지난 주에는 투자용 주택으로 렌트를 하게 하는 집주인을 위하여, 그 렌트계약을 담당한 부동산 에이전트로서의 선의의 의무에 대하여 말씀드렸다. 렌트 계약은 당연히 그 계약으로 거래 에이전트의 의무와 권리는 종료가 되는 것이고, 렌트 주택에 대한 관리는, 관리부분에 대하여 별도의 계약을 맺어야 하거나, 별도의 관리회사를 선임하여, 그 관리를 일임하도록 하는 것이 미국 부동산법이다.
하지만, 글쓴이가 알고 있는, 한인부동산 업계에서는, 비록 미국 내에서 활동하고, 미국의 부동산법을 따르고 있지만, 한국적인 문화와 한국적인 정서상으로, 렌트 계약만 맺고 난 뒤, 렌트 기간에 일어나는 여러 가지 상황에 대하여는, ‘그건 내가 간여할 부분이 아니다’라고 나 몰라라 하는 에이전트는 없다고 본다. 한번 맺은 인연이 평생을 가는데, 어찌 작은 문제 하나라도 소홀히 할 수 있겠는가.
일반적으로, 렌트를 하고 있는 기간에, 렌트 주택에 고장이나 하자가 있을 경우, 그 수리는 누가 해야 하나 하는 것이 렌트 조건 중에 가장 신경을 써야 할 부분인 것 같다. 이번 호에서는 계약서상의 고장하자 부분에 대한 내용과 여러 가지 예를 들어 알기 쉽게 설명 드리겠다.
계약서의 관리(maintenance)부분 중 중요 부분은 다음과 같다.
“Tenant shall properly use, operate and safeguard Premises, …(중략). and keep them and Premises clean, sanitary and well ventilated. Tenant shall immediately notify Landlord in writing of any problem, malfunction or damage. Tenant shall be charged for all repairs or replacements caused by Tenant, pets, guests or licensed of Tenants, excluding ordinary wear and tear. Tenant shall be charged for all damages to Premises as a result of failure to report a problem in a timely manner. Tenant shall be charged for repair of drain blockages or stoppages, unless caused be defective plumbing parts or tree roots invading sewer lines.”
우선, 테넌트는 그 집을 적절하고 안전하게, 깨끗하고 위생적으로 사용할 의무가 있다. 집안을 개 고양이들로 온통 어질러놓거나, 마약, 대마초 등을 소지, 또는 재배한다든가 하면, 이를 발견하는 즉시, 계약위반으로 그 계약을 취소할 수가 있다.
테넌트는 고장 또는 하자가 있는 부분이 있으면, 그 즉시 서면상으로 집주인에게 보고하여, 수리를 요구하거나 본인이 수리하여야 한다.
본 관리부분에서 가장 중요한 부분이 바로, 테넌트가 사용하다가 부서지거나 고장이 난 부분은, 테넌트가 “일반적인 사용”으로 그러하였다면, 집주인이 그 수리비용을 부담하여야 한다”는 부분이다. 테넌트가 정상적으로 사용하였는데, 그 부분이 고장이 나거나 부서졌다면, 테넌트가 고치는 것이 아니라 집주인이 고쳐주어야 한다는 말인데, 그 일반적이고 정상적인 사용이라는 것을 잘 판단하여, 그 수리비용의 부담 주체를 결정하도록 하여야 하겠다.
특히, 플러밍 부분에서, 부엌이나 화장실에 막히는 부분은 비록, 일상적인 사용과 정상적인 사용임에도 불구하고, 그 막인 부분이 지하에서 나무뿌리가 그 관을 막힌 경우를 제외하고는, 테넌트가 그 수리비용을 내도록 규정해 두었다. 그 이외에 화장실과 부엌의 수도꼭지 등에서 물이 새거나, 소리가 계속해서 나는 부분들은 집주인이 수리를 해주는 것이 맞다. 유리창의 블라인드가 사용 중에 부서진다든지, 문고리가 부서진다든다, 샤워 유리문 연결부분이 약해져 덜렁거린다든지 하는 부분들은 일상적인 사용으로 보고, 집주인이 수리해 주는 것이 이치에 맞겠다. 기타 여러 특이한 예에 대해서는 전화문의 주시면 상세히 알려드리겠다.
(661)373-4575
제이슨 성 / 뉴스타부동산 발렌시아지사장
