지난주에 언급한, 비즈네스를 팔 당시에 리스를 어사인 해 주었는데 2,3년이 지난 지금 불경기로 인해 그 당시에 비즈네스 산 사람 즉 리스를 어사인 받은 사람이 렌트를 내지를 않아 건물주로부터 밀린 렌트를 내라고 독촉을 받는 사람들이 생각보다 많은것 같다.
어사인과 서브리스에 대한 몇 몇 아주 중요한 기본적인 상식을 나누며 몇 몇 예를 들어 보도록 하자.
임차인이(tenant) 가지고 있는 현재의 모든 권리를 전대했을 때 어사인먼이 되고, 모든 권리가 아닌 일부 권리를 전대했을 때에는 서브리스가 된다.
예를 들어 건물주(landlord) L이 소유하고 있는 건물에 임차인(tenant or lessee) T1이 3년 기간을 리스하고 비즈네스 하다가 1년이 지난 후, T2에게 남아 있는 2년 모두와 모든 스페이스를 전대했을 때 T1이 T2에게 리스를 어사인 한것이 되고, 남아 있는 2년 중에 그 일부나(일 년이나 육개월 등) 일부 스페이스를 전대하였을 때 T1은 T2에게 서브리스를 해준 것이 된다.
권리와 의무를 수반하는 건물주와 임차인의 법적관계, legal relationship,은 privity of contract, 계약 당사자와 privity of estate, 점유 당사자를 요구한다고 했다.
위에 예에서 L과 T1은 직접 임대계약 당사자이기에 privity of contract이 성립되며 그 계약이 만료될때까지 없어지지 않기에 T1은 어사인이나 서브리스 한 후에도 항상 이차적으로(어떤 서브리스의 경우에는 일차적으로) 책임이 있게 된다.
T1에게서 리스를 어사인 받은 T2의 경우에는 임대장소로 들어가므로 해서(moving onto the premises) 건물주와의 사이에 privity of estate, 점유 당사자 관계가 성립되기에 렌트를 내야될 의무가 생긴다.
렌트에 대한 general rule은 본래의 건물주나 그 후계자들은 계약당사자(privity of contract)나 점유당사자(privity of estate) 또는 약속이나 계약상으로 의무를 진 당사자들 (예를 들어 계약 어사인 이외에 personally assume) 누구에게나 렌트를 받을 수가 있다.
어사인을 받은 사람은(assignee) 개인적으로 리스를 떠맡지 않는 한 본인이 보유한 기간 동안에만 렌트에 대한 책임이 있다.
서브리스의 경우, 서브리스를 받은 사람은 건물주와 어떤 관계도 성립되지 않기에 렌트에 대해 개인적으로 책임이 없으며 서브리스를 준 사람에게 렌트를 내게 되는데 만일 서브리스를 준 사람이 건물주에게 렌트를 안 낼 경우 쫓겨 날 수 있고, 또한 서브리스를 준 사람은 서브리스를 받은 사람이 렌트를 안 낼 경우에라도 건물주에게 렌트를 내야되니 서브리스를 받을 사람의 크레딧과 재산을 철저히 조사해 보아야 할 것이다.
서브리스의 경우에라도 만일 서브리스를 받는 사람이 마스터리스에 있는 계약 조건들을(covenants of master lease) expressly 떠 맡을 경우, 서브리스를 받은 사람은 건물주에게 직접적으로 책임이 있게된다. 건물주와 입주자와의 관계로부터 나오는 의무 때문이 아니고 T1과 T2의 서브리스 계약으로 인해 benefit을 받게 되는 제 삼자 계약수혜자(third party beneficiary) 로서의 관계 때문이다.
리스상에 건물주 동의 없이 서브리스는 안된다고 했을 경우 어사인에는 해당이 안 되며 어사인은 안 된다고 했을 경우 서브리스에는 해당이 안된다. 건물주 동의 없이 서브리스나 어사인 했을 경우 건물주는 그로 인해 생기는 손해에 대해 청구할 수 있다. 건물주 허락 없는 어사인이나 서브리스는 리스를 종료시킬 수 있다는 구절이 있으면 허락 없는 어사인이나 서브리스로 인해 리스가 종료될 수도 있다.
리스를 넘겨주어야 될 경우 가장 바람직한 방법으로는 novation 이라는 것이 있는데 이것은 계약 당사자들 중에 한 당사자를 새사람으로 바꾸는 것인데(substitute a new party for one of the original parties) 건물주와의 협상이 많이 필요로 되며 이 novation의 경우 본래 당사자는 더 이상의 책임이 없게 된다. 다음 주에는 몇 가지의 예를 들어 보기로 하겠다. 아무리 간단하고 사소한 구절 하나에도 생각할 수도 없는 복잡하고 어려운 결과가 될 수 있으니 반드시 모든것을 전문 변호사와 상의하여야 한다.
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하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
