신청자 몰리는데
은행 업무처리 ‘느릿’
2달이상 모기지 연체자
9%만 재조정 혜택


오바마 대통령이 출범 직후 야심차게 선보인 융자 재조정 프로그램의 진행속도가 당초에 기대됐던 것보다 훨씬 더딘 것으로 나타났다. 모기지 페이먼트 부담에 허덕이는 주택 소유주들을 구하기 위해 추진 중인 이른바 ‘HAMP’(Home Affordable Modification Program)가 은행들의 더딘 업무 처리와 신청자 폭주 등으로 제 속도를 내지 못하고 있는 것이다.

최근 발표된 미재무부의 발표에 따르면 7월 말 현재 모기지 페이먼트가 두 달 이상 밀린 주택 소유주들 중 고작 9% 정도가 HAMP를 통해 융자를 재조정 받는데 성공한 것으로 조사됐다. 하지만 정부는 현재 이 프로그램이 실행 초기단계를 지나 어느 정도 제 궤도에 진입했다고 보고 향후 3년간 약 400만명에 달하는 주택 소유주들에게 혜택이 돌아갈 것으로 기대하고 있다.


◇ 융자 재조정 프로그램 진행 현황

재무부 발표에 따르면 7월 말까지 모기지 페이먼트가 60일 이상 연체된 주택 소유주 가운데 23만5,247명이 융자 재조정의 혜택을 받기 시작했다.

현재 미국 내 전체 주택 모기지의 약 85%를 차지하고 있는 은행들이 HAMP에 참여하고 있는데, 대형 은행들 가운데서는 JP 모건 체이스의 고객들이 가장 많은 혜택을 받고 있다. 이 은행의 60일 이상 연체고객 39만4,075명 중 약 20%에 해당하는 7만9,304명이 이미 융자 재조정 ‘시험과정’을 시작했다.

중소형 은행들 가운데에서는 GMAC 모기지, 색슨 모기지 서비스, 네이션스타 모기지 등의 은행들이 비교적 빠른 업무처리 속도를 보이고 있다.

반면 한인들도 많이 이용하고 있는 뱅크오브아메리카, 웰스파고 등의 대형 은행들의 처리속도는 매우 더디다. 발표에 따르면 79만6,467명의 연체고객을 보유하고 있는 뱅크오브아메리카는 이들 고객들 중 불과 약 4%에 해당하는 2만7,985명이 융자 재조정을 시작했으며 웰스파고 은행은 전체 32만9,085명의 연체고객 중 약 6%에 달하는 2만219명만이 현재 이 프로그램의 혜택을 받기 시작했다.


◇ 융자 재조정 시 알아두어야 할 점

융자 재조정이란 은행과 고객 간의 융자 계약서의 내용을 수정하는 것을 의미한다. 최근 대부분의 융자 재조정은 고객의 소득 수준에 맞춰 페이먼트를 낮춰 조정하는 방향으로 실시된다.

고객이 페이먼트를 중단하게 되면 은행 측에서는 해당 주택을 차압하거나 채권추심 업자를 고용해 다만 얼마의 페이먼트라도 받으려고 시도할 수 있다. 하지만 이 두 방법 모두 비용이 만만치 않기 때문에 은행 측에서는 융자 재조정을 대안으로 고려하게 된다. 융자가 재조정 되면 주택 소유주로서는 페이먼트를 낮출 수 있어서 좋고 은행 측에서도 이자를 제 때에 받을 수 있기 때문에 양측 입장에서는 ‘윈윈’ 상황이라고 할 수 있다. 이 때문에 최근 은행 측에서는 페이먼트가 중단된 고객을 대상으로 융자 재조정을 우선적으로 시도하려고 한다.

만약 융자 재조정을 고려하고 있다면 우선 은행의 담당부서에 연락해 자신의 현재 재정상황을 설명한 뒤 융자 재조정 가능성 여부를 타진한다. 이때 중요한 것은 가능하면 연락은 문서로 하되 자신의 상황을 솔직하게 전달하고 조정된 페이먼트를 납부할 수 있는 능력과 의지를 보여야 한다. 단 한차례 연락으로 만족스런 답변을 얻기가 힘들기 때문에 지속적으로 연락해야 할 필요도 있다.

만약 가능성이 엿보인다면 은행 측에서는 주택 소유주의 재정상황 검토에 필요한 몇 가지 서류들을 요구할 것이다. 각 은행마다 심사 기준이 천차만별이지만 대부분 우선적으로 검토되는 사항이 해당 고객의 소득과 비용이기 때문에 이와 관련된 서류들을 미리 준비해두면 융자 재조정 협상을 순조롭게 진행할 수 있다.

이같은 서류들로는 우선 재정상황의 어려움을 설명하는 ‘하드십 레터’(hardship letter), 은행 잔고증명서, 월급 명세서, 각종 비용 증명서 등이 있는데 각종 증명서는 대부분 1년 치를 요구하는 경우가 많다.

최근에 이같은 융자 재조정에 대한 주택 소유주들의 뜨거운 관심을 타고 이를 대행해 주는 업체들이 속속 등장하고 있는데 이와 동시에 피해사례도 심심치 않게 듣게 된다.

은행 측에서는 대행업체를 통해 융자 재조정을 실시할 것을 요구하고 있지 않기 때문에 이는 어디까지나 선택사항이다. 업체를 거치지 않고도 스스로 융자 재조정에 성공한 사례가 있긴 하지만 만약 자신이 없다면 이들의 도움을 받을 수도 있다. 하지만 업체들이 부과하는 수수료와 융자 재조정 성공 때 줄어들 페이먼트 금액 등을 꼼꼼히 따져본 뒤 신뢰할 수 있는 업체를 선택하는 것이 매우 중요하다.

<준 최 객원기자>


은행 측에 자신의 상황을 정직하게 설명하고 융자 조정 후 페이먼트를 납부하겠다는 의지를 보이는 것이 중요하다.