부동산에는 소유 권리와 점유 권리가 있는데 임대에 의해 점유 권리를 입주자(임차인)에게 임대계약에 명시된 기간과 조건으로 넘겨 주는 것이라고 했다. 365일까지의 임대계약은 구두 상으로도 성립되지만 365일보다 긴 임대계약은 사기 방지 법령, statute of fraud에 의해 반드시 서면으로 명시되어 있어야 유효하며 그렇지 않을 경우 집행 불능계약이 된다고 했다.
입주자에게 소유 권리를 right to possession 넘겨준 후에 입주자가 임대계약에 명시된 조건들을 이행 안 할 경우, 예를 들어 임대료를 안낸다던지, 내더라도 제 때에 내지 않는다든지, 개나 고양이를 기를 수 없다는 조항이 있는데 개나 고양이를 기르고 있으며, 어떤 경우에는 그 개나 고양이가 너무 시끄럽고 더럽게 해 이웃 유닛들에 대해 nuisance가 되어 건물주를 아주 곤혹스럽게 한다든지, 너무 시끄럽게 음악을 튼다든지, 악기를 연주한다든지, 심지어는 임대한 아파트나 스페이스에서 마약을 판다든지, 공유 수영장과 BBQ 자리를 친구에게 빌려준다든지, 가드닝을 하기로 하고 안하며 심어있는 나무까지 뽑아 없앤다든지 등등 셀 수 없는 많은 이유에 의해 점유 권리를 박탈해야 하는 경우가 생긴다.
건물주와 입주자(1)에서 얘기 했지만 이럴 경우 건물주가 분통이 터져 본인 손으로나 억압적으로 점유 권리 박탈을 시도해서는 절대 안 되며 법으로 규정된 점유 권리박탈 절차를 시작해야 할 것이다. 임대료를 내거나 계약위반 사항을 수정하라는 통지를 보내고 그 기간 안에 페이먼을 안 내거나 위반 사항을 수정 안할 시에는 흔히들 말하는 u.d.action이라고 하는 소송을 하게 되는데, unlawful detainer 라고 하는 입주자가 불법적으로 점유하고 있으니 점유 권리를 건물주에게 돌려 달라는 소송을 제기하는 것이고 이 law suit file된 사본을 받은날로부터 6일이 지나도 입주자의 응답이 없으면 자동 default가 되는 것이지만 최종 판결 날까지는 여러 가지의 다른 상황이 생길 수도 있다 때문에 반드시 landlord-tenant 전문변호사와 상의해야 한다.
임대료를 안내는 등의 돈이 관련된 계약 조건위반, monetary breach나 돈과 관련 없는 pet을 기른다든지 등의 돈과 관련 없는 계약 조건위반, non monetary breach의 경우 3-day notice가 쓰인다.
3-day notice의 종류에는 다음의 세 종류가 있다.
1. a 3-day notice to pay rent or quit
2. a 3-day notice to perform or quit
3. a 3-day notice to quit
입주자가 임대료나 유틸리티 비용 등 지불해야 될 돈을 지불 안하고 있는 경우 첫 번째의 3-day notice to pay rent or quit이 사용되며, 돈이 관련되지 않은 계약 위반 즉 개나 고양이를 못 기르게 돼있는 아파트에서(몰래) 기르고 있다든지, 정원을 가꾸기로 계약서에 있는데 몇 달째 잔디도 안 깎고 있다든지 등의 경우에는 두 번째의 3-day notice to perform or quit을 사용한다.
즉 삼일 안에 돈을 내든지 아니면 비워라 또는 삼일 안에 개나 고양이를 없애거나, gardening을 하든지 아니면 나가라는 통지서이며 serve한 날 부터 삼일이 지나며는 건물주는 돈을 받지 않고 그냥 내 보낼 수도 있다. 삼일이 지나고 나면 건물주는 unlawful detainer 즉 입주자가 불법적으로 점유하고 있으니 점유권을 건물주에게 돌려 달라는 소송을 제기하게 된다. 보통소송의 경우에는 피고소인은 소송통지를 받은 날부터 30일 동안의 응답할 기간이 주어지지만 이 unlawful detainer의 경우에는 피고소인은 입주자 소송통지 받은 날로부터 6일안에 응답해야 한다.
여기에서 아주 중요한 것이 3-day notice to pay rent or quit을 작성하는데 있어서 반드시 정확한 금액이 표기되어야 한다. 만일 이 notice에 실제 입주자가 내야 될 금액보다 많은 금액이 표기 되었을 경우 unlawful detainer, 불법점유소송 자체가 무효가 되며 다시 3-day notice to pay rent or quit을 정확한 금액을 표기해 다시 serve 해야 하니 얼마나 많은 시간과 돈의 낭비와 정신적인 소모가 되겠나.
(213)748-8888
하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
