3-day notice to quit은 입주자에게 입주자의 위반사항을 삼일 안에 고칠 선택을 주지 않고 삼일 안에 나가라는 통지라고 했다. 삼일 안에 위반사항이 고쳐질 수 없는 경우나 점유하고 있는 장소를 불법적인 용도로 사용하는 경우(unlawful use), 예를 들면 주거 죠닝 지역에서 하숙을 친다든지, 노름방으로 대여를 해준다든지 등이며, 또는 점유하고 있는 장소에서 법적으로 금지되어 있는 행위, 예를 들면 고성방가나 음악을 크게 틀거나, 악기를 크게 연주해 일반적인 감각이나 관념을 해친다든지 (offensive to the senses), 또는 자동차 수리를 한다든지, 자동차 수리에서 나오는 오일을 바닥에 그냥 버려 타인들의 건강에 해가 된다든지(injurious to health), 점유하고 있는 프러퍼티나 이웃 프러퍼티들의 quiet use and enjoyment을 방해하는 경우에 불법방해, 안거방해 즉 nuisance 가 되어 이 일들이 일어났다는 자체만으로도 입주자의 치유할 선택이 없는 3-day notice to quit으로 점유권 박탈을 할 수 있는 것이다.
위에서 언급한 불법적인 용도 사용의 경우에는 불법적인 용도 사용으로 인해 일어나는 결과가 threaten the physical safety of the property, 프러퍼티의 물리적인 안전을 위협하거나 (방4, 5개짜리 큰 가정집을 방15개나 20개로 만들기 위해 벽을 허물고 칸들을 막아놓아 건물자체의 안전과, 화재나 유사시 입주자들의 안전이 전혀 무방비 상태인 경우), 또는 stigmatize the premises, 점유하고 있는 장소를 오염된 장소로 만들거나(식당, 꽃가게 등이 있는 전형적인 리테일 센터에서 adult shop을 하는 경우), 또는 impair the landlord’s continued receipt of rent 건물주의 계속적인 임대료 수령을 손상시키거나 악화시키는 등의 결과가 반드시 있어야 unlawful use에 의한 점유권 박탈을 할 수 있는 것이니 일반적인 생각으로 불법용도 사용이니 점유권 박탈할 수 있다고 생각하는 것은 절대금물이며, 반드시 전문변호사와 상의 하여야 한다.
입주자가 점유하고 있는 곳을 훼손했을 때는 치유할 수 있는 위반이 아닌 점유권이 종료되는 위반이다. waste forfeits the lease 허지만 입주자의 훼손이 점유하고 있는 프러퍼티의 값어치를 상당히 또는 영구적으로, substantially or permanently diminish, 떨어뜨렸어야만 된다. 입주자가 의도적으로 점유하고 있는 곳을 부시거나 망가뜨렸거나, 관리유지 소홀로 값어치를 손상시켰을때 waste, 훼손이 생겼다고 얘기할 수 있겠다.
예1, 오피스 빌딩에 한 스페이스를 임대하고 있는 입주자의 고용인이 온도 조절기를 조정했는데 그로 인해 온도기가 손상이 되었다. 임대계약서에는 입주자들이 온도조절기를 조정하는 것이 금지되어 있다. 건물주는 온도기의 손상으로 인해 입주자에게 선택이 없이 삼일 안에 퇴거하라는 퇴거통지서, 3-day notice to quit을 serve 했다 입주자가 삼일 안에 나가지 않자 건물주는 입주자가 훼손, waste를 했다고 ud action, 불법점유 소송을 제기했는데 입주자는 삼일 안에 나왔어야 되는지?
No. 온도기의 고장은 Minor한 것이며, 삼일 안에 고쳐질 수 있고, 이로 인한 상당한 값어치의 손상도 일어나지 않았기에 훼손 waste를 commit 하긴 했지만 입주자에게 치유할 수 선택이 있는 notice를 주어야했다.
예2, 건물 주인이 입주자의 아파트를 inspect한 결과 입주자의 강아지에 의해 마루가 모두 까지고, 벽의 프래스터가 갈라지고 아파트 안의 컨디션이 비위생적으로 되어 있었다. 즉 입주자 강아지에 의해 훼손, waste가 저질러진 것이다. 건물주는 입주자에게 치유의 선택의 여지가 없는 3-day notice to quit을 serve 했는데 입주자는 삼일 안에 비워야 되는지?
No. 우선 삼일 안에 고쳐질 수 있는 것들이며, 이 훼손으로 인해 상당하게 또는 영구적인 가치 하락이 생긴것이 아니기에 건물주는 입주자가 치유할 선택이 있는 3-day notice to perform or quit을 serve 했어야 했다.
(213)748-8888
하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
