지속되는 불경기로 인해 미국적으로 은행에 차압되는 부동산의 수가 크게 늘었다는 것을 뉴스를 통해 자주 접하게 된다. 이것은 미국의 전반적인 상황이 아니라, 우리 한인 사회에서도 종종 접 할 수 있는 현상이다.
특히 무리해서 구입했던 임대용, 투자용 부동산의 차압을 많이 보게 된다. 저당잡힌 융자의 상환이 제때 이루어 지지 않았을때, 그 저당물을 찾을 귄리를 상실 하는것이 FORECLOSURE이다. 간단히 다시 말해 주택 구입 후 집 페이먼트 체납으로 집이 차압 되는 경우 이다.
세금 보고상 중요한 것은 집이 차압되는 것도 일종의 집의 매각으로 간주 된다는 사실이다.
우리가 집을 팔 경우 기본적으로 알아야 하는 것이 판가격과 산가격 이다. 집이 차압됐을 때 이 판 가격 (물론 실제로 판것은 아니지만)에 대해 알아 보자. 두 종류로 나눠서 결정이 되는데 우선 NONRECOURSE 채무, 즉 차압 후 개인적으로 더 이상 책임이 없을 때 ( 집의 현재 가치가 갚지 못한 현재 모게지 론 발란스 보다 낮아도 해당됨), REALIZED AMOUNT (판 가격)는 말소된 채무액 전체가 된다.
RECOURSE 채무 일 때는 다르게 법이 적용된다. RECOUSE 채무는 집의 현재 가치가 갚지 못한 현재 모게지 론 발란스 보다 낮을때 개인적으로 계속 책임이 남아 있는 경우 이다. 이때 REALIZED AMOUNT (판 가격)는 말소된 채무액과 집의 현재 가치중 낮은 것이 채택 되며, 만일 말소된 채무액이 집의 현재 가치보다 높을 경우 그 차액은 소득으로 보고 되어야 한다.이와 같이 차압 경우 Form 1099-A (Acquisition or Abandonment of Secured Property) 또는 Form 1099-C (Cancellation of Debt)을 받게 되는데 상기의 말소된 채무액과 집의 현재 가치가 나와 있으니 세금 보고시 사용하자.
예를 통해 다시 보자. A는 $500,000 집을 샀고, $50,000 다운 후 집 저당으로 $450,000 융자 했다. 이때 A가 개인적으로 채무 상환의 의무가 없을 경우를 보자.
모게지 회사는 A가 페이먼트를 체납 하자 집을 차압 했다. 이때 모게지 론 발란스가 $430,000이고 집의 현재 가치는 $410,000 이다. 이때REALIZED AMOUNT (판 가격)는 $430,000이 되며, 산 가격 $500,000을 빼면 $70,000의 손해를 보게 되며, $70,000은 세금 보고상 공제 할 수 없는 손실이 된다. 또한 개인적으로 채무 상환의 의무가 없기 때문에 $430,000역시 채무의 말소에서 오는 소득으로 간주 안된다.
한편 A가개인적으로 채무 상환의 의무가 있을 경우, REALIZED AMOUNT (판 가격)는 $410,000 (모게지 론 발란스 $430,000과집의 현재 가치는 $410,000중 낮은 것)이 되며, 세금 보고상 공제 할 수 없는 $90,000($410,000 ~$500,000) 손실이 나오며, $20,000 (말소된 모게지 론 발란스 $430,000 -현재 집 가치$410,000)을 소득으로 보고 하여야 한다.
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크리스 정 / CPA
