눈에 보이는 곳만 점검…‘맹신’마라

2010-04-08 (목)

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홈인스펙션에 대해 알아야할 것은

주택구입 과정에 바이어를 보호하기 위한 조건부 조항으로 대개 융자 승인, 감정가, 홈인스펙션 등이 있다. 이들 중 어느 하나라도 만족스럽지 않을 경우 바이어가 주택 거래를 취소할 수 있게 된다. 이중 홈인스펙션의 경우 바이어나 에이전트의 눈으로만 확인하기 힘든 주택상태를 전문가를 통해 점검하는 과정이다. 홈인스펙션을 통해 구입을 원하는 주택이 어떤 결함을 갖고 있는지 또 일부 결함에 대해서는 셀러에게 수리를 요구하기도 한다. 하지만 전문가를 통해 주택의 상태를 점검한다고 하지만 주택 구석 구석 눈에 보이지 않는 곳에 도사리는 결함까지 발견해 내기를 기대하는 것은 무리다. 홈인스펙션의 목적이 주택상태에 대한 정보를 제공하는 것이지만 홈인스펙션을 통해 얻을 수 있는 정보의 깊이에 대해 정확히 이해하면 주택 거래에 도움이 된다.

지하 수도관·벽내부 전기배선 등은 검사 안해
추락 우려탓 지붕에 올라가지 않고 상태만 확인
비용 300~400달러… 새 집도 결함많아 꼭 해야

◇ 눈에 보이는 곳만 점검

대부분의 바이어들이 주택을 구입하기 전에 홈인스펙션을 실시한다. 전문가를 통해 주택 상태에 대한 소견을 들어보고 주택 구입에 대한 최종 결정을 내리기 위한 목적이다.

대개 바이어가 비용을 지불하는 홈인스펙션을 반드시 실시해야 하는 것은 아니지만 새로 건축된 주택도 결함이 발견되는 경우가 많기때문에 부동산 전문가들은 홈인스펙션을 실시하라고 조언한다. 하지만 홈인스펙션 보고서가 주택 상태를 100% 대변하는 것이 아님을 명심한다.

홈인스펙터의 업무는 ‘눈에 보이는 곳’(Visual)에 대한 점검만을 실시하는 것이다. 카펫을 뜯어내고 바닥을 상태를 확인한다거나 벽을 뚫고 단열재 상태를 점검하는 것까지 홈인스펙터가 해주길 바라는 것은 무리라는 것이다.

따라서 홈인스펙션 보고서의 내용을 그대로 받아들이지 말고 홈인스펙터의 소견을 통해 눈에 보이지 않는 지하 수도관이나 벽내부 전기 배선시설 등에 대한 상태를 최대한 짐작해본 후 주택 구입을 결정한다.

◇반드시 지붕에 올라가지는 않는다

홈인스펙션 점검 항목 중 지붕도 포함되지만 홈인스펙터가 반드시 지붕에 올라가 보고 확인해야 하는 것이 아니다. 약 5,000명 회원을 두고 홈인스펙션 지침에 영향력을 행사하는 미국홈인스펙터협회(ASHI) 측에서도 협회원들을 대상으로 홈인스펙션 때 지붕의 상태를 반드시 점검하라고 지시하지만 지붕에 올라가서 확인할 것까지 요구하지 않고 있다.

하지만 때로는 지상에서 멀쩡해 보이는 지붕이 더 높은 각도에서 관찰하면 결함이 발견되는 경우가 많다. 일부 홈인스펙터들은 지붕 기와의 파손이나 추락사고 가능성 등의 이유를 들어 지붕에 오르는 것을 피하기도 한다.

‘하우스 디텍티브’의 저자이자 공인 홈인스펙터인 베리 스톤은 “지붕에 직접 오르지 않고도 지붕 상태를 확인하는 방법이 있으니 홈인스펙터와 이점을 확인한 후 홈인스펙션을 요청한다”고 조언한다. 스톤에 따르면 삼각 사다리 등을 이용하면 지붕 높은 곳의 상태가 가능하고 주택에서 멀리 떨어진 지점에서 망원경 등을 이용해도 지붕 상태를 확인하는데 도움이 된다고 한다.

◇ 홈인스펙터 선정시 주의

스마트머니 매거진에 따르면 가주를 포함한 16개 주에서는 여전히 홈인스펙터에 대한 적절한 자격 규정이 마련되어 있지 않다. 따라서 경험이 풍부하고 자격있는 홈인스펙터를 찾는 것이 주택 상태를 올바로 점검하는 데 매우 중요하다.

홈인스펙션은 기본적으로 눈에 보이는 곳에 대한 상태를 점검하는 과정이다. 눈에 보이지 않는 곳에 대한 상태 점검은 인스펙터의 소견을 바탕으로 최대한 짐작해 보고 주택 구입을 결정한다.

<증개축 허가 확인도 바이어 몫>

홈인스펙터를 찾기 위해서 옐로페이지에 의존해야 하는 경우가 있다. 옐로페이지 광고란을 보면 각자가 소지한 자격증을 내세워 요란한 광고를 많이 싣고 있는데 전문가들에 따르면 자격증이 홈인스펙터의 경험을 대변하지는 않는다. 몇몇 홈인스펙터에게 연락해 반드시 경력을 묻고 이왕이면 협회에 소속된 홈인스펙터에게 일을 맡기면 좋다.

◇점검 항목이 다르다

홈인스펙션 비용은 주택 크기와 점검 항목에 따라 다르지만 기본적인 인스펙션의 경우 300달러대로 비싸야 400달러를 넘지 않는 경우가 많다. 기본 인스펙션이 대부분의 항목을 점검할 것처럼 생각되지만 지역에 따라 점검 항목에 차이가 나기도 한다. 남가주에서는 대개 주방 가전제품, 화재 방지용 스프링클러 시스템, 정원 스프링클러 시스템, 스모크 디텍터, 냉난방 시설 등이 홈인스펙션 기본 점검 항목에 포함되지만 반드시 미리 확인하고 업무를 요청한다. 만약 점검 항목이 추가될 경우 추가 비용이 발생할 수도 있으니 주의한다.

◇새집도 반드시 홈인스펙션

새로지은 주택이라고 해서 생략하는 것은 금물이다. 노스캐롤라이나 지역의 폴 킹 홈인스펙터에 따르면 신축 주택의 약 15%로부터 결함이 발견된다고 한다. 또 일부 홈인스펙터들은 신축 주택에 대한 홈인스펙션이 오히려 까다롭기 때문에 이들 주택에대한 홈인스펙션을 꺼리기도 한다. 하지만 전문가들은 신축 주택에 대한 홈인스펙션을 더욱 꼼꼼히 실시해야한다고 충고한다. 신축 주택의 경우 거주자가 없어 주택 시설에 대한 사용 기록이 없기 때문에 단 시간 내에 시설이 잘 작동하는 지 알아내기 어렵다. 상하수도시설에서 경미한 누수가 있더라도 이는 시간이 제법 흘러야 누수 흔적이 나타나기 때문에 발견이 쉽지않다. 지붕의 경우도 건축 기간에 비가 내리지 않았다면 물이 새는 지 여부를 알아내기가 힘들다.

◇홈인스펙션에는 보장이 없다

일부 바이어들이 보고서에 적힌 내용을 보장받기를 기대하는 경우가 있다. 하지만 홈인스펙션이라는 것은 제한된 시간동안 주택 상태에 대한 점검이기때문에 미래에 발생할 지도 모르는 결함에 대해서까지 보장될 수 없다. 하지만 주택 각 부분의 수명에 대한 정보를 들어보고 교체시 소요되는 비용 등을 문의해 본다. 예를 들어 구입을 원하는 주택의 지붕이 설치된 지 약 14년이 됐다고 하면 평균 지붕의 수명이 20년인 점을 감안, 약 6년후에 교체를 실시해야 하고 이에 따른 교체 비용 등을 홈인스펙터에게 문의한다. 대부분의 홈인스펙터가 책임보험에 가입되어 있고 일부는 인스펙터의 오류와 누락에 대비하는 ‘E&O’보험에도 가입돼 있다.

◇증개축에 대한 허가 여부는 바이어가 확인

전 주인이 시 규정에 맞지 않게 증축한 시설을 홈인스펙터가 찾아내지 못할 경우 있지만 이 책임을 홈인스펙터에게 전적으로 물을 수 없다는 것도 명심한다. 플로리다 보카 레이튼 지역에 주택을 구입한 일레인은 홈인스펙션이 꼼꼼하게 실시됐다고 생각했지만 증축된 침실이 시 규정에 맞지 않아 주택 구입 후 약 3만달러의 수리비를 지출하게 됐다. 홈인스펙터가 증축된 침실에 설치된 전기 아웃릿 개수가 시 규정에 맞지 않는다는 것을 지적하지 않았기때문이다. 하지만 홈인스펙션 보고서에 시규정 확인 업무가 홈인스펙션 업무에 포함되지 않는 다는 사항을 나중에 확인하고 수리비를 본인의 비용으로 지출했다. 이 사례처럼 증축된 것으로 보이는 침실, 욕실, 데크, 발코니 등이 있으면 반드시 시 담당 부서를 통해 시규정에 맞게 허가된 증축인지를 확인하는 것이 중요하다.