건물주, 실제 건물주가 임대인이 아닌 경우도 많으니 확실히 얘기하자면 건물주라는 말 대신 임대인이라는 말이 옳겠지만 이해 편의상 건물주로 칭하겠다.
많은 건물주들이, 특히 주거용 아파트 건물주들이 자주 부딪치게 되는 골칫거리, 변호사 비용 등 여러 가지가 많이 들어가야 되는 골칫거리가 바로 주거 매네저와의 문제이다.

골칫거리를 야기하는 문제의 발단은 주거 매네저가 건물주의 종업원이나 그 건물을 관리하고 있는 매네지먼트 회사의 종업원으로 간주되는데 독립계약자쯤 되겠지 하는 생각으로 (independent contractor), 아무 계약서도 없이 매월 렌트에서 얼마 깎아 주며 주거 매네저의 의무를 시키고 있기 때문이다.

주거용 아파트가 16유닛이나 그 이상이면 그 아파트 건물에 주거하는 주거용 매네저가 법적으로 요구되니 반드시 있어야 되고, 16유닛이 안 되는 아파트는 법적으로 요구되지는 않지만 그 아파트의 필요성에 의해 있어야 될 경우가 많다. 매일 매일 마당을 비롯한 공동구역 청소나, 급한 경우 입주자들과의 연락이나, 매월 렌트 컬렉션이나 쓰레기 처리 등등 아파트에 사는 사람 중의 한 사람이 이런 역할을 해 준다면 편리하고, 또 한편으로는 그저 렌트에서 얼마 깎아주는 것으로 보상되니 따로 페이 들어갈 필요없이 경비도 많이 줄어 들것 같은 생각에 입주자 중의 한 사람을 정해 계약서 없이 위에 나열한 것 등의 일을 시키고 있다면 큰 골칫거리의 시작으로 볼 수도 있겠다.

우선 계약서가 없으니 로스앤젤레스시 렌트 규정 법하에 있는 아파트의 경우 주거 매네저가 입주자로 간주 되어 내어 보내기 위해서는 relocation benefit를 주어야한다. 입주자의 종류에 따라 약 7,000불 부터 18,000 불 이상 지불해야 한다.

주거 매네저 계약서상에 주거 매네저로서의 포지션이 종료되면 입주자 tenancy도 종료된다고 했다면 포지션 종료와 동시 tenancy도 종료되니, notice to vacate, 비우라는 통지를 줄 필요도 없게 된다.

고용계약서에는(employment contract), 반드시 주거매네저는 매네지먼트 회사나 건물주의 종업원인 것을 인지하고, 주거 매네저 종료 동시 주거하고 있는 아파트를 비울것을 동의한다는 구절이 주거 매네저의 의무들과 함께 꼭 있어야 한다. 아파트 점유는 고용계약의 부수적이며 고용계약 위반은 즉시 고용종료와 퇴거의 이유라는 것이 명시되어야 한다.

이렇게 했을 때 주거매네저 포지션 종료 후에도 그 주거 아파트에 계속 있을 때 이것은 tenant at sufferance 즉 holdover tenant가 되어 비우라는 통지를 notice to vacate, 받을 권리가 없이 불법점유가 된다. 포지션 종료와 동시에 점유권리도 종료되기 때문이다. 주거아파트의 점유는 주거 매네저로서의 대가지불의 일부이기 때문에 고용이 끝났을 때 대가지불도 끝나게 된다. 이러한 경우 불법점유액션에 의해, unlawful detainer, 퇴거 되고 있는 주거매네저는 고용종료를 위한 타당한 사유나, 해당지역 렌트 규제법에 의한 주장으로 본인을 방어할 수 없다.

만일 고용계약서상에 고용종료 후에 월세를 내는 것에 의해 새로운 tenancy를 만들 수 있다고 했으면 고용종료 후에 하나의 입주자로서의 status가 된다.
주거 매네저는 종업원인만큼, workers compensation 보험을 꼭 가지고 있어야 한다. 대부분의 골칫거리는 주거 매네저일을 보다가 다쳤다는 크레임을 할 경우 일어나는데 고용계약서도 없고, workers comp 없을 때에는 건물주는 무방비 상태에서 그 크레임 자체의 진위여부를 밝혀 노동청 hearing에 대비하기 위해 전문변호사를 고용하거나, 돈을 주고 타협을 해야 하기에 아주 커다란 문제로 비화될 수도 있다. 몇 유닛 안 되는 아파트라도 정식으로 고용계약하고 work comp을 갖추기 전에는 입주자에 주거 매네저의 일을 맡기는 것은 바람직하지 않은 일이다.

반드시 전문 매네지먼 회사와 전문 변호사와 상의해야 한다.
(213)748-8888

하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사