요즈음은 크고 작은 많은 경매회사들에서 많은 부동산들을 경매를 통해 2, 3분만에 한 채씩 처분해 버리는 횟수가 빈번해지고 있는 것 같다.

바이어가 구입한 하나의 부동산이 경매회사를 통한 경매에 오기까지의 과정을 간략해 보자.

Buyer는 부동산을 살 때 융자를 받고, 융자를 해주는 은행에서는 융자해주는 금액에 대한 차용증서, note를 받지만, 차용증서만 갖고서는 구입하는 부동산이 담보가 되지 않으니, 차용증서 자체를 신탁증서 trust deed로 담보되게 한다(note secured by trust deed). 신탁증서 내용의 기본은 페이먼 불이행등 융자계약위반시에 power of sale을 주기 위해 최소 소유권(bare legal title)을 바이어가 피신탁인에게 넘겨주는 것이다.

페이먼트 불이행시 2, 3개월의 독촉기간을 거쳐 차압통지서, notice of default, 를 보내고 등기한 날부터 90일안에 이행 안됐을 때 피신탁인공매, trustee sale notice를 일주에 한 번씩 3주동안 공고한 후에 피신탁인 공매를 집행하고 만족한 입찰자가 없을 때 은행에서 떠맡게 되는데 그 때부터 REO-Real estate owned 라고 부른다.

돈 장사가 본의 아니게 소유하게 된 부동산이란 뜻일게다. 2, 3개월의 독촉기간, 90일간의 차압통지 기간, 3주간의 피신탁인 공매 공고기간을 거쳐 은행소유가 된 후 은행은 선정한 브로커에게 가격 책정을 위한 Broker’s price opinion(BPO)를 요청하며 책정한 가격이 낮은 가격일 경우 많은 바이어가 몰려들어 팔리게 되지만, 낮지 않은 가격이나 부동산 자체의 결함 등으로 팔리지 않을 때 경매회사로 넘겨 주어 경매에 붙여진다.

이번 달에도 몇번의 경매에 입찰을 했었는데 그 중의 2번은 인터넷을 통한 것이었다.

Auction, 경매라는 단어는 본래 라틴어 Augere에서 나온 것이며 증가, increase, augment 라는 뜻을 가지고 있으며 입찰을 통한 highest bidder에게 사거나 파는 절차인것을 누구나 알고 있을 것이다.

대부분의 부동산 경매는 reserve auction 이다. 즉 seller가 경매에서 나온 제일 높은 가격도 승인이나 거절을 할 권리가 있는 경매인 것이다(seller reserve the right to accept or reject the highest bid). 7월 중순 경매에서 2유닛을 아주 싼 값에 샀는데, 경매 며칠 후 얼마를 더 내지 않겠냐는 통보가 와서 동의 하지 않았더니 즉시 디포짓을 돌려보내고 며칠 후 은행에서 몇 만불 언저 다시 시장에 내어 놓은 경우가 있었다.
지난 몇달동안 이런 경우가 3, 4번 있었던 것 같다.

No reserve auction은 일명 absolute auction이라고도 하는데 어떤 가격이든 상관없이 highest bidder에게 팔리는 것이다. 즉 seller의 reserve 가격이 존재하지 않는 것이다. 부동산 경매에서도 no reserve auction(NR)을 간혹 본다 auction information을 반드시 check 해야 할 것이다.

경매에서 산다고 반드시 싸다고 생각하는 것은 금물이며 반드시 경매에 가기 전 입찰하려는 부동산에 대한 상세한 조사, 최소한 10년 전의 price history와 rental value, 이웃의 특색변경등에 기준해 입찰 최고 가격을 정하고는 그 이상은 쫓아 올라가지 않는 것이 바람직하다.

이번 달 128 S. Hoover 약 2,739sf, 2유닛을 $238,000에 오퍼를 했는데 $248,000에 카운터가 와서 받아들이지 않고 경매에 갔는데 경매에서 $260,000 넘는 가격에 팔렸다.

인터넷을 통한 경매역시 사전 상세한 조사를 하고 입찰마감 한 두시간전에 본격적으로 입찰 경쟁에 뛰어드는 것이 바람직하다.

마감 시간 5분, 3분, 2분, 1분, 30초, 20초, 10초 남겨놓고 쉴새없이 bid이 올라가는 경우도 많으니 되도록이면 사전에 정해논 가격을 넘지 않으며 충동적인 bid을 자제를 해야 할 것이다.


하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사
(213)748-8888