무엇이든 물어보세요 - 에스크로

2009-11-26 (목)

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# 부동산 구입시 부동산 에이전트와 에스크로사의 역할은

<문> 우리 부부가 별로 가진 돈 없이 미국에 왔지만 둘이 여러해 동안 열심히 직장 생활을 하여 모은 돈으로 조그마한 콘도 구입을 계획하고 있습니다.

요즈음 주택 가격이 많이 내려 저희가 모은 돈으로 다운 페이먼트가 가능하고 우리 부부의 받는 월급으로 모기지 페이먼트도 맞출 수 있을 것 같아 곧 그 계획을 실행에 옮기려 하고 있습니다.

아무래도 우리 부부가 일하는 직장과 가까운 곳인 타운 내에 콘도가 적당할 것 같아 타운에서 활동하시는 부동산 브로커를 통해 집을 볼 수 있으리라 생각하고 있지만, 전에 부동산을 구입한 경험이 아직 없어 이곳의 부동산 매매 계약이 생소하기만 합니다.

부동산 브로커로부터 받을 수 있는 서비스나 정보와 매매 계약 절차에 대해 대략이라도 알고 싶습니다.

<답> 미국에서는 부동산이나 사업체를 매매하려고 할 때 제일 먼저 접촉하는 사람이 부동산 브로커(Real Estate Broker)나 부동산 브로커 회사에 소속된 부동산 에이젠트(Real Estate Agent)라고 할 수 있습니다.

부동산 브로커와 부동산·에이젠트는 매매 알선부터 소유권 등기 이전까지 셀러와 바이어의 중간에서 거래 흥정을 통해 매매 계약이 체결될 수 있도록 주선하는 역할을 하게 되고, 또한 매매가 성공적으로 이루어 질 수 있도록 계약 당사자인 셀러와 바이어 간의 계약조건의 이행을 촉구하고 당사자들이 익숙하지 못하거나 번거로운 일들을 도와주게 됩니다.

그리고 부동산 브로커와 에이젠트들은 매매되는 부동산과 사업체의 가격평가, 담보저당, 소유권등기, 계약, 은행융자, 세금, 부동산의 지적도 구분 그리고 사업체인 경우 해당 사업체에 필요한 인.허가, 면허(License & Permit), 건물리스 등 부동산과 사업체 거래에 필요한 여러 가지 사항과 법적절차를 잘 알고 있어야 합니다.

매매 계약은 부동산이나 사업체의 재산권을 이전함에 있어 그 대금을 지불하는 것을 목적으로 하는 계약이므로 거래 당사자 간의 의사표시에 대한 합의만 있으면 유효하게 성립될 수 있는 데, 이때의 의사표시로서 서면계약(Written Contract)이나 구두계약(Oral Contract)으로 할 수 있습니다.

하지만 차후 분쟁의 소지를 없애고 계약내용을 확실히 하기위해 법적으로 유효한 계약서를 서면으로 작성하는 것이 안전합니다.

계약서를 작성하더라도 그 내용이 불충분하게 작성되면 계약서를 작성하지 않은 결과가 나올 수 있으므로 필요한 조건들을 계약서에 충분하고 자세히 기재하는 것이 중요합니다.

계약이 성립되면 셀러는 매매의 목적이라고 할 수 있는 소유권을 바이어에게 이전하는 의무에 대해 책임을 지고 바이어는 매매 대금을 셀러에게 지불할 의무와 책임을 지게 됩니다. 매매 계약서(Purchase Agreement)는 이곳 캘리포니아의 경우 캘리포니아 부동산 중개인 협회(California Association of Realtor)에서 통용되는 매물 종류에 따른 여러 종류의 계약서 양식을 사용하고 있습니다.

바이어가 구입하고자 하는 매물에 대해 오퍼(Offer)를 부동산 브로커와 에이젠트를 통해 셀러에게 제시하고, 셀러는 바이어가 제시한 Offer 조건에 매매할 것을 수락하고(Acceptance) 합의하게 됩니다.

만일 바이어의 Offer 조건을 셀러가 수락하지 못하는 경우 셀러는 셀러가 원하는 카운터 오퍼(Counter Offer)를 제시할 수 있으며, 바이어와 셀러 간에 불일치되는 조건을 서로 조정하여 최종적인 합의가 이루어져 계약이 성립되는 경우도 있습니다.

이러한 과정을 거쳐 매매계약의 조건들이 서로 간에 합의되고 수락되면 바이어와 셀러는 매매 계약서에 서명을 하고, 부동산 브로커와 에이젠트는 서명된 매매 계약서와 바이어가 지불할 계약금(Buyer’s Earnest Money/Good Faith Deposit)을 에스크로 회사(Escrow Holder)에 보내게 됩니다.

에스크로 회사는 접수된 바이어의 계약금을 에스크로 회사의 신탁구좌(Trust Account)에 입금하고 매매 계약서를 토대로 에스크로 인스트럭션(Escrow Instruction)을 작성하여 매매 당사자들인 바이어와 셀러로부터 서명을 받게 되면 에스크로가 시작됩니다.

단 양 / 유나이티드 에스크로 윌셔지점장
문의: (213)388-7777