남편이 아버님께서 돌아가시며 받은 50만불의 생명보험금은 결혼 중에 받은 것이지만 상속이나 선물은 결혼여하에 상관없이 본인 혼자 고유재산이기에 남편 혼자의 재산이 된다.

남편은 이 50만불 보험금으로 40만불짜리 4유닛 아파트와 10만불 어치의 한국은행 주식을 매입했다. 부인이나 남편 혼자의 고유재산으로 부동산이나 동산을 샀을 때, 그 구입한 부동산이나 동산의 캐랙터 역시 부인이나 남편 혼자의 고유재산이 된다고 했다. 즉 구입한 부동산이나 동산을 사는데에 들어간 돈의 no change 캐랙터가 그 부동산이나 동산의 캐랙터를 결정하는 것이다.

한국은행 주식의 경우에는 남편 혼자 고유재산을 가지고 남편 혼자만의 이름으로 구입을 했기 때문에 남편혼자만의 고유재산이 된다. 즉 한국은행 주식은 100% 남편의 재산이며 이혼이나 사망시에 남편 혼자 100%에 대한 권리를 행사 할 수 있다.

그러나 4유닛 아파트의 경우에는 남편이 40만불의 상속받은 남편 혼자 고유재산으로 샀기에, 남편 혼자의 고유재산이 되어야 하겠지만 타이틀을 부인과 함께 조인트 테넌시로 했기에 남편 혼자의 고유재산이 될수 없다.
4유닛 아파트를 구입하는데에 들어간 돈의 캐랙터와(남편 혼자 공유재산), 구입할 때 타이틀의 캐랙터가 일치하지 않을 때, 타이틀이 캐랙터를 컨트롤 한다. 조인트 테넌시로 구입했기에 부부공유재산이 된다. 구입시 들어간 40만불의 남편 혼자 고유재산과 타이틀이 일치하지 않기 때문이다.

즉 남편 혼자 고유재산으로 샀지만 이 4유닛 아파트는 부부공유재산이 되는 것이다.

만일 남편이 4유닛 아파트 대신 단독주택을 샀다든지, 4유닛중에 한 유닛만 주거지로 사용한다든지, 구입할 당시 융자를 해 부인도 융자서류에 싸인을 했다든지, 구입한 년도수가 어떤 특정룰이 적용되는 해 이든지, 아버님의 보험 프레미엄을 남편이 결혼 중 벌은 수입에서 충당 했다든지, 또는 남편이 결혼전에 만들어 놓은 사업에서 나오는 이익으로 충당 했다든지, 이 사업을 운영하는데에 남편이 파트타임으로 일을 했다든지 등 여러가지 상황에 따라 캐랙터와(남편 혼자 재산이나 부부공유재산) 그 배분이 달라지니 다시 얘기하지만, 실제상황이 되면 반드시 부동산 전문 변호사나 전문회계사와 상담해야 한다.

부부사이의 재산 권리는 부부공유재산, 부인혼자 고유재산, 남편 혼자 고유재산의 세 가지가 있으며, 부부공유재산은 community property 라고 불리며, 부인이나 남편 혼자 공유재산은 separate property 라고 부부공유재산(1)에서 언급했다. 이러한 재산이 어떻게 소유되고 있는지를 vesting (how it is owned) 이라고 하며, 그 재산의 권리 형태를 tenancy 라고 부르며(a mode of interest in property), vesting의 절대적인 부분이 된다. 예를 들어 부부가 함께 권리를 가질때, vesting은 husband and wife as community property(with a right of survivor-ship), husband and wife as joint tenany, or husband and wife as tenancy in common 등이 된다.

타이틀 상에, 본인이 이 재산에 어떠한 종류의 권리를 가지고 있다는 것은 표현할 수 없을만큼 중요한 일이다.

어떠한 일이 닥쳤을 때나 오랜 시간이 흐른후에 vesting 에서 잘못되어 아주 많은 손실을 보는 경우가 비일비재하다. 특히 부부가 부동산을 구입할 때 조인트 테넌시(joint tenancy)로 구입 하는것은 어떠한 특별상황하에서가 아니라면 매우 큰 실책이 될 것이다.

조인트 테넌시를 다음 주에 자세히 쓰겠지만 조인트 테넌시(joint tenancy) 특징 중의 하나인 a right of survivorship에 의해 남편이나 부인이 타계하면 자동적으로 타계한 사람의 몫이 살아있는 spouse에게 주어지지만 community property 나 community property with a right of survivorship 같이 tax base 가 full step-up이 되지 않아 오랜세월이 흐르고 값이 많이 올라가면 수익이 너무 많아져(capital gain) 엄청난 세금에 직면하게 된다.

community property(with a right of survivorship)를 안쓰고 joint tenancy를 쓴 결과이다.

다음 주에는 주인 테넌시와 함께 부부간에 입힌 상해에 대한 보상금, 부인이나 남편의 차사고 보험금, 불구가 된 보상금, 부인이 남편 공부시킨돈과 남편이 취득한 학위와 전문 practice, 부인 몰래 친척에게 준 선물등 어느것이 공유재산이며, 혼자 재산인지를 살펴보도록 하겠다.

(213)748-8888 하워드 한. 부동산 컨설턴트·법학박사