오바마 행정부가 18일 차압위기에 몰린 주택소유자들을 위한 주택 안정화 대책을 발표(본보 2월18일자 A1면)한 가운데 향후 누가, 어떤 방식으로 혜택을 받을 수 있을 지에 대한 관심이 집중되고 있다.

이번 대책의 주요 지원대상은 크게 두 부류로 과다한 모기지 부채로 연체 위기에 있는 400만∼500만 가구와 이미 모기지가 연체돼 주택압류에 처해 있는 300만∼400만 가구 등 최대 900만 가구에 달할 것으로 추산되고 있다.

■연체위기 가구에 ‘정부 재융자’=오바마 정부는 이번 대책을 통해 과다한 모기지 부채로 연체 위기에 몰린 400만~500만 가구에 장기저리의 정부 모기지로 재융자할 수 있도록 할 방침이주택가격 폭락으로 에큐티가 줄어 집을 처분할 수도 없고 재융자 길도 막혀 어려움을 겪는 주택 소유주들이 주택차압 단계까지 가는 것을 막겠다는 것으로 정부는 모기기 부채액을 뺀 에큐티가 주택가치의 20%에 미달하는 주택 소유주도 정부 모기지 재융자를 신청할 수 있도록 할 계획이다.

다시말해 모기지 부채 비율이 주택가치 대비 80% 이상일 경우에도 재융자를 허용하겠다는 얘기다. 현재는 부채비율이 80%를 넘으면 은행 융자는 물론 정부 재융자도 받을 수가 없다. 예를 들면 2006년 47만5,000달러 짜리 주택을 구입하면서 35만달러를 연리 6.5%의 30년 고정 모기지로 융
자를 한 경우 정상적으로 납부를 했다면 현재 모기지 금액은 33만7,500달러가 남아있게 된다.

반면 집값은 40만달러로 폭락, 모기지 부채 비율은 집값의 84%로 올라가 현행대로라면 재융자를 받을 수 없다. 하지만 이번 대책으로 정부 재융자를 받게 될 수 있게 돼 부담을 덜 수 있게 됐다. 재융자를 받게 되면 6.5%의 모기지 금리가 현행 평균 5.16%로 대폭 내려갈 수가 있어 월납부금도 기존 2,212달러에서 1,882달러로 내려가게 된다. 결국 매월 331달러, 연간 3,972달러를 절약할 수 있게 되는 것이다.

■차압위기 300만~400만 가구에 ‘대출 상환조건 조정’=모기지를 연체해 당장 주택차압에 처한 300~400만 가구에 대해서는 압류를 피할 수 있도록 대출상환 조건을 조정해 지원하게 된다. 골자는 주택소유주들의 모기지 월납부금이 월 소득의 31%를 넘지 않도록 하겠다는 것으로, 이를 위해 모기지 업체들에게 인센티브를 제공하는 방식으로 협조를 얻어 모기지 금리를 인하한다는 계획이다. 이번 계획에 따르면 1차적으로 모기지 업체가 모기지 월납부금이 월소득의 38%까지 내려가도록 금리를 인하하고 2차적으로 정부가 31%까지 하향조정하도록 금리를 추가 인하하게 된다.

예컨대 2006년 23만달러짜리 주택을 5%만 다운페이먼트하고 22만달러는 변동모기지로 연리 7.5%로 융자를 얻은 가정의 월소득이 3,650달러로, 이 중 42%인 1,538달러를 모기지 월납부금으로 지불하고 있다면 이번 대책의 혜택을 볼 수 있다. 즉, 현재 42% 비율을 1차로 모기지 업체가 38%까지 낮추도록 금리를 모기지 금리를 하향시키고 2차로 정부가 31%까지 내려가도록 추가로 금리를 인하한다. 이렇게 되면 모기지 금리는 현행 7.5%에서 4.42%로 금리가 조정되며 월 납부액도 현재 1,538달러에서 1,132달러로 낮아져 매월 406달러, 연간 4,870달러나 모기지 납부액을 줄일 수 있게 된다.

모기지 업체가 상환조건을 완화해 줄 경우 건당 1,000달러의 인센티브가 제공되며 채무자의 모기지 계약이 3년간 지속되면 매년 1,000달러씩 3,000달러의 인센티브가 주어진다. 채무자 경우에도 5년간 현 모기지 계약을 유지하면 매년 1,000달러씩 지원받게 된다. 오바마 행정부는 이같은 내용의 주택 안정화 대책을 3월초부터 시행할 계획이다.<김노열 기자>
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