부동산 클럽 - 지금 집을 사려고 해도 집이 없습니다

2009-07-02 (목)

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확실히 달라졌음을 피부로 느끼고 있다. 지난 몇년 동안 매년 바닥이다, 바닥이다 말만 무성하다가 또 집값이 내려가고, 내려가고 했는데, 드디어는 내려갔던 집값이 서서히 멈추고 있고 또 중간 주택가격이 조금씩 오르고 있다. 5월 LA의 단독주택 중간가격은 31만3,000달러로 1년 전의 42만4,000달러에 비해 26% 정도 떨어졌지만, 1개월 전인 4월의 30만달러에 비해 약 1만3,000달러 정도 오른 것으로 나타났으며, 매매건수도 지난달에 비해 비약적으로 증가했다. 확실히 변화하고 있음을 느끼고 있다.

며칠 전 LA의 한 고객으로부터 인터넷으로 뽑아둔 매물이 있으니 한번 살펴봐 주고 주말에 집을 구경하자고 하셔서 그 매물 6개를 살펴보았더니, 모두 에스크로에 들어간 상태이고 또한 한 매물당 오퍼가 평균 5, 6개씩 들어와서, MLS에 나와 있는 리스팅 가격보다 3만~4만달러씩 더 얹어서 팔렸다는 리스팅 에이전트의 설명을 듣고 나니, 벌써부터 집을 사고 싶어도 살 만한 집이 없다는 말이 실감이 난다.

우선 매물의 종류를 살펴보면, 일반적으로 세부분으로 나눌 수 있는데, 정상매물, 숏세일 매물 그리고 REO(은행차압 매물)이 그것이 되겠다. 이 매물들을 왜 사기가 힘든지 한번 살펴보자. 우선 정상매물은 가격이 숏세일과 REO 매물보다는 아무래도 높을 수밖에 없다. 은행의 대출이 끼여 있어서 그 대출금을 없애면서 팔아야 하니 아무래도 가격이 높아서, 바이어로서는 주위의 낮은 가격의 숏세일, REO 매물과 비교를 하지 않을 수 없고, 비교하다 보면 어쩔 수 없이 그 가격으로 오퍼를 쓸 수가 없게 된다. 그래서 낮은 가격으로 오퍼를 쓰게 되고, 당연히 셀러로 부터 거절 당하게 되는 것을 쉽게 본다.

두번째, 숏세일 매물은 가격이 많이 낮다. 가끔 모든 거품을 다 제거하고 최종적으로 다시 시장에 나온 REO 매물보다 가격이 낮은 매물도 자주 본다. 그리고 신선하고 따끈따끈한 매물들이 잘 보인다. 그래서 숏세일 매물은 나오는 즉시로 오퍼가 보통 5, 6개를 넘어선다.

당연히 가격도 리스팅 가격을 넘어서 오퍼를 넣어야 뽑힐 수 있고, 크레딧도 좋아야 하고, 다운페이먼트도 많이 해야 뽑힐 가능성이 많다. 특히 숏세일의 경우에는 은행과 장기간 상담을 해야 할 리스팅에이전트의 역할이 크기 때문에, 여러 오퍼 중에서 결정할 때에는, 리스팅 에이전트의 선택권이 결정적으로 작용한다. 이 또한 여간 어려운 문제가 아닐 수 없다. 그래서 많은 고객들이 늘 하는 이야기 중에 “숏세일은 왜 이리 사기가 힘들지요?”라는 말이 이래서 나온다.

세번째, REO 매물인데, 역시 사기가 힘들다. REO 매물은 주택소유주가 페이먼트를 결국 내지 못하여, 경매처분을 당한 매물인데, 이때 현재의 은행 또는 투자은행, 투자자들이 그 경매매물을 현찰로 지불하여 저렴한 가격에 사서 다시 시장에 내놓은, 모든 거품을 제거한 알짜매물으로, 가격이 무척 저렴하다. 어떨 때에는 믿을 수 없을 정도의 낮은 가격으로 시장에 출현하여 수많은 바이어들로부터 시초를 다투어 오퍼를 쓰게 할 뿐만 아니라, 이웃의 주택소유주들로부터 어떻게 되어서 우리 옆집 가격이 이렇게 낮아졌나 하고 한숨을 쉬게 만드는 괴로운 상황까지 만들기도 한다.

당연히 오퍼가 10개 이상 들어온다. 아무리 간이 큰 바이어도 5만달러, 10만달러를 더 얹어 주면서 사지는 않을 것이다 라고 생각했는데, 그렇게 5만달러, 10만달러 이상을 얹어서 사는 바이어가 나오고 있다. 바이어로서는 그렇게 가격을 더 올려도 여전히 낮은 가격이고, 또 업그레이드가 잘 되어 있으니, 그렇게 올려 사더라도 괜찮다는 말을 하고 있다.

그런데 일반적으로 1년, 2년을 기다린 바이어들이 그렇게 많이 더 얹어서 살 수 있을까?

절대 못 그런다. 그래서 못 산다. 1만달러를 더 얹어 주고 오퍼를 쓰고 난 그날 밤에 잠을 못잔다. 웃돈 1만달러면 그 돈으로 이것도 사고 저것도 사고 맛있는 것도 먹고 얼마든지 사용할 수 있는데… 그러면서 그 다음날 바로 계약을 취소하는 바이어가 참 많았다. 결국 사지 못했다. 1년 내내 같은 일을 반복하면서 오늘도 여전히 집을 찾고 계신다.

이러한 성향의 바이어들께서 지금, 좋은 집을 살 수 있는 유일한 방법을 일러드린다. 지금 집을 보여드리는 에이전트의 지시를 전적으로 따라야 한다. 손님의 고집을 버리고 에이전트의 진심어린 충고와 지도 방향을 믿고 따르는 길 밖에는 다른 방법이 없다.

제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장>
(661)373-4575