이자율이 연일 바닥을 치고 있다. 15일 프레디맥의 집계에 따르면 전국 평균 30년 고정 모기지 이자율은 4.92%, 가주를 포함한 미서부지역은 4.88%로 5%미만으로 떨어졌다. 올 봄 30년 고정 이자율이 4.78%로 역대 최저를 기록한 바 있는데 다시 최저 수준에 근접해가고 있다. 이쯤되면 재융자를 떠올리는 주택 소유주가 늘어나기 마련이다. 주택 에퀴티가 아직 남아있는 소유주라면 낮은 이자율을 이용해 페이먼트를 줄이거나 주택 담보 대출을 받는 것을 고려해볼 수 있다. 변동 이자율을 택한 주택 소유주는 현재 낮은 이자율로 장기간 고정 시키는 것도 고려해볼 만하다. 하지만 재융자가 모든 소유주에게 혜택을 주는 것은 아니기 때문에 몇가지 고려해 결정해야한다. MSNBC가 소개한 재융자시 고려해야할 점들을 소개한다.

모기지 이자율이 사상 최저수준으로 떨어져 재융자의 호기가 찾아왔다. 재융자를 고려한다면 이자율 쇼핑은 필수이고 변동보다는 고정 이자율을 선택하는 것이 바람직하다.

mortgagemarvel·mortage101 등서 정보 입수
거래은행·크레딧 유니언·대형은행 이자율 비교
수수료·타이틀 검색비·감정비용도 꼭 확인


◇ 낮은 이자율로 재융자 호기

최근의 모기지 이자율은 사상 최저 수준이라고 할 수 있다.

각종 이자율을 집계하는 Bankrate. com에 따르면 10월 12일 현재 30년 고정 이자율은 4.97%, 15년 고정은 4.59%를 기록하고 있다.

평균 이자율이 이 정도면 크레딧 점수가 높은 주택 소유주에게는 더 낮은 이자율이 적용될 수 있어 재융자의 호기가 다시 찾아왔다고 할 수 있다.

경제 전문가들에 따르면 대개 경제 회복 직후 이자율이 상승하거나 인플레이션이 나타나기 때문에 당분간 낮은 이자율로 인한 ‘칩 머니(Cheap Money)’ 현상은 지속될 전망이다.

부동산 및 융자업계 전문가들은 지금이야말로 높은 이자율에서 낮은 이자율로 갈아탈 수 있는 좋은 기회라고 조언한다.

◇ 고정 이자율이 안전

Bankrate.com에 따르면 12일 현재 평균 변동 이자율은 4.1%로 매우 낮지만 전문가들은 몇몇 경우를 제외하고는 변동 이자율로 갈아타는 것보다 고정 이자율로 변경하는 것이 좋다고 충고한다.

서브 프라임 사태를 통해 경험했듯이 변동 이자율을 선택할 경우 페이먼트를 당장 큰 폭으로 줄이는 데는 효과적이지만 일정 기간이 지나면 다시 오를 수 있기 때문이다.

현재 경제가 바닥권이라고는 하지만 경제 회복을 알리는 발표나 지표가 최근 자주 등장하고 있다. 이는 이자율이 곧 반등할 수도 있다는 신호로 변동 이자율을 선택할 때 주의해야한다.

하지만 이자율이 변동되기 전에 주택을 처분할 계획이 있는 주택 소유주에게는 변동 이자율로의 변경이 도움이 된다.

또 모기지 완납을 곧 앞두고 있는 주택 소유주도 변동 이자율로 바꾸면 좋다. 예를 들어 이자율이 오르는 5년 내에 모기지를 완납할 계획이라면 이자율 상승에 따른 손해를 최소화할 수 있다.

5년 내에 모기지 완납계획이 있더라도 현재 이자율이 낮다면 굳이 재융자를 시도할 필요가 없다.

재융자 실시 비용과 재융자 후 페이먼트 절감 비용을 잘 따져 결정하면되는데 ‘www.mortgage-calc.com’과 같은 온라인 모기지 계산 웹사이트를 이용하면 각 예상 비용을 확인해 볼 수 있다.

◇ 이자율 쇼핑은 필수

전문가들은 재융자를 하기로 결정한 후에도 반드시 이자율을 쇼핑하라고 충고한다.

1세대 온라인 모기지 쇼핑 웹사이트들이 융자 브로커를 소개하고 제한된 렌더 정보만 제공한 반면 최근의 웹사이트들은 비교적 시세를 잘 반영한 이자율 정보는 물론 수수료 비용과 구체적인 페이먼트 금액 등을 제시해 주택 재융자 결정에 도움을 준다.

MSNBC는 ‘모기지 마블(www. mortgagemarvel.com)’ 과 ‘모기지101(www.mortgage101.com)’ 등의 웹사이트를 소개하고 있는데 이들 웹사이트는 융자 신청인의 개인 정보를 거의 요구하지 않는다.

웹사이트를 통해 정보를 구한 뒤에도 거래 은행, 소속 크레딧 유니온, 대형 은행들의 이자율과 비교해 자신에게 가장 적합한 이자율 조건을 찾는다.

◇반드시 크레딧 점검

크레딧 점수와 히스토리를 점검하는 것도 재융자시 도움이 된다. ‘www.annualcreditreport.com’, ‘www.creditkarma.com’ 등의 무료 사이트와 ‘www.myfico.com’ 등의 유료 사이트를 통해 크레딧 리포트틀 발급받아 검토하고 점수가 낮거나 연체 기록 등이 있으면 무리하게 높은 이자율을 적용받아 재융자를 할 필요가 없다.

굳이 재융자를 실시하려면 다만 몇 개월간의 시간을 두고 연체 기록을 수정하거나 점수를 높인 후에 이자율을 쇼핑하면 유리하다. 크레딧 점수가 높으면 최근 한층 더 까다로와진 은행들의 융자 심사를 통과하는데도 도움이 되기때문에 재융자를 결정하기 전에 크레딧 리포트를 확인하는 것이 중요하다.

◇재융자 비용 확인

재융자를 하기로 마음먹고 이미 은행과 상담중이라면 클로징 비용과 내역을 확인한다. 클로징 비용에는 융자 수수료 외에도 타이틀 검색 비용, 주택 감정 평가 비용 등이 포함된다. 내년1월부터 융자 기관은 새 규정에따라 융자 비용 견적서인 ‘Good Faith Estimates’ 제공을 통해 각 비용을 구체적으로 명시해야 함은 물론이고 예상 비용과 최종 비용의 차액 여부와 차액이 있다면 금액을 반드시 고지해 융자 신청인의 혼동을 막도록 하고 있다. 융자 견적서를 통해 이점을 반드시 확인한다.

◇페이먼트 일정 확인

과거 변동 이자율을 택한 주택 소유주들이 페이먼트 변동 일정을 무시한 채 융자 계약서에 서명했다가 낭패를 겪은 사례를 많이 목격했다. 새규정에 따르면 융자 기관은 융자 신청인에게 반드시 페이먼트 일정을 제시하도록 되어있다. 만약 변동 이자율이라면 새 이자율 적용 후 변경되는 페이먼트 금액을 확인하고 이에 대비하도록 하기 위해서다. 최근과 같은 초저리 이자율 시대에는 일부 융자기관이 일정 기간동안만 적용되는 낮은 페이먼트에 초점을 맞춰 광고할 수 있기 때문에 이같은 허위과대광고에 속지 않도록 주의한다.

연방준비제도이사회(FRB)가 지난달 연방기금금리의 운용목표를 현행대로 연 0∼0.25%로 유지키로 결정하면서 초저금리 시대가 이어지고 있다. 모기지 이자율도 역대 가장 낮은 수준으로 재융자 호기가 찾아왔다고 할 수 있다. 사진은 FRB 건물 모습.


<준 최 객원기자>