숏세일이 점점 활성화되고 있는데 대부분이 성공적으로 끝나지만 심심찮게 실패했다는 이야기도 들려온다. 숏세일을 계획하고 있는 주택오너가운데는 숏세일을 너무 쉽게 생각하다가 종국에는 차압이라는 예상치 못한 일을 당하는 경우가 한인들사이에도 점차늘어나고 있다. 어렵게내린 결정인데 실패한 이유는 무엇일까?
1. 리스팅 가격을 잘못 책정한 경우.
리스팅가격이 너무 높거나 그와 반대로 너무 낮은경우가 모두 문제가 된다. 리스팅가격은 셀러의 융자은행, 바이어, 바이어의 융자은행 모두를 만족시켜야 한다. 너무 가격이 낮다면 셀러의 융자은행이 승인을 안 해 줄것이고 반대로 가격이 너무 높다면 바이어를 구하기 어렵거나 바이어가 구입을 결정하더라도 융자시 감정가격 미달사태가 예상되기 때문이다. 따라서 적정리스팅가격을 산출하는것이 숏세일의 가장 핵심사항임을 셀러는 주지해야 한다. 무조건 에이전트의 산출가격을 믿고 진행을 하다간 차압이라는 불행한 일이 생겨날 수도 있다. 따라서 숏세일 경험이 풍부한 에이전트를 고용하는것이 무엇보다도 숏세일에서는 너무나 중요하다.
2. 무경험이나 경험이 적은 에이전트를 고용한경우.
요즈음은 숏세일, 차압매물이 매매의 대세를 이루기때문에 누구나가 이 분야에서 최고라고 선전을 하게된다. 하지만 에이전트 고용시 실제로 몇건의 숏세일을 본인이 직접 close를 했는지 꼭 물어보아야 하며 필요한 경우 실제로 숏세일을 끝냈다고 하는 케이스중 몇개를 요청하여 직접 사실을 확인해 보는것이 중요하다. 또 일부에이전트들은 제 3자를 시켜서 진행하는경우도 있으므로 본인이 직접 은행과 협상등의 전과정을 진행하는지 물어 보아야 한다.
3. 마케팅 전략 부족인 경우.
숏세일도 일반매물과 마찬가지로 적극적이고 되도록 많은 바이어들에게 매물을 알리는것이 중요하다. MLS는 물론 신문등 매체등에 적극적으로 광고를 해야한다. 어떻게 마케팅을 할 것인지를 리스팅주기전에 물어보는것이 좋다. 은행과의 협상이 가장 중요하므로 해당 지역의 에이전트보다는 경험 위주로 숏세일 에이전트를 선택하는것이 주요하다.
4. Showing하기가 어렵게 되어있는 경우.
많은 경우 바이어측 에이전트들은 Appoint-ment Only라고 표시된 리스팅은 되도록 피하려고 한다. 일일 전화로 약속을 해야하는 번거러움과 시간상 제한을 당하기때문이다. 필자도 되도록이면 Appointment Only표시된 리스팅은 가장 나중에 고려하게 된다.
5. 주택의 사진이 없는경우.
주택의 내부, 외부사진은 그 주택을 직접 가지않고 가장 빨리 그 주택을 알아볼 수있는 가장 좋은 자료다. 숏세일 대부분의 매물들이 주택 내,외부의 사진을 찍어서 MLS등에 올리는일을 등한시하고 있다. 바이어들이 가장 많이 보는 웹싸이트중 하나인 Realtor.com에서는 사진이 많이 들어있는 리스팅은 눈에 잘 띄는 윗줄에, 사진이 적거나 없는것은 눈이 많이 안 가는 아래쪽에 배열하여 차별을 두고 있다.
6. 주택의 열약한 환경과 내부정돈이 잘 안된 경우.
돈이 없다는 핑계로 잔디관리에 소홀히 하거나 주택내부의 청소나 정돈등에 전혀 신경을 쓰지않는 경우도 숏세일에 실패할 확률을 높이는 지름길이다. 주택 안팍을 정상적으로 주택을 판다고 생각하고 정리, 정돈에 힘써야 한다.
7. 셀러가 비협조적인경우.
셀러는 리스팅에이전트가 필요한 은행에 제출해야하는 서류에 적극적으로 협조해야한다. 숏세일은 시간과 날짜를 지키는 것이 무엇보다도 중요하다. 은행이 정한 날짜를 무시하거나 지키지 못할 경우 종종 차압경매로 이어지는것을 명심해야한다. 셀러중에서 바쁘다는 핑계로 서류제출을 미루거나 은행의 요구사항에 대한 답변을 미루다가 결국은 불행한 차압이라는 불행한 종말로 가는것이 종종 주변에서 보여지고있다. 은행이 정한 시일준수가 너무나 중요한 일임을 잊지말아야 한다.
위에 7가지 실패원인들을 살펴보면 조그만 주의를 기울이면 되는 사항들이다. 에이전트 고용이 숏세일에서 가장 중요하지만 셀러와 바이어의 역활도 중요하다는 것을 명심해야한다. 에이전트, 셀러, 바이어 모두의 3박자가 맞아야 제 소리가 나는것이 숏세일이다.
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장 (213)590-5533
