바이어에 에스크로 업체 선택권 부여 융자 재조정 수수료 미리 받을수 없어 주택임대 해지 60일전 통보 규정 연장

서브 프라임 사태 이후 부동산 시장에 새로운 트랜드가 많이 나타났다. 숏세일과 차압 매물 등 급매성 매물이 주택 시장의 주를 이루고 있는 것이 대표적이다. 일부 급매성 매물의 경우 건물 상태에 대한 공개가 원활히 이뤄지지 않아 바이어들의 피해 사례가 심심치 않게 보고되는 실정이다. 모기지 상환에 어려움을 겪는 주택 소유주들을 대상으로한 융자 재조정 사기 피해도 늘어 이중고를 호소하는 사례도 적지 않다. 가주 정부는 최근 이같은 피해를 줄이기위해 부동산 관련 새 법안들을 제정하고 일부 법안에 대해서는 이미 본격적인 시행에 나섰다. 새 법안 중에는 융자 관련 규정을 강화하는 법안이 많이 포함된 것이 특징이다. 슈워제네거 주지사가 최근 서명한 가주 부동산 관련 새 법안에 대해 자세히 소개한다.

◇ AB 957: 바이어에게 차압 매물에 대한 에스크로, 타이틀 업체 선택권 부여 법안

지난 10월11일부터 시행된 ‘바이어 선택권 법안(the Buyer’s Choice Act)’에따라 차압 매물(1~4유닛) 셀러는 바이어에게 특정 에스크로나 타이틀 보험 업체를 이용하도록 요구할 수 없게 됐다.

즉 바이어에게 여러 입체들을 비교한 뒤 비용이 저렴하거나 서비스가 우수한 업체를 선택할 수 있는 권한을 부여하는 법안이다. 셀러가 추천하는 업체를 이용하려면 바이어로부터 반드시 서면 동의서를 받아야한다.

법안 위반시 바이어 피해 비용의 3배에 해당하는 벌금이 부과 된다. 셀러측 에이전트가 위반했다면 재교육 등 자격증 취득과 관련된 징계 처분이 내려진다.

차압 매물 거래시 셀러가 지정하는 업체를 이용해야하는 관행은 90년대 초 부동산 침체기에 나타나 최근까지 이어져왔다. 하지만 바이어가 타지역 에스크로 업체로부터 셀러측에 치우친 서비스를 제공받고 울며 겨자먹기 식으로 고액의 비용을 지불해야하는 피해 사례가 종종 빈번했다. 바이어에게 업체 선택권을 제공함으로써 불이익을 최소화하겠다는 취지로 이 법안이 마련됐다. 법안은 2015년1월까지 유효하다.

◇ SB 94: 융자 재조정 수수료 선지급 금지 법안

단독 주택(1~4유닛)을 대상으로 융자 재조정 서비스를 알선하는 업체가 약속된 서비스가 이행될 때까지 수수료를 미리 요구할 수 없도록 규정하는 법안이다. 최근 많은 피해 사례가 보고 되고 있는 융자 재조정 사기를 줄이기 위한 법안으로 10월11일부터 시행되고 있다.

부동산 중개인, 변호사를 포함, 융자 재조정 알선 서비스를 제공하는 모든 업체가 이 법안의 적용을 받게 된다. 법안은 수수료 선지급 금지 규정 외에 융자 업체가 고객에게 수수료 지급 의무가 없음을 통지하도록 하는 내용도 포함한다.

10월11일 이후에 선지급된 수수료는 전액 환불되어야 하나 11일 이전에 지급된 수수료는 법안 적용에 제외된다. 위반시 개인의 경우 벌금 1만달러가 부과되거나 징역 1년형에 처해질 수 있고 사업체에게는5만달러의 벌금이 부과될 수 있다.

법안 유효 시기는 2013년1월까지다.

◇ SB 290: 주택 임대 계약 해지관련 60일 통보 규정 연장안

‘월별 주택 임대 계약(month-to-month lease)’을 해지하려면 건물주가 세입자에게 60일 이전에 통보해야하는 규정이 무기한 연장된다. 종전 30일 이전 통보 에서 60일로 연장된 이 법안은 내년 1월1일 시효가 마감될 예정이었다. 만약 세입자의 거주 기간이 1년 미만일 경우 건물주는 종전대로 30일 이전에 계약 해지 통보를 하면된다.

또 건물주가 주택을 처분하거나 가주부동산중개인협회(C.A.R.)가 발행하는 ‘임대계약해지통보서(NTT)’양식의 조건에 해당될 경우에도 30일 이전 통보가 유효하다. 한편 60일 이전 통보 규정은 월별 임대 계약을 맺은 건물주에게만 적용되며 1년 계약 등 고정 임대 기간 계약 건물주에게는 해당되지 않는다.

◇ SB 237: 감정 평가업체 등록 시스템 마련 법안

내년부터 부동산감정평가국(OREA)의 감정평가업체들에 대한 감시감독 기능이 강화된다. 법안에 따르면 OREA는 내년부터 각 감정평가업체의 영업 책임자를 대상으로 지문 검사와 신분 조사 등의 내용을 포함하는 등록 시스템을 시행하게된다. 법안은 패니매와 프레디 맥 등 국책모기지업체가 최근 주택 감정가 부풀리기를 막기위해 마련된 ‘주택가치평가운영코드(HVCC)’를 채택한데 영향을 받아 제정됐다. 법안은 또 감정가에 영향을 줄 수있는 불법 행위들을 규정하고 있는데 감정평가사들을 대상으로 감정평가비 지급을 보류하거나 보류하겠다고 협박하는 행위, 하청을 미루거나 주지않겠다고 협박하는 행위, 또는 하청을 주겠다고 약속하는 행위 등이 이에 해당한다.

◇ SB 36: 주택 융자 발행인(Originator) 자격증 확인서 취득 법안

2010년12월부터 발효되는 이 법안에 따르면 주택 융자 발행업에 종사하려는 부동산 자격증 소지자는 교육과 시험을 거쳐 ‘자격증 확인서(License Endorsement)’를 반드시 발급받아야 한다.

발행인은 융자를 발급하기위해 융자 신청서를 접수받고 각종 융자 조건 조정 업무를 담당한다. 확인서는 ‘전국 모기지 자격증 시스템(Nationwide Mortgage Licensing System and Registry)’을 통해 발급되고 기업국 산하 대부 은행이나 주택 융자 은행들도 이 시스템에 반드시 등록해야한다. 법안은 부동산 브로커나 브로커가 고용한 에이전트가 단독 주택(1~4유닛)의 융자 업무를 담당할 경우 2010년1월31일까지 또는 융자 업무 시행 후 30일 이전에 사실을 부동산국(DRE)에 통보해야 하는 내용도 포함한다.

◇ 기타 법규

▷ 융자 사기 중범죄 적용 법안(SB 239): 내년 1월1일부터 융자 신청시 고의로 내용을 위조하거나 누락시키는 행위가 중범죄로 다뤄져 처벌이 한층 더 엄격해진다. 적발될 경우 주교도소에서 1년이하 징역형에 처해진다. 현행법상에는 같은 행위에 경범죄를 적용해 벌금 1만달러 미만 또는 카운티 교도소 1년이하 징역형으로 처벌하고 있다.

▷ 유틸리티 회사 건물주 체납 내역 세입자 통보 의무 법안(SB 120): 유틸리티 회사들은 임대 주택 세입자들에게 건물주가 체납한 고지서 내역과 서비스 중단 일정을 통보해야한다. 체납액이 있을 경우 건물주와 협의해 렌트비에서 차감할 수 있도록 한다.

▷ 공공 수영장 배수구 안전장치 설치 의무 법안(AB 1020): 아파트, 콘도미니엄 등 기존의 공공 수영장 소유 건물주는 수영장에 ‘배수구 막힘 방지장치(Anti-Entrapment Device)’를 설치해야한다. 또 새로 짓는 공공 수영장에는 주 배수구를 2개 이상 설치해야하는 규정도 포함됐다.

▷ 모빌 홈 소유주 특정 중개인 이용 금지 법안(SB 804): 모빌 홈 단지 관리업체가 단지내 모빌 홈 소유주들에게 특정 부동산 중개인을 이용해 주택을 매매하도록 요구하는 것을 금지한다.

준 최 객원기자

내년부터 감정평가업체를 감독하기위한 등록 프로그램이 시행된다. 이밖에도 부동산 및 융자업계의 잘못된 관행을 바로 잡기 위한 새 법안들이 최근 주지사의 서명을 받아 발효됐다.

지난 10월부터 시행된 ‘바이어 선택권 법안(the Buyer’s Choice Act)’에 따라 차압 매물(1~4유닛) 셀러는 바이어에게 특정 에스크로나 타이틀 보험 업체를 이용하도록 요구할 수 없게 됐다.