# 부동산 소유권 형태에 따라 세금·상속권 달라져

<문> 그동안 운영하던 마켓을 처분하고 동생과 함께 조그마한 쇼핑센터를 구입하려 합니다. 주변 사람들 말로는 부동산을 구입할 때 명의와 소유권 형태에 따라 세금과 상속이 달라진다고 하는데 은퇴를 앞둔 저로선 아무래도 고려해야 할 문제인 것 같군요. 어떤 형태와 방식이 있는지 알고 싶습니다.


<답> 부동산을 소유하고 있다면 나중에 재산의 증여, 상속, 신탁, 양도에 따른 소득세 같은 문제들이 발생할 수 있습니다. 또한 사망이나 이혼 등의 예기치 못한 일로 인한 소유권 문제가 있을 수 있으므로, 부동산을 취득할 때 소유권 형태를 신중히 결정하는 것은 매우 중요합니다.

부동산의 소유권은 단독 소유권(Sole Ownership)과 공동 소유권(Co-Ownership)이 있습니다. 단독 소유권은 재산을 혼자 소유하기 때문에 부동산을 처분할 때 혼자만의 서명으로 소유권을 양도할 수 있습니다. 공동 소유권은 하나의 재산을 두 사람 이상이 소유하는 것을 뜻하며 성격에 따라 소유권의 형태가 달라지고 재산을 양도할 때 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 공동 소유권은 다음과 같은 형태로 구분됩니다.

* 공유 소유권(Tenancy in Common): 두 사람 이상이 부동산을 공동 소유할 때 가질 수 있는 소유권으로 소유 지분은 투자한 만큼 갖게 되고 그 권리를 행사할 수 있습니다. 예를 들어 A, B, C, D 네 사람이 한 건물에 대해 각각 25%씩을 투자하여 지분을 공유하고 있다고 했을 때, 그 중 A가 사망했을 경우 A의 소유 지분은 그의 유가족에게 상속됩니다. 또한 각자의 지분은 타인에게 양도 하거나, 저당 설정을 할 수 있습니다.


# 합유 소유권 (Joint Tenancy)

공유 소유권과 마찬가지로 두 사람 이상이 부동산을 소유하는 형태로, 부동산을 취득할 때 한 사람이 모두 투자했거나 투자한 비율이 다르더라도 소유권을 취득한 이후에는 똑같은 지분으로 나누어지게 됩니다. 만일 소유주 중에 한 사람이 사망하는 경우 사망자의 지분은 생존자들에게 똑같은 지분으로 나누어지고 승계되는 생존자 승계권(Right of Survivorship)의 방식을 갖게 됩니다. 생존자 승계권은 유언 검인보다 우선합니다.


# 부부 공동 소유권(Community Property)

부부에 한해서 행사할 수 있는 소유권의 형태로 부부가 함께 취득한 재산은 부부가 절반을 소유할 수 있고, 부부 가운데 한 사람이 사망하면 재산권의 50%는 생존자에게 있게 되고 나머지 50%는 유서에 의해 다른 사람 또는 상속자에게 양도 될 수 있습니다. 50%의 재산권이 다른 사람에게 양도한다는 유언이 없으면 사망자의 지분은 배우자에게 이전되며 생존한 배우자는 세제상 혜택을 받을 수 있습니다.


# 부부 공동 소유권-생존자 승계권(Community Property with Right of Survivorship)

부부에 한해서 행사할 수 있고 소유권은 동등해야 합니다. 사망자의 지분은 생존자 승계권(Right of Survivorship)에 의거하여 자동적으로 생존한 배우자에게 이전됩니다. 생존자 승계권은 유언 검인에 우선할 수 있고, 생존한 배우자는 세제상 혜택을 받을 수 있습니다.

부동산을 취득할 때 어떠한 소유권 형태가 유리한지 전문가와 상의하여 결정하는 것 바람직합니다.


단 양 / 유나이티드 에스크로 윌셔지점장문의
(213)388-7777