하나의 부동산에는 소유권과(right to own)과 점유권(right to possession)이 공존하며 입주자는(임차인) 임대계약을 통한 점유권 취득으로 점유한 장소에 대해 건물주로부터 방해 받지 않고 사용하며 즐길 수 있는 권리를 부여받게 되며 이 권리를 방해하는 어떠한 경우에라도 건물주는 절차와 타이밍에 있어 반드시 정해진 법에 따라 이행하여야 한다.
임대료를 안 냈다고 물을 끊는다든지, 심지어는 키를 바꾼다든지, 경찰이 요구한다고 수색 영장도 없는 입주자의 아파트를 열어준다든지, 집을 비우라는 30일 통지를 준지 28일이 넘어 집이 비어 있다고 나머지 이틀을 더 기다려 30일을 채우지 않고 문을 따고 들어갔다든지, 부동산 에이전이 경찰과 함께 범죄가 있나 check 하기 위해 lock box key를 열고 들어갔다든지, 부동산 에이전의 lock box key의 only 목적은 집을 팔기 위해 사려는 사람에게 보여주는 것이기에 경찰과 함께 범죄조사를 위해 lock box entry를 한 것 자체가 입주자의 프라이버시 프로텍션에 위배된다.
적법한 통지를 주지 않고 emergency 경우도 아닌데 수리하러 들어오겠다고 문을 열라고 한다든지, 적법적인 통지 없이 집을 팔라고 내어 놓았으니 시도 때도 없이 입주자에게 집을 보여 주어야 하니 문을 열라고 한다든지 임대 계약서에 임차인이 렌트를 제때에 내지 않거나 계약상의 어떤 위반을 할 경우 건물주가 자동적으로 점유권을 다시 차지한다라는 집행할 수 없는 구절을 계약서에 집어 넣고 그에 따라 키를 바꾼다든지, 점유권을 tenant로 부터 다시 찾기 위해 법적으로 요구되는 통지, a 3day notice to pay or quit with a declaration of forfeiture of the lease 를 입주자에게 serve 하고 모든 적법적인 절차를 거쳐 끝내지 않고 개인적으로 고용한 sheriff 복장의 요원들을 시켜 내 보낸다든지 등등 수많은 경우에 위법적인(대부분의 경우는 모든 주변 상황등을 너무 간단하게 생각한다든지, 아니면 여기 저기서 소위 좀 안다고 자처하는 사람들에게 들은풍월로 그것이 위법인지도 모르고) 행동이 되어 이러한 행위들의 결과로 어려움 속에 처하게 된다.
건물주가 입주자로 부터 점유권을 되찾기 위해서는 임대 계약을 통해 입주자에게 준 점유권이 만기되거나 어떠한 적법절차에 의해 종료되어야 한다. 입주자의 점유권리가 만기나 종료가 되지 않는한 건물주는 입주자의 quiet use and enjoyment of the premise를 법적인 예외를 제하고서는 방해 할 수가 없다.
예를 들어 경찰이 수색 영장 없이 와서 101 호에서 마약제조를 한다는 확증이 있으니 아파트 유닛 101호를 열어달라고 요구할 때
거주 매네저가 문을 열어 주어야 하나?
No. 점유권이 만기나 종료되지 않았기에 건물주는 101호에 들어갈 수 있는 권리가 없다. 경찰이 수색 영장을 가지고 나왔어야 한다.
다른 예를 들어 보자
몇 개월 전 이사 들어온 입주자가 키를 바꾸었는데 어느 날 나가다가 문 앞에서 마약 관련 혐의로 체포되어 급히 경찰서로 잡혀 갔는데, 아파트 안에는 불이 켜져 있고, 강아지도 있었는데, 혹시 개스 스토브도 켜져 있는지 모른다는 생각에 안전하고 위험없음을 확인하기 위해 건물주는 101호에 들어가는데 대한 witness로 경찰을 부르고 경찰의 입회하에 창문을 통해 들어갔다. 건물주는 101호에 들어갈 수 있는 권리와, 경찰을 부를 수 있는 권리가 있는지?
Yes, 만일 건물주가 다른 입주자와 건물의 안전이 위험하다고 이성적으로 믿었다 며는 건물주의 entry는 적법이며, 경찰의 입회는 나중에 입주자가 건물주에 대해 본인 소유물을 없앴다는 주장에 대한 증인으로 또한 적법 적이다.
더욱 더 복잡해져가고 있는 landlord and tenant law는 계약법만이 아닌 부동산 권리에 대한 이전이 관련되어 부동산법이 함께 연관되니 항상 전문변호사와 상의하여야 한다. 조금의 변호사 비용이 후에 생길 수 있는 많은 손실을 막아 줄 것이다.
다음 몇 회 동안은 입주자의 사생활보호와 건물주의 들어갈 수 있는 권리 및 건물주와 입주자의 권리와 의무를 살펴보도록 하자.
(213)748-8888
하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
