최근 숏세일 관련 세미나가 봇물을 이루고 있다. 주택가격 하락과 재정난 등 이중고에 빠진 주택 소유주들의 주택 처분을 돕기 위한 목적이다. 숏세일은 셀러나 렌더 측에서 보면 차압 때보다 피해가 덜해 양측이 선호하는 주택매매 수단이기도 하다. 셀러 입장에서는 크레딧 피해를 최소화시켜 주고 비교적 단기간 내에 다시 주택을 구입할 수 있어 좋다. 렌더 입장에서는 차압절차에 따르는 비용을 줄이고 주택상태를 양호하게 보존할 수 있다는 장점이 있어 선호되고 있다. 올해는 지난해보다 차압매물이 큰 폭으로 증가할 것이라는 전망이 나오고 있는 가운데 시간과 비용 소모가 큰 차압절차를 피하려는 렌더의 숏세일 승인율이 높아질 것으로 기대된다. 숏세일 거래의 몇몇 특징과 숏세일 매물을 구입하기 위한 요령들을 알아본다.
셀러는 크레딧 살리고 바이어는 싸게 사고
렌더는 비용 절감하고 주택상태 보전 가능
‘사전 차압’상태 주택 검색하면 나올 집 보여
◇숏세일로 인한 절대 승자는 없다
숏세일로 인한 장단점은 거래와 관련된 셀러, 바이어, 렌더 모두에게 있다. 숏세일 거래로 인해 어느 한쪽에만 유리하거나 불리한 결과가 발생하지 않는다. 셀러의 경우, 숏세일로 인한 크레딧 점수 하락은 어느 정도 감수해야 한다. 하지만 차압절차를 밟을 때보다 하락폭이 작다. 크레딧 점수 862점을 자랑하던 한 셀러는 숏세일 거래 후 점수가 약 120~ 130점 떨어진 사례가 있었다. 만약 차압당하게 될 경우 크레딧 점수 하락폭이 약 150점대로 커지는 것이 일반적이다.
숏세일 후 당장 주택을 구입할 수 없는 것도 단점이다. 크레딧 회복에 필요한 기간이 필요하기 때문이다.
물론 재정난으로 인해 불가피하게 숏세일 선택한 경우는 단기간 내에 주택 구입이 힘들겠지만 ‘전략적 숏세일’을 선택한 주택 소유주에게는 단기간 내에 주택 구입이 힘들다는 것은 단점일 수 있다. 숏세일 후 융자 보증인을 통해 주택을 다시 구입할 수 있는 방법도 있다.
그렇지 못한 경우 대개 약 2년간의 크레딧 회복기간을 거쳐야만 다시 ‘내 집 장만’에 나설 수 있다. 반면 차압의 경우 약 5~7년이 지나야 거주 목적의 주택을 구입할 수 있어 이점에서는 숏세일이 차압 때보다 훨씬 유리하다고 할 수 있다.
바이어들이 숏세일 매물을 선택하는 이유는 가격이 저렴하기 때문이다. 원하는 주택을 주변 시세보다 저렴한 가격에 구입할 수 있다는 것이 바이어들이 숏세일을 선호하는 가장 큰 이유 중 하나다. 반면 숏세일은 렌더의 승인을 받아야 거래를 마감할 수 있는데 때로는 승인절차에 필요한 기간이 기약이 없이 길어질 수도 있다. 6개월간 렌더의 승인을 기다렸는데 숏세일 승인을 받지 못할 경우 시간만 허비한 셈이다.
◇렌더가 숏세일 승인 이유
렌더가 금전적인 피해를 감수하고도 숏세일을 승인하는 이유는 차압에 따른 비용을 최소화하고 주택상태를 보전하기 위해서다. 렌더가 숏세일을 하게 되면 주택 소유주와 계약한 융자금액 전액을 받지 못하게 됨을 의미한다.
그러나 융자 탕감액이 차압 때 소요되는 비용보다 낮다고 판단될 경우 렌더가 숏세일을 승인하게 된다. 렌더가 주택을 차압할 경우 주택 보험료, 재산세, 기타 관리비 등을 떠안아야 한다. 재정난을 이유로 집을 포기하는 주택 소유주들이 집안 상태를 제대로 관리하는 경우도 드물어 이 역시 렌더 측에게는 짐이 된다.
올해 차압이 늘 것이라는 전망도 많은 렌더들로 하여금 숏세일을 승인하도록 압박하는 요인으로 작용하고 있다.
무디스닷컴의 수석경제연구원 마크 잰디는 올해 중 약 240만채에 달하는 주택이 차압될 것으로 예측한 바 있다. 온라인 차압매물 리스팅 업체인 리얼티트랙 역시 지난해 말 현재 전국적으로 약 200만채의 주택이 차압 상태이고 올해 숫자가 훨씬 늘어날 것이라는 전망을 내놓은 바 있다.
최근 실제로 숏세일 매매 비율도 늘고 있는 것으로 나타났다. 부동산 시장 조사기관 캠벨 서베이사가 조사한 바에 따르면 2월 중 전체 주택거래에서 숏세일 거래가 차지하는 비율은 약 16%로 지난해 11월 이후 3개월 연속 상승세를 이어갔다.
“주택결함 떠안겠다” 알리면 승인 쉬워
◇ 숏세일 매물 구입 요령
1. 숏세일 가능성이 있는 매물을 검색한다
‘사전 차압절차’(pre-foreclosure) 상태인 주택을 검색한다. 숏세일 매물로 주택시장에 나올 가능성이 크기 때문이다. 부동산 중개인에게 검색을 요청할 수도 있고 법원 리스팅 자료를 통해서도 알아볼 수 있다. 우선 해당 주택에 대한 융자 총액을 확인한다. 만약 주변 시세에 비해 융자 총액이 높으면 높을수록 숏세일 절차를 밟을 확률이 높다. 부동산 중개인을 통해 주택 소유주와 접촉해 숏세일을 유도하도록 한다.
2. 융자 내용을 확인한다.
사전 차압절차를 진행 중인 주택이나 숏세일 매물 중 맘에 드는 매물을 찾았으면 해당 매물의 융자 내용을 확인한다. 만약 단일 융자라면 2차, 3차 융자가 있는 매물에 비해 숏세일 승인율이 높다고 볼 수 있다. 2차, 3차 융자가 있더라고 모두 동일한 렌더로부터 받은 융자라면 절차가 비교적 수월하다.
3. 주택시세 소견서 첨부
숏세일 절차가 시작되면 렌더 측에서는 외부 부동산 중개업체에게 인근 주택 시세에 대한 ‘중개인 가격 소견서’(BPO)를 요청해 검토하게 된다. 일부 숏세일 전문 중개인들은 이같은 외부 시세 소견서를 바이어 측에서도 작성해 오퍼와 함께 제출하면 숏세일 성공률을 높일 수 있다고 조언한다.
4. 수리비와 견적을 첨부한다
일단 숏세일 절차가 시작되면 렌더도 해당 매물을 빨리 처분하려고 시도할 것이다. 만약 렌더가 해당 매물의 상태가 불량해 차압 때 비용이 들 것으로 판단한다면 숏세일 승인을 더욱 앞당기려고 시도하게 된다. 홈 인스펙터를 통하거나 아니면 직접 집안의 상태를 점검한다. 매물에 대한 각종 결함을 바이어가 책임지겠다는 의도를 전달하면 렌더의 짐을 덜어줘 숏세일 승인을 수월하게 이끌 수 있다.
5. 렌더와 접촉을 시도한다.
일반적이지는 않지만 셀러의 동의를 얻어 셀러의 렌더에게 연락을 한다. 렌더에게 셀러의 현재 모기지 납부 상황에 대해 들어보고 숏세일 가능성에 대해 짐작해 볼 수 있다.
<준 최 객원기자>
올해 숏세일 승인이 높아지고 절차가 간소화될 것으로 예상돼 관련 거래가 증가할 전망이다. 숏세일 거래는 일반 거래에 비해 거래 기간이 길고 절차가 다소 복잡해 경험 있는 전문가와 상의한 후 실시해야 순조롭게 진행할 수 있다.
온라인 차압매물 리스팅업체인 리얼티트랙은 지난해말 현재 전국적으로 약 200만채의 주택이 차압 상태이고 올해 숫자가 훨씬 늘어날 것으로 보고 있다.
