어사인은 임차인의 점유 권리나 임대인의 소유권리 등, 권리를 소유하고 있는 사람이 남아 있는 모든 권리를 타인에게 넘겨주는 것이고(transfer all remaining interest), 서브리스는 남아 있는 권리중의 일부를 넘겨주는 것이라고 했다(transfer partial interest from the remaining interest).
임차인이 임대기간이 2년 남아있는데, 2년 모두를 다른 사람에게 전대했을 때 어사인이 되며, 건물주와 privity of estate, 점유관계가 성립되어 본래 리스계약상의 조건을 이행할 의무가 생기게 된다고 했고, 2년보다 짧은 기간을 전대했을 때 서브리스가 되며 건물주와 전대 받은 사람과는, 전대 받은 사람이 personally assume 하기 전에는, 어떠한 관계도 성립되지 않는다고 했다. 2년 모두를 전대했어도 전대한 사람이 다시 점유할 수 있는 권리를 유지하고 있으면(reversion) 모든 권리를 이전한 것이 아니기에 서브리스가 된다.
예1, 건물주, landlord L은 방2개짜리 아파트를 입주자, Tenant T1에게 3년 임대를 했다. 임대계약서에는 L의 서면 허락 없이는 어사인을 할 수 없다고 명시되어 있다. 이년 후 입주자 T는 타주로 가게되어 T2에게 나머지 잔여기간 1년 모두를 전대하기로 하고 L에게 어사인 허락을 요청했지만 L이 동의를 해주지 않아 L의 서면 허락 없이 T2에게 전대를 하고 타주로 떠났다.
L이 할 수 있는 것은 무엇인가?
리스를 종료시킬 수 있나?
T1은 1년 잔여기간보다 적은 기간을 계약위반 없이 T2에게 전대할 수 있나?
L은 우선 T1에게 계약조건 위반으로 크레임 할 수 있다(assert a claim for breach of contract) 리스를 종료시킬 수는 없다. 왜냐하면 L의 서면허락없이 전대할 경우, 리스는 종료될 수 있다는 구절이 없기 때문이다.
리스상에 어사인만 언급이 되어 있기에 서브리스는 해당이 안되니 T1은 T2에게 L의 서면 허락없이 서브리스를 해도 계약위반이 되지 않는다.
예2, landlord L1과 tenant T1은 건물주 서면 동의 없는 어사인은 안 된다는 구절을 포함한 5년기간의 리스에 싸인을 했다. 이년 후 T1은 T2에게 전대하기위해 L에게 요청했고 L은 T2의 크레딧을 보고 T2가 personally assume을 하며는 동의하겠다고 해 T1과 T2의 변호사들이 T2도 리스상의 모든 의무를 personally assume 하겠다는 구절이 있는 어사인먼 서류를 만들어 L에게 보냈으며 T2는 그 자리로 들어가서 L에게 렌트를 내기 시작했는데 들어간지 6개월만에 아무 사전 연락 없이 비지네스 문을 닫고 없어져 버렸다(abandonment)
건물주 L은 처음 입주자 T1에게 렌트 크레임을 할 수 있나?
할 수 있다.
L1과 T1 사이에는 본래 계약 당사자들로서 privity of contract, 계약 관계가 성립되므로 상호간에 리스조건의 의무와 권리에 대한 책임이 있으며 L의 T1으로부터 T2에게 어사인 동의가 이 의무와 권리를 없애지 않기 때문이다.
예3, 위의 예2에서 T2가 6개월 후 문 닫고 없어지지를 않고 T3에게 나머지 잔여 기간을 어사인하고 T3은 L에게 렌트 내기 시작했는데 일년 후 T3이 렌트를 밀려놓고 비지네스문을 닫고 없어져 버리고 L은 T2에게 밀린 렌트를 내라고 크레임을 했는데 L은 T2로부터 T3이 밀린 렌트를 받을 수 있나?
받을 수 있다.
일반적으로 리스를 어사인 받은 사람은 본인이 점유하고 있던 기간에 대해서만 책임이 있다. T2의 경우 본인이 점유하고 있던 6개월에 대해서만 책임이 있어야만 하는데, T2는 T1으로부터 어사인 받을 당시 리스조건상의 의무와 권리를 개인적으로 떠맡겠다고 했기에(personally assume), 본인이 점유하고 있던 기간 이외에 어사인 받기 전이나 받은 후 모든 기간 동안의 의무와 권리에 대한 책임이 있게 되어 T3이 밀린 렌트를 T2는 페이 해야 한다. 물론 T1도 L에게 페이할 책임이 있다.
위의 예에서 보듯이 한 구절, personally assume, 이라는 구절이 얼마나 많은, 생각지도 못한, even 어사인을 받기 전의 책임까지 지게 되니 다시 한 번 강조하지만 조그마한 상황변경 구절 변경에 따라 크나 큰 결과가 따르게 되니 반드시 전문 변호사와 상의하여야 한다. (
213)748-8888
하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
