일전에 한 고객께서 사무실로 오셔서 여러 가지 어려운 상황을 토로하면서 주택을 처리해야 하는데, 포클로저와 숏세일, 그리고 파산(뱅크럽시, Bankruptcy), 어떤 게 좋은지 자문을 구했는데, 파산변호사는 파산이 성공하면, 현재의 주택을 계속 보유할 수 있고, 게다가 예전에 백만달러까지 나간 집이었지만 현재는 60만달러 정도 밖에 안 나가고, 주택대출이 1, 2차 합쳐서 80만 달러 정도가 있지만, 파산을 거치면 그 대출금까지 많이 깎여진다고 했다 해서 그게 괜찮은지 궁금해 하셨다. 제가 아는 바로도 그렇게 되는 것으로 안다. 그 수속비용도 상당히 저렴하고.
저와 같은 부동산 에이전트가 할 수 있는 숏세일, 또는 그냥 집을 포기하는 포클로저같은 경우에는 집을 매매하거나 버려야 하는데, 파산, 즉, 뱅크럽시는 본인의 집을 소유하게끔 하고 또한 대출금까지 탕감해 주니까, 주택 소유주로는 얼마나 좋을 법적 혜택인가? 게다가 부부 한사람 이름으로만 되어 있으면 한 사람만 뱅크럽시 밟고, 다른 한 사람은 크레딧이 살아 있으면 되니까 말이다. 그런데 이렇게 좋은 법이 있는데, 왜 모든 사람들이 다 사용하지 않을까? 모두 다 성공해서 포클로저, 숏세일 같은 것 없이 주택대출을 모두 탕감 받아 계속 집을 소유하면서 살지 않을까? 이런 좋은 혜택을 주는 법률은 마치 대대로 집안에서 내려오는 보검처럼, 어려울 때마다 휘둘러야 하는, 전가(傳家)의 보도(寶刀)가 되어야 하는데, 근데 왜 어려운 형편에 있는 많은 주택소유주들이 왜 모두 뱅크럽시를 하지 않는 것일까?
아시는 것처럼, 미국에서의 파산이란, 주변의 채권자로부터 내 자신의 재산을 보호하기 위한 조치로, 파산이 성공하게 되면, 최근까지의 모든 빚이 동결, 해제 또는 삭감되는 좋은 결과를 갖게 되는 반면, 채권자 측에서 보면, 주택자금을 빌려 주었거나, 은행 카드론을 사용하게 해 주었거나, 개인적으로 자금을 빌려준 경우에는, 꼼짝없이 떼이고 마는 경우가 생기게 된다.
그래서 채권자(은행이라고 하자)측에서 보면 뱅크럽시는 은행이 정상적으로 자금을 잘 빌려주었으며, 은행 측에서는 아무 잘못도 없음에도 불구하고, 그 개인의 경제사정이 힘들다 하여 빌려준 돈을 하나도 받지 못하게 되어 은행 측으로서는 지극히 억울한 것이 된다. 그래서 은행이 예전에 파산기록이 있는 사람에 대해서 7년에서 10년까지 그 기록을 남기게 하고, 대출 등 은행이 주는 여러 혜택을 금지하는 것이다. 그래서 특별히 독자께 드리는 말씀! 파산을 너무 쉽게 생각하지 마십시오.
일전에 주택을 렌트하고자 하는 고객이 있어서 Application과 Credit Report를 조사하니, 2001년도에 뱅크럽시를 한 기록이 나와서, 즉시 집주인이 렌트를 주지 않겠다고 거절한 케이스가 생각이 난다. 비록 8년이 지난 일이지만, 집주인으로서는 타인, 즉 채권자에게 법원을 통해서 당당하게 피해를 준 사람을 테넌트로 하고 싶지 않다는 강한 의사표시가 되는 셈이다. 이렇듯, 파산을 쉽게 생각하면 안 된다.
많은 사람들이 뱅크럽시는 우선의 급한 불을 꺼야 한다는 마음으로 시작하겠지만, 유능한 전문 변호사들이 성공을 시켜 주겠지만, 성공하고 난 뒤의 개개인에 대한 크레딧 회복과 새로운 사업 및 새로운 삶의 시작에 대해서는 아무도 도움을 주지 않으며, 아무런 도움도 받기가 어렵다.
빚을 얻는다는 것은 신용을 받아 사용한다는 뜻이다. 부끄럽거나 미안한 느낌을 가지면 안된다. 세상 모든 사람들이 빚을 얻어 사용하고 있다. 원래 삶이란 세상에 태어나서 세상으로부터 빚을 얻어, 보람되고 알찬 일에 잘 쓰고, 그에 상응하는 이자를 주면 되고, 잘 얻은 빚을 잘 쓰다가 나중에 죽을 때, 잘 갚고 죽으면 된다.
지금 이자 못 갚으면 나중에 조금씩 천천히 갚으면 된다. 특히 주택의 경우에는, 그냥 뱅크럽시를 하지 말고, 숏세일부터 먼저 시작하고, 안되면 포클로져를 하고, 그런 후에 뱅크럽시를 생각하도록 하자. 아직 살아갈 날이 창창히 남아 있는 30대, 40대 고객들은, 작은 집 하나, 카드대금 몇 만달러 때문에 힘들다고 바로 쉽게 뱅크럽시를 생각하면 절대 안 된다. 몇 백만달러, 몇 천만달러를 사용하였으면 몰라도!
제이슨 성
<뉴스타부동산 발렌시아지사장>
(661)373-4575
