누수·곰팡이·구조결함 등
주택상태 정보공개 소홀
분쟁 3건 중 1건꼴로 1위
대리인 의무 불성실 이행
‘킥백’관련 다툼도 많아

주택 거래 관련 법적 분쟁이 꾸준히 늘고 있으며 주택 상태에 대한 정보 공개(Disclosure) 소홀, 대리인 관계(Agency)에 대한 이해 부족, 부동산 조정 절차법(RESPA)과 관련된 분쟁이 전체 분쟁 사례 가운데 대부분을 차지하고 있는 것으로 조사됐다.

전국부동산중개인협회(NAR)가 최근 발표한 ‘2009 리걸 스캔(Legal Scan)’에 따르면 전체 분쟁 사례 중 이 세가지 사례가 차지하는 비율은 약 71%였으며 비율은 앞으로 더 높아질 것으로도 전망됐다.

조사에 따르면 주택 상태에 대한 정보 공개 소홀과 관련된 분쟁이 가장 많았다. 전체 응답 사례 중 약 30%가 넘는 151건이 정보 공개 소홀과 관련된 사례로 대부분 바이어측에서 불평을 제기한 사례들이다.

또 응답자의 약 45%는 향후 정보 공개 소홀과 관련된 분쟁이 더욱 늘어날 것으로 전망한다고도 답해 이 문제와 관련된 적절한 관심과 교육이 시급한 것으로 나타났다.

바이어들이 정보 공개 소홀과 관련, 가장 많이 불평을 제기한 부분은 누수와 곰팡이로 인한 피해 사실이 적절히 공개되지 않은 것이었다.

이밖에도 건물 구조 결함에 대한 사실을 제대로 알리지 않아 이와 관련된 분쟁도 빈번하고 있다.

누수 및 곰팡이 관련 이슈는 종종 발견이 쉽지 않고 감추기도 쉬운 반면 문제가 발생하면 대규모 소송으로 이어질 수 있어 발견 즉시 바이어에게 사실을 알려야하고 적절한 사후 조치가 뒤따라야한다.

누수 및 곰팡이 관련 피해 사실 공개 소홀에 따른 분쟁이 늘고 있는 것은 최근 은행 차압 매물이 늘어난 탓이다. 은행 차압 매물의 경우 주택 소유주가 집을 비운 뒤 장시간 방치돼 관리가 잘 안되는 것이 일반적이다. 게다가 셀러인 은행측에서 주택의 상태를 잘 파악하지 못한 채 매물을 내놓고 있어 애꿎은 에이전트들을 상대로 한 소송이 늘고 있다.

정보 공개 소홀의 뒤를 이은 분쟁 사례는 대리인의 의무를 제대로 이행하지 않아 발생한 분쟁 사례다.

전체 응답 사례중 약 22%를 차지했으며 이중 ‘신의 성실 의무(Fiduciary Duty)’ 관련 분쟁이 약 43%로 관련 항목내에서 가장 많았으며 이어 바이어 대리 관련 분쟁, 쌍방 대리행위(Dual Agency) 관련 분쟁이 뒤를 이었다.

부동산 조정 절차법(RESPA) 관련 분쟁 가운데에서는 ‘킥백(Kickback)’ 과 관련된 분쟁 사례가 여전히 만연하고 있는 것으로 조사됐다. 킥백은 에이전트가 융자 고객의 소개 대가로 사례비를 받는 것으로 비용부담이 고객에게 고스란히 전달될 수 있어 법으로 엄격히 금지하고 있는 행위중 하나다. 이밖에도 특정 융자, 에스크로, 타이틀 업체를 사용할 것으로 강요받았다는 내용의 분쟁 사례도 많은 것으로 조사됐다.

리걸 스캔은 NAR가 2년마다 부동산 중개인과 관련업 종사자들을 상대로 실시하는 설문 조사로 이번 조사에서는 약 205명이 참여했다.

<준 최 객원기자 >

주택 매매시 정보 공개 소홀에 따른 법적 분쟁이 늘고 있다. 특히 곰팡이와 누수 관련 피해 사실은 반드시 바이어게 알려야 소송에 따른 피해를 막을 수 있다.