은 크레딧 규정이 조금씩 강화되고 있다. 연방주택도시개발국(HUD)의 집계에 따르면 2008년 1월부터 2009년 8월 사이에 발급된 FHA 융자에 적용된 크레딧 점수가 621점에서 692점으로 뛰어올랐다.

◇ 비거주 보증인 가능

FHA 융자가 첫 주택 구입자에게 유리한 점은 ‘비거주 보증인’을 내세워 융자를 발급 받을 수 있다는 것이다. 이를테면 대학을 갓 졸업해 크레딧 점수가 거의 없거나 소득이 일정치 않은 주택 구입자의 경우 부모가 구입 예정 주택에 함께 거주하지 않더라도 융자 보증을 서줄 수 있다는 것이다.

◇ 셀러에게 클로징 비용 일부 요청

FHA 융자를 통해 주택을 구입할 경우 셀러에게 클로징 비용 명목으로 주택 구입 금액의 최고 6%까지 요청할 수 있고 셀러도 합법적으로 이같은 요청을 받아들여 주택 매매에 나설 수 있다. 만약 이같은 혜택을 받으려면 서두르는 편이 좋다. FHA가 관련 규정을 조만간 강화할 예정인 것으로 알려졌기 때문이다. FHA는 올 여름 중 셀러에게 요청할 수 있는 클로징 비용을 주택 구입 금액의 최고 6%에서 일반 융자 규정과 동일한 3%로 낮출 예정인 것으로 알려졌다.

◇ FHA 융자 제한 금액

FHA 융자를 통해 발급 받을 수 있는 최고 융자 제한 금액이 지역별로 다른데 주택 구입을 희망하는 지역의 제한 금액을 미리 확인하면 도움이 된다. 예를 들어 LA 카운티의 경우 단독주택 구입 때 62만5,500달러, 2유닛 구입 때 80만775달러까지 FHA 융자를 발급 받을 수 있다. 지역별 FHA 융자 상한액은 연방주택도시개발국(HUD)의 웹사이트(https://entp.hud.gov/idapp/html/hicostlook.cfm)에서 확인할 수 있다.

◇다소 까다로운 FHA 융자 소득 규정

FHA 융자는 낮은 다운페이먼트와 낮은 크레딧 점수로도 융자가 가능한 반면 융자 신청인의 소득을 철저히 증명해야 하고 일반 융자에 비해 다소 높은 부채 대비 소득 비율 규정이 적용된다. 국책 모기지은행인 패니매와 프레디맥의 규정에 따르면 일반 융자의 경우 주택 부채 대비 가구 소득 비율은 약 28%, 가구 총부채 대비 가구 소득 비율은 36%인 반면 FHA 융자의 부채 비율 규정은 각각 31%와 43%로 일반 융자에 비해 높다.

<준 최 객원기자>