주택구입시 바이어들이 가장 많이 물어보는질문중의 하나가 주택의 싸이즈, 즉 거주 면적(Square Foot)인것 같다. 현재 캘리포니아에서는주택의 공인거주 면적을 계산하는방식을 법으로 규정해 놓은것은 없지만 ANSI(American National Standards Institute ) 이라는 기관에서 만든 아래규정에준해 거주면적을 산출하는것이 대부분의 관례다.
공인거주 면적(Finished Area)을 계산하려면 먼저 공인면적으로 인정되는 공간이 무엇인지 알고 있어야 한다. 공인거주 면적은 일년 내내 거주자가 사용할 수 있는 벽으로 둘러쌓인 공간의 면적을 말한다.
더 나아가서 히팅(Heating)시설등 실제로 사람이 거주 가능한 면적만을 계산하게 된다. 예를 들어 본채와 같이 붙어있는 차고 (Garage)는 벽으로는 둘러쌓여 있지만 히팅이나 기타 사람이 살수 없는 시설이 없는 공간이므로 공인거주 면적에서 제외된다.
주택의 면적을 잴때는 외벽에서 외벽까지를 재는 것이 가장 빠른 방법이다. 실내에서 재는 경우는 벽의 두께를 감안하여 합산 후 산출한다. 일단 잰 수치들은 1/10 인치 단위까지 계산하여 기록해 놓는다. LA시 같은 경우에는 퍼밋 (Permit) 없이 주택을 개조혹은 새로 증축한 주택들이 많다.
또 차고나 파우치 (Porch)등을 개조해서 방으로 만들어 사용하는 경우도 있다. 허가없이개조, 증축된 구조들도 공인거주 면적 계산에서 제외된다.
본채와 따로 떨어져 있는 Detached Bedroom이나 Guest Cottage혹은 Family Care Unit ( 혹은 Granny Unit )등은 어떻게 계산되는가? 이러한 구조물들은 본채와 같이 면적계산에는 포함은 되지만 반듯이 따로 계산 기록해야 한다. 예를들어 본채의 면적이 2,000SQ FT이고 Guest Cottage가 500 Sq Ft라고 하면 합해서 2,500 Sq Ft라고 하는것이 아니라 반듯이 Main Structure가 2,000 Sq Ft 이고 Guest Cottage는 500 Sq Ft라는 식으로 바이어에게 내용을 전달해야 한다. Detached Bedroom이란 부엌이나 화장실 없이 따로 본채와 떨어져 있는 베드룸을 말한다. 반듯이 거주하는 사람들이 거주할 수 있는히팅등의 시설을 갖추고 있어야 한다. 단 본채에서 150 Feet이상 떨어져 있다면 면적 계산에서 제외 되어야 한다.
Guest Cottage는 Detached 베드룸과 모두 같지만 반듯이 목욕탕 시설이 딸려있는 것을 말한다. 하지만 부엌이나 냉장고등의 음식 저장시설은 가질 수 없다. 많은 한인들이 Guest Cottage를 임대용으로 사용하는데 원래는 임대용으로는 사용할 수 없다. 그 집에 거주하는 식구들이나 방문객들만이 사용하게 되어 있는 것이 Guest Cottage이다.
마지막으로 Family Care Unit (Granny Unit 이라고도 한다.) 이란 주로 본채에 거주하는 사람들을 돌보기 위해 가정부같은 사람들이 거주하는 공간을 말하며 면적 계산에 포함된다. 이외에 본채와 따로 떨어져 있는 구조물중 사람들이 거주할 수 있는 베드룸, 히팅, 주방, 또는 화장실들이 완전하게 꾸며져 있는 것은 완전히 하나의 독립 Unit으로 계산된다.
애틱(Attics), 로프트(Loft)등은 어떻게 계산이 되는가? 만일 애틱이나 로프트도 정식으로 계단을 통해 올라갈수 있고 앞에서 정의한 ‘Finished Area’의 정의에 속한다면 거주 면적 계산에 포함되어야 한다. 하지만 계단이 아닌 사다리등을 통해 올라가게 되면 계산에서 제외된다. 또 실내에 있는 2층으로 연결되는 계단은 거주면적 계산에 포함된다.
독자분들중 Bedroom과 Den이 어떻게 다른가 궁금해 하는 분들이 있다. 결론부터 이야기 하자면 베드룸과 덴은 별반 차이점이 없다. 만일 덴이 베드룸으로 사용할 수 있게 꾸며져 있다면 베드룸으로 간주해도 별반 문제 될것이 없다. 단지 다른점이 있다면 베드룸으로 간주하려면 최소 한개의 창문이 있어야만 한다. 화재등의 비상시를 대비해 환기, 혹은 비상 탈출구로 쓸수 있게 하기 위해서다.
특히 LA시경우에는 허가없이 개조혹은 증축을 한 경우가 많기 때문에 꼭 카운티나 해당 시티에 실제 허가 면적을 본인이 직접확인해 보는 절차가 무엇보다도 중요하다. 부동산거래중 실제거주면적과 카운티등에 정식으로 허가되어있는 면적이 다르다면 거래상불이익을 보거나 거래차체가 중단될수도 있기 때문이다.
스티븐 김/ 아메리카 부동산 부사장 (213)590-5533
