흔치는 않지만 부동산거래를 하다보면 우리의 실생활에서 잘 쓰이지 않는 전문용어들을 많이 접하게 된다. 오늘은 Liz Pendens라는 용어에 대해 살펴본다.

Liz Pendens는 라틴어에서 유래한 용어로 Pending suit을 의미한다. 즉 소송이 계류중인것을 뜻한다.

부동산거래에서 Liz Pendens란 부동산소유주가 현재 소송에 연류되어 있으며 피고 소유의 건물등기권에 원고가 법원의 허가를 받아 소송이 진행중임을 알리는 내용을 등기설정해놓는것을 의미한다.

원고측에서 Liz Pendens를 등기하는것은 소송이 완전히 끝날 때까지 피고소유의 부동산재산 이동을 못하게 하려는 의도이다.

Liz Pendens는 현재 소송이 진행중이므로 바이어가 건물구입후 그 이후에 나오게 되는 법원의 판결내용에 따라 많은 금전적손실을 볼수 있기 때문에 Liz Pendens가 걸려있는 건물은 당연히 바이어들이 회피하게 된다.

따라서 아주 특별한 케이스를 제외하고는 Liz Pendens가 걸려있는 주택이나 건물은 소송이 종결되기전에는 매매가 어렵게 된다.

만약 그래도 Liz Pendens가 걸려있는건물을 거래하기를 원하다면 먼저 Liz Pendens를 해지해야 한다. 소송당사자인 원고측의 동의를 얻거나 법원의 판결에 의해서만 Liz Pendens를 삭제해야한다. 이렇게 Liz Pendens를 없앤후 해당부동산을 정상으로 구입했다면 추후 법원판결이 전 소유주인 피고측에 불리하게 나오더라도 바이어가 구입한 건물에 대해 승소한 원고측에서 차압혹은 매매무효등의 조치를 할 수없게 된다.

몇년전에 필자가 실제로 겪은일이다. 인컴유닛을 새로 리스팅하고 건물에 대해 모든 history를 알아 볼 수있는 Title 리포트를 살펴보는데 Liz Pendens가 있는것을 발견했다.

건물오너에게 물어보니 소송이 진행중이기는 한데 자신의 건물에 Liz Pendens가 등기되어있는 사실은 전혀 모르고 있었다. 건물오너에게 Liz Pendens에 대해 자세한 설명을 드리고 원고측과 협상하여 liz Pendens를 삭제하라고 하였다. 하지만 원고측 합의에 실패하여 결국 필자는 리스팅매매계약을 포기하고 말았다. 약 2년후 건물오너가 소송에서 지는바람에 결국 소유부동산을 강제 처분당했다는 이야기를 들었다.

주택이나 상업용부동산을 구입할때 여러가지 계약서류를 자세히 살펴보는것도 중요하지만 건물이 처음 지었을때 부터 그 이후에 건물에 대한 모든 history정보를 한 눈에 보여주는 Title 리포트를 꼼꼼히 챙겨보는것이 무엇보다도 중요하다.

Title리포트를 살펴보면 은행융자나 기타 건물을 담보로 빌려쓴 모든채무에 대한 빚, Liz Pendens, 법원의 judgement , 심지어 건물의 대해 씨티나 카운티로부터 받은 violation내용까지 모두나와 있게 된다. 따라서 매매계약이 되고 나면 빨리 에이전트에게 Title 리포트를 보내줄것을 요구하는것이 건물에 대한 중요정보들을 한꺼번에 파악하는데 큰 도움이 된다. 구입하고자하는 부동산에 Liz Pendens가 등기되어 있다면 빨리 에이전트에게 연락하여 셀러측으로 부터 Liz Pendens해지할 수있는지 여부를 확인해야한다.

그렇지않고 계속 거래를 진행하다 대부분의 경우 시간만 허비할 수있게 된다. Liz Pendens는 거의 합의 안되는 경우가 대부분이어서 거래를 중단하는것이 현명한 방법이다.

스티븐 김 / 아메리카 부동산 부사장
(213)590-5533