융자 사전승인없이 주택샤핑 말라

2010-03-04 (목)

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▶ 첫 주택 구입자가 피해야 할 실수들

생애 첫 주택구입자에게 제공되는 세제지원 연장기한이 약 2달 앞으로 다가왔다.

늦어도 4월 말 전에 거래를 시작해 6월 말 전까지 구입을 완료하면 세제지원을 신청할 수 있다.

무디스닷컴의 마크 잰디 연구원에 의하면 지난해 약 173만채의 주택이 생애 처음으로 주택을 구입하는 바이어의 품에 안겼다.

올해는 그 숫자가 약 184만채로 늘어날 것으로 잰디 연구원은 내다보고 있다.
주택가격 하락과 낮은 모기지 이자율의 지속으로 주택 구입 여건이 나날이 향상되고 있어 올해는 첫 주택 구입자에 의한 주택 거래가 매우 활발할 것으로 기대되고 있다.

주택을 구입해 본 경험이 없는 바이어들은 구입 전 이것저것 따져봐야 할 것이 많다.

나름대로 꼼꼼히 따져본 후에 주택을 구입했다고 해도 아무래도 아차 하는 순간이 있게 마련이다.

US 월드뉴스 리포트가 알려주는 첫 주택구입자들이 저지르기 쉬운 실수들에 대해 소개한다.

크레딧 리포트 점검해 오류 있으면 정정
학군·집 상태 등 우선 순위부터 결정
소득수준 고려 ‘묻지마 구입’ 절대 금물

◇크레딧 리포트 확인없이 주택샤핑

첫주택 구입자들은 중개인이 전해준 리스팅 정보와 직접 검색한 수십채의 리스팅 정보를 매일 들여다보며 ‘생애 첫 내집 장만’의 꿈에 들뜨는 것은 당연하다. 하지만 첫리스팅을 보러가기 전 반드시 크레딧 리포트를 점검하라고 전문가들은 당부한다. 크레딧 점수를 확인하는 것 이외에도 종종 리포트상에 오류가 발견되기도 하기때문이다. 뜻하지 않은 오류를 발견하지 못하고 융자를 신청했다가 렌더로부터 이같은 사실를 전해듣게되면 한껏 들떴던 꿈이 가라앉게되는 것은 한순간이다.

크레딧 리포트상의 불리한 기록이나 오류 사항을 정정하는데 충분한 시간이 필요하기때문에 전문가들은 주택 쇼핑을 시작하기 수개월전에 크레딧 리포트를 발급받아 검토해보라고 조언한다. 크레딧 리포트 확인은 렌더나 중개인을 통하지 않고도 얼마든지 가능하다. ‘www.annualcreditreport.com’에서는 주요 신용평가기관이 발급하는 크레딧 리포트를 매 12개월마다 한차례씩 무료로 발급해주고 있다.

◇융자 사전 승인 없이 주택 쇼핑

크레딧 리포트를 확인했으면 다음은 본인의 재정상황에 적합한 융자 프로그램을 알아봐야한다. 주변에서 들은 이야기로 ‘내가 얼마짜리 집을 살 수 있겠지’라는 막연한 생각으로 집을 보러다니는 것은 금물이다.

주택 샤핑을 시작하기 전 반드시 자격 요건을 갖춘 융자 중개인이나 은행 융자 담당자와의 상담을 통해 본인에게 적당한 가격대의 주택을 알고 있어야한다. 또 융자 사전 승인을 받아 놓으면 앞으로 있을 지도 모르는 오퍼 경쟁에서 일단 유리한 자리를 선점하게된다. 융자 사전 승인때에는 W-2양식, 월급 명세서, 은행 잔고 증명서 등 소득과 관련되 각종 서류들을 제출해야하기때문에 주택 쇼핑 전 미리미리 준비해두면 시간을 절약할 수 있다.

◇미래 소득 수준 점검

계속 올라줄 것만 같던 주택 가격이 한순간에 무너지는 것을 지금도 보고 있다. 일부 지역에서는 아직도 주택 가격 하락 행진이 이어지고 있다. 자신의 소득 수준을 무시한 채 주택 가격 상승 분위기에 편승해 ‘묻지마’식으로 주택을 구입한 것이 ‘서브 프라임 사태’라는 화를 불렀다.

이제는 ‘묻지마’식 주택 투자에 나설 바이어는 드물고 앞으로 수년간 찾아보기도 힘들 것이다. 전문가들은 향후 15~30년간의 소득 수준을 감안한 후에 주택 구입에 나서라고 조언한다. 이때 주택 관련 비용이 가구 소득의 3분의 1이 넘지 않도록 예산을 세우는 것이 적절하다고 여겨진다.

무디스닷컴의 잰디 연구원은 “모기지 원리금, 재산세, 주택 보험료, 기타 관리비용 등을 포함한 주택 소유 비용이 전체 가구 소득의 30%선을 넘지 않도록 주의한다”며 “만약 35%를 넘어서게 되면 재정 능력을 넘어서는 무리한 구입이 될 수 있다”고 충고했다.

◇눈에 보이지 않는 비용

집을 사는데 들어가는 비용이라고 하면 흔히들 다운페이먼트와 모기지 비용만을 머리에 떠올리기 쉽다. 하지만 이밖에도 주택 구입에 따르는 각종 비용이 많은데 간과해서는 안 된다.

우선 주택 구입시 감정 비용, 에스크로 비용, 홈인스펙션 비용 등 주택 거래를 마치기 위한 클로징 비용들이 있고 이사 비용도 무시할 수 없다. 주택을 구입한 후에는 재산세, 주택 보험료, 유틸리티, 가드닝, 홈오너스어소시에이션비 등의 관리 비용을 생각해 볼 수 있는데 주택 임대때에는 내지 않아도 됐던 추가 비용들이다.

이밖에도 주택 임대때에는 건물이나 기타 시설에 문제가 발생하면 집주인에게 전화 한 통화로 해결을 요구하지만 주택을 구입한 후에는 자기 지갑을 열어야 하기때문에 이같은 각종 수리 비용도 주택 구입 전 예상해봐야한다.
◇부동산 전문인의 도움

인터넷 사용에 익숙한 젊은 세대들은 매물을 쉽게 검색하는데 큰 어려움을 겪지 않는다. 맘에 쏙 드는 매물을 찾아 셀러나 리스팅 에이전트와 연락해 집을 보는 것까지는 좋은데 주택 구입이 거기서 끝난 것은 아니다. 셀러가 제시하는 가격이 적당한지 분석해야하고 가격 차이가 발생할 경우 협상을 통해 가격을 조정해야한다. 가격에 대한 합의가 이루어 진 후에도 평균 약 70페이지에 달하는 계약서와 기타 서류들을 검토하는 일이 남는다. 전문 중개인의 도움을 받으면 이같은 주택 거래 절차가 원활하게 이뤄질 수 있어 본인의 시간과 수고를 덜 수 있다.

◇에이전트 선정

전문 중개인의 도움을 받기로 결정했으면 중개인 선정이 중요하다. 중개인을 잘못 선정하면 주택 거래 내내 불편한 마음이 생기게 마련이다. 특히 처음 주택을 장만하려는 바이어들에게는 보다 많은 관심이 필요한데 매물을 찾는 일에서부터 오퍼 작성, 에스크로 과정 등을 친절하게 설명해줄 중개인을 물색하는하는 일이 무엇보다 중요하다. 이름난 부동산 회사라고 해서 무턱대고 찾아가 에이전트를 소개해 달라고 하는 것보다는 친구나 이웃, 직장 동료들에게 중개인 추천을 부탁해 볼 수 있다.

또 ‘전국 바이어 에이전트 연합회’(National Association of Exclusive Buyer Agnets:www.naeba.org) 등의 비영리 단체가 추천하는 에이전트를 알아 본다.

◇주택 구입을 위한 우선 순위

주택 구입에 앞서 우선 순위를 정하는 것이 중요하다. 중개인과 상담을 통해 본인이 원하는 주택 조건을 설명한 뒤 목록을 작성해본다. 만약 이같은 목록 없이 주택 샤핑에 나섰다가는 주택 조건에 따라서 우왕좌왕하는 일이 빈번하게 발생한다. 예를 들어 어제 본 집은 상태가 양호한 반면 선호하는 학군이 아니지만 오늘 본 집은 학군이 맘에 들 경우 쉽게 결정하지 못하게 된다. 자녀가 없다면 어제 본 집을 결정하겠지만 자녀들의 학군이 우선 순위였다면 오늘 본 집을 일단 구입한 뒤 집 상태를 나중에 개량하는 식으로 계획을 세워볼 수 있다. 이같은 우선 순위 없이 주택 샤핑에 나섰다가는 집 보러다니는 일에만 시간을 허비하게 된다.

◇향후 투자 가치/ 재판매 가격

본인의 우선 순위에 적합한 집을 구입해 이사하는 것도 좋지만 집을 되 팔 때의 가격을 생각해보는 것도 잊지 않는다. 수년 내 집을 되 팔 계획이 없다고 하더라도 예상치 못하게 전근 발령을 받았다던지 귀국해야하는 일이 발생하면 정든 집을 처분해야 할 수 밖에 없다. 주택 구입 전 대부분의 바이어들이 선호하는 주택 형태인지 안전한 이웃에 위치한 주택 인지 등을 고려해야 갑자기 주택을 팔아야 할 때 제값을 받고 처분할 수 있다.

<준 최 객원기자>

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