이젠 경기가 조금 더 낳아지겠지 하는 모든이의 바람을 뒤로하고 경기는 더 나빠지고 있다고 보는 것이 현실이다. 정부가 은행에 장려하는 론 모디의 성공률은 14%에 불과하다는 암울한 뉴스가 나오고 있다. 설사 론 모디에 성공했다 하더라도 6개월 이내에 다시 연체하는 비율이 50%가 넘는다는 충격적인 보도에 망연자실 할 뿐이다.

현재 진행되고 있는 구제 융자 프로그램중 그래도 가장 설득력있고 성공률이 높은 것이 오바마 refinance program이다. 지금까지 20만 여명이 이 프로그램으로 혜택을 받았고 실행기간도 1년 더 연장될 전망이다. 자신의 모게지가 자격조건이 되는지 몰라 혜택을 못 보는 경우도 많다. 아래 자격조건과 혜택을 정리한다.


오바마 재융자 자격조건:

1. 처음 집을 살때 최소한 20%이상 다운을 하였어야 한다. 최초 집을 구입하였을 때 10%를 다운하였고 현재 집가격의 하락으로 upside down 되었다면 재 융자의 자격조건에 맞지 않는다.

2. 현재 주택 감정 가격 대비 융자의 비률이 105%를 넘으면 자격조건이 되지 않는다. 예를들면 현재 집 가격이 40만 불 나오는데 융자금액이 42만 불 이라면 재 융자가 가능하다. 하지만 현재 집 가격이 40만 나오는데 융자금액이 46만 불 이라면 융자가 되지않는다.

3. 현재 융자를 가지고 Servicing하는 은행의 마더은행이 페니메이 혹은 프레디멕 이어야 한다. 모든 융자가 다 페니메이나 프래디맥의 우산아래 있는것은 아니다. 이 경우 오바마 재융자를 받을 수 없다. 하지만 모든 컨포밍론의 80% 이상이 여기해 해당된다. 자신의 융자가 페니나 프레디맥에 속한 융자인지 아는 방법은 현재 모게지를 내는 은행에 전화하여 직접 물어보면된다.

4. 수입증명은 Full Doc을 원칙으로 한다. 즉 수입증명이 융자를 받기위해 필요하다. 하지만 직장에 전화하여 융자 신청자가 실제로 근무하는지 알아보고 세금서류를 요구하지 않는 VOE (Verification Of Employ-ment)만 가지고 융자를 주기도 한다.

5. 융자금액의 상한선은 $729,750까지이다. 예전에는 $417,000까지가 한계였지만 현재는 소위 Jumbo Confor-ming이라는 한시적인 융자 상한선까지 융자가 가능하다.


오바마 재 융자의 혜택

1. 이자는 현재 conforming 융자 이자에 준 하여 받을 수 있다. 현재 30년 고정 이자는 4.75%이다. 만약 융자금액이 $417,000 보다높고 $729,750 이하라면 Jumbo Confirming 융자 이자에 한하여 융자가 가능하다.

2. 이 프로그램의 가장 큰 매력중 하나는 LTV(Loan To Value)가 현재 집가격의 80%가 넘어간다 하여도 모게지 보험(Private Mortgage Insurance)를 들지 않고도 재 융자가 가능하다.

3. 융자 프로그램도 30년, 15년 고정 프로그램이나 5,7,10년 변동 프로그램 혹은 3,5,7년 이자Only융자 프로그램도 가능하다.

“구슬이 서말이라도 꿰어야 보배 “ 라는 말이있다. 올해와 내년에는 5년 고정이나 3년 고정으로 융자를 받았던 많은 Home Owner들이 융자를 바꿀 시기에 있다. 지난 몇년 간 주택가격의 하락으로 융자가 불가능한 경우가 많으나 한번쯤 자신의 융자가 오바마 플랜에 부합되는지 알아볼 필요가 있을 것이다.


브라이언 주 / 뉴욕융자 대표
(213)219-9988