부동산에 조금이라도 관심이 있는 사람들이면 경매, 차압, 공매, 숏세일, REO 등의 단어들이 전혀 생소하지 않은 이 때이다.
오늘은 부동산구입, 융자, 체납, 차압, 공매등을 되도록이면 간결하고, 쉽게 일반상식 전달의 취지에서 요점만 써 보려고 한다.
융자서류 자체가 구절구절이 모두 중요하고 커다란 법적인 의미를 가지고 있으니 반드시 전문변호사와, A specialized and competent attorney, 상의 하여야 한다.
부동산법이나 제도는 일률적으로 모든 주에 적용되는 제도 이 외에는 주정부하에 만들어 지는 것이기에 (주법) 각 주마다 많은 차이가 있다.
융자제도에 있어서도 동부나 중부에서는 모게지 mortgage, 라는 형태의 2 party document 이 사용되는 반면 (은행과 차용인) 캘리포니아를 포함한 서부에서는 트러스트 디드, trust deed, 라는 3 party document이 사용된다(은행-beneficiary, 차용인-borrower, 피신탁인-trustee). 피신탁인은 은행에 의해 선정되며, 차용인은 트러스트 디드라는 증서를 통해 본인이 융자조건을 위반했을 경우(예: 체납, 허가없이 타이틀 이전 등) 피신탁인이 정해진 절차에 따라 공매해도 좋다는 power of sale을 주기위해 최소 소유권, bare legal title,을 피신탁인에게 위임한다.
대부분의 부동산 거래에는 은행으로부터나 간혹 셀러로부터의 융자가 있게된다. 예상치 못했던 경기침체와 부동산 가격 하락으로 융자상환 불능은 상상을 초월할 정도로 많은 숫자가 되어가고 있다.
융자상환 페이먼이 밀릴 경우 은행에서는 페이먼트 독촉을 하게 되며 대부분의 경우 두 세달이상이 밀리면 차압통지서를, notice of default, 보내며 차압통지서 등기한 날부터 ‘90일’이 지나면 피신탁인 세일, trustee’s sale, 날짜를 정해 일주일에 한 번씩 3주 동안 공고해야 되기에 ‘20일’의 기간이 소요되며 피신탁인 세일하는 날 전까지가 소위 숏세일을 시도할 수 있는 기간이다. 피신탁인 세일은 상황에 따라 여러번 연기될 수 있다(일부 페이먼, modification 시도 등).
피신탁인 세일에서 입찰자가 없을 경우 은행에서 떠 맡게 되는데 그 때부터 REO- real estate owned라고 불리운다. 돈 장사꾼이 본의 아니게 소유하게 된 부동산이란 뜻일게다.
A가 70만불짜리 집을 살 때 은행에서 50만불을 융자해 주었는데 은행에서 그 집을 정리해 받은 가격이 35만 불이라고 가정할 때 실제 A가 융자 받은 금액과 은행에서 찾은 금액 사이에는 15만불의 부족금이 생긴다. 이 부족금에 대한 채무판결을, deficiency judgement, 은행에서는 court를 통해 받을 수 있지만, 몇 가지 예외가 적용된다.
캘리포니아는 Anti-deficiency law 에 의해 은행에서 부족금 채무판결을 받는것을 금지하는 경우를 규정하고 있다.
첫 번째는 4유닛이나 그 이하의 주거용 부동산
두 번째는 차용인이 반드시 그 부동산에 주거해야 하며
세 번째는 융자금 자체가 purchase money 이어야 한다. 즉 그 부동산을 구입하기 위해서만 받은 융자이어야 한다. 집을 산 후에 다시 재융자를 받은 금액이나 홈에퀴티론등은 포함이 안된다는 것이다. 위에 해당되는 경우에 피신탁인 세일로 Final이 되며 부족금에 대한 책임도 없게된다.
셀러가 carry back한 loan도 몇 가지 예외가 있지만 Anti-deficiency law 에 적용되어 부족금 채무 판결을 받을 수 없다. 하지만 2저당, 3저당 등에 대한 채무는 남게되며, 특히 면제된 채무는 수입으로 간주되어 1099를 받을수 있으니 반드시 모든것을 변호사, CPA와 상의 해야한다.
트러스트 디드하에서 은행은 피신탁인 세일이나 court를 통한 judicial foreclosure의 option이 있는데 후자를 선택 안하는 이유는 많은 시간과 경비의 절약을 위해서이다. judical foreclosure, court를 통한 차압에서는 차용인이 일년의 redemption period(다시 찾을 수 있는 기간)가 있다.
하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
(213)748-8888
