A 3-day notice to pay rent or quit은 안 내고 있는 내야 할 돈들을 내든지 아니면 나가라는 통지이며, a 3-day notice to perform or quit은 이행을 하든지 즉 pet을 못 기르게 돼 있는데 기르고 있다든지 할 경우 pet을 3일 안에 없애든지, 아니면 나가라는 통지라고 했는데 위에 통지들은 3일 안에 렌트나 다른 monetary obligation을 지불할 수 있거나, 또는 3일 안에 개나 고양이 등 pet들을 현재 점유 중인 장소로부터 remove할 수 있는 경우들이다. 즉 임대계약 위반사항들이 3일 안에 치유될 수 있는 경우인 것이기 때문에 위반 사항을 치유하든지 아니면 나가든지의 선택을 주는 것이다.
하지만 a 3-day notice to quit의 경우에는 입주자에게 어떠한 선택이 없이, no alternative, 3일 안에 점유 중인 장소에서 나가라고 하는 것이다. 즉 임대계약 위반사항들이 3일 안에 치유될 수 없거나 임대계약 위반행위 자체를 치유하더라도 원상으로 만들 수 없는 경우인 것이다.
예 1: 임대 계약서에 입주자는 건물주에게 매달 또는 분기나 반기나 1년에 한 번 매상을 보고하기로 되어 있는데, 입주자의 보고가 없이 건물주가 매상 리포트 요구를 했는데도 보내지 않자, 건물주가 a 3-day notice to quit을 serve 했다. 즉 3일 안에 매상 리포트를 작성, 제출하라는 선택이 있는 a 3-day notice to perform or quit 대신 선택이 없는, 3일 안에 비우라는 a 3-day notice to quit을 보낸 것이다. 이 경우 입주자는 3일 안에 비워야 하는지?
No. 입주자의 선택 여지가 있는 통지 즉 a 3-day notice to perform or quit이 serve되었어야 했다. 왜냐하면 입주자는 삼3일 안에 매상 보고서를 만들어 건물주에게 제출할 수 있기 때문이다.
예 2: 농경지 임대 계약서에 입주자는 농경지 유지를 위해 쥐나 다람쥐들을 박멸하는 약을 정기적으로 뿌리기로 되어 있는데 입주자가 이행을 하지 않아 그 농경지에 많은 다람쥐 떼들이 생기게 되어 건물주는 입주자에게 임대계약 위반을 했으니 나가라는 통지를 보냈는데 선택의 여지가 없는 a 3-day notice to quit을 serve 했다. 입주자는 선택의 여지가 있는 a 3-day notice to perform or quit을 건물주는 serve 했어야 했다고 방어를 했는데 입주자가 옳은가?
No, 쥐와 다람쥐들을 infest된 농경지를 삼일 만에 모두 박멸하여 정상적으로 만들 수 없기에 입주자 선택의 여지없이 3일 안에 비우라는 통지는 적법적인 것이다.
예 3: 한국타운에서 볼 수 있는 오래된 큰 이층집의 임대계약을 한 후 입주자가 방이 여러 개 있으니 하숙을 치기 시작했다. 하숙, boarding house는 커머셜 행위이기 때문에 반드시 커머셜 조닝(zoning)이어야 하며 주거용 조닝의 경우 반드시 cup, conditional use permit, 조건부 사용허가를 받아야 한다. 아니면 조닝 위반으로 인한 불법 용도가 되어 프라퍼티 자체가 marketable 하지 않으며, 건물주는 입주자에게 치유할 선택의 여지가 없는 a 3-day notice to quit을 serve를 함으로써 점유권 박탈을 시작할 수 있다. 왜냐하면 법적으로 금지 되어 있는 것을 위반하기 때문에 입주자에게 치유할 선택이 안주어진다.
예 4: 16유닛짜리 아파트에 뮤지션이 이사를 들어왔다. 이 사람은 밤늦게까지 기타를 연주하며 이웃의 quiet use and enjoyment를 여러 번의 경고에도 불구하고 계속하고 있었다. 이 입주자에게 위반을 치유할 a 3-day notice to perform or quit을 serve 해야 하나?
No, 예 3과 마찬가지로 이 입주자는 nuisance, 불법방해, 안거방해 즉 법으로 금지되어 있는 사항들을 위반했기에, breach of statutory prohibition, 치유 perform할 수 있는 alternative를 줄 필요가 없다.
다음 주에 몇 가지의 예를 더 들어보기로 하자.
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하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
