지난주에 이어 계속해서 숏세일의 속 이야기들을 알려드리는 중이다. 요즘에도 하루에 서너 통씩 숏세일에 관한 문의전화가 계속 걸려온다. 한번 전화로 상담을 하면 보통 30분을 넘긴다. 그래서 아침 시간에는 거의 문의 상담을 제공하지 못한다. 대부분의 다른 숏세일 전담 상담자들이 그러하듯, 오전 8시부터 오후 3시까지는 점심시간도 없이, 월요일부터 금요일까지 은행 숏세일 부서와 전화 씨름을 해야 한다. 그러다 보니, 고객 전화가 와도, 오후에 전화 드리겠다하고 일단 끊는 수밖에 없다. 가급적 오후에 문의 전화를 주시면 언제든지 친절하게 안내해 드리겠다는 말씀을 드리고 싶다.

가장 중요한 이야기를 처음부터 빠뜨린 것 같아서, 지금 언급을 해야 하겠다. 숏세일에서 가장 중요한 부분은, 주 은행의 승인 여부인데, 주은행이 승인을 해 주는 가장 근본 이유는, 고객이 주택을 유지하기 어려운 경제 사정이다. 주택 소유주가 전 세계적인 경제 위축의 여파로, 몇달 전에 실직을 해서, 근무 시간이 줄어 월 급여가 줄어드는 바람에 월 페이먼트를 내지 못하든지, 이러 이러한 이유로 도저히 지금의 주택을 유지하기가 힘들어서, 현재 가지고 있는 은행 빚보다 낮은 가격으로 주택을 팔 수 밖에 없고, 즉, ‘은행에서 손해를 보더라도 지금 이 집을 정리하고 싶습니다’라는 것이 숏세일의 가장 중요한 내용이다.

그런데 한번은, 고객의 숏세일 서류를 받아 보고 살펴보니, 은행 잔고가 월 평균 8,000달러 이상이 쌓여 있고, 여기 저기 통장에 생활 자금이 들어 있어, 적잖이 당황하기도 했다. 생활이 힘들어서 한달 페이먼트 2,000달러를 못 내서, 두세 달 밀리고 있고, 하는 수 없이 지금의 집을 헐값에 팔려고 한다고 설명해야 하는데, 본인 통장에 몇 천달러가 그냥 남아 있으면, 은행이 뭐라 그럴까. 절대 안된다. 우선 최근 3개월간 두 군데 은행의 잔고를 보내줘야 하니까, 어쩔 수 없이 통장 잔액이 남아 있는 경우에는, 두세 달에 걸쳐서 조금씩 사용하거나, 조금씩 인출을 해서, 월 평균 2,000~3,000달러만 남아 있도록 해야 한다.

숏세일이란 주 모기지 은행과 2차 은행이 자금 손실을 보기 때문에, 최대한 주택 소유주의 재산을 모두 조사해서, 조금이라도 주택 소유주에게 그 손해 부분에 대해 배상을 받아 내려고 노력한다. 당연히 주택 소유주의 크레딧 조사를 실시한다. 이 부분 유의해야 한다.

그래서 주택 소유주의 크레딧카드에 사용 한도가 남아 있으면, 그 부분을 사용하게 해서 현금으로 은행에 얼마를 입금해야 숏세일을 승인해 주겠다고 조건을 보내기도 한다. 왜 다른 은행의 크레딧 카드는 사용하지 않고 우리 모기지 은행의 손해만 요구하느냐는 이야기이다. 물론 대부분의 사람들은 현재 남아있는 크레딧카드를 거의 사용을 해서, 그 잔액이 거의 없는 상태이지만, 일부 고객께서는 ‘그것도 빚인데’라는 생각에 그냥 남겨둔 경우가 많다. 이럴 경우에는 그 남은 부분을 미리 사용하던가, 아니면 은행에 전화를 해서 그 한도를 줄이기 바란다. 지금과 같은 내용들은 숏세일에 들어가기 전에 미리미리 준비를 해야 하는 것들이어서, 좀 더 개인적이고 구체적인 내용은 개별적으로 문의를 하시기 바란다.

현재 살고 있는 주택은 현재의 수입으로 그런대로 월 페이먼트를 잘 해나가고 있는데, 몇해 전에 투자용으로 사둔 작은 타운 하우스가 문제다. 예전에 그간 모아둔 알뜰살뜰 자금으로 투자용 주택으로 구입해서, 지금까지 렌트를 주고 있었는데, 주택 세금이다, 뭐다, 매년 조금씩 올라간 월 페이먼트가 어느덧 현재 받는 렌트보다 많아져 버렸고, 렌트도 올해 들어 전체적으로 떨어지는 바람에 예전보다 조금 적게 받게 되고, 그래서 손해가 계속 늘어나고, 하는 수 없이 숏세일을 해야 하는데, 그게 가능한지? 당연히 가능하다. 충분히 은행에 설명할 수 있고, 승인받을 확률은 95%를 넘는다.

다음 회에는 숏세일을 해야 하는데 그냥 넘기기는 너무 아까운 집이라 친척이나, 아는 사람에게 넘기면 안될까 하는 부분에 대해서 설명 드리도록 하겠다.

제이슨 성 / 뉴스타부동산 발렌시아지사장
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