하워드 한, 부동산 컨설턴트 법학박사

1979년 5월1일 로스앤젤레스 시의회에서 통과된 로스앤젤레스 시 주거건물 임대조례 하에서는 밑에 열거된 경우에 건물 소유주가 세입자(세들은 사람)에게 이사비용(relocation assistance)을 지불해야 한다.

1. 콘도미니엄으로의 변경이나 상용목적으로 변경을 할 경우. zoning code가 ‘C’로 시작되는 commercially zoned 되어 있는 땅위에 주거건물은 파킹 및 다른 필요조건을 충족하는한 스토어나 하숙집등 상용으로의 변경이 가능하다.
이런 목적 하에서 세입자를 퇴거 시킬 때 건물 소유주는 세입자에게 통보하기 전에 앞서(landlord declaration of intent to evict) ‘입주자 퇴거 의도 신고서’를 file 해야 한다.

2. 건물 소유주가 본인이나, 본인배우자나, 본인부모나, 본인자녀들이나 또는 거주 매네저가 주거하기 위한 경우.
이 경우에도 건물 소유주는 ‘입주자 퇴거 의도 신고서’ (landlord declaration of intent to evict) 를 입주자에게 통보하기에 앞서 file 해야 한다.

3. 로스앤젤레스 시 주거국으로부터 허가된 입주자 habitability plan에 따른 주요한 수리(primary renovation)를 위해 입주자를 영구히 내보낼 경우

4. 임대유닛을 영구히 임대시장에서 빼거나 헐어버릴 경우.
이 경우에 건물 소유주는 입주자 퇴거 의도 신고서(landlord declaration of intent to evict)와 함께 a county recorded memorandum을 file 해야 하며, 입주자에게 120일 서면 통지를 해야 한다.
5. 정부기관의 유닛을 비우라는 명령(order to vacate)에 응답하기 위한 경우.
건물 소유주는 입주자에게 통지하기에 앞서 입주자 퇴거 의도 신고서를 file 해야 한다.

6. 주택고용국(housing and urban delopment)-HUD- 이 소유주이며 그 프로퍼티를 매매하기 위해 비워야 할 경우등이다.

그러면 위의 경우에 얼마의 이사비용(relocation assistance)을 로스앤젤레스 시 조례 하에 있는 건물 소유주는 세입자에게 지불해야 하나?
세입자(입주자-tenant)는 qualified tenant 와 eligible tenant 두 가지로 분류된다.

qualified tenant 는 ‘62세와 그 이상’, 또는 캘리포니아 health & safety code 나 title 42 united states code section 423에 의해 ‘핸디캡’으로 판정된 사람, 또는 연방세금보고상의 ‘미성년자 dependent’ 가 함께 살고 있는 사람을 뜻하며, 나머지는 모두 eligible tenant 이다.

로스앤젤레스 시 조례하에 규정된 이사비용(4/11/2007 유효)은 다음과 같다.
qualified tenant(62세 또는 그 이상, 핸디캡 퍼슨, 미성년자 있는자)가 3년이하 살았을 때는 $14,850, 3년이상 살았을 때에는 $17,080
eligible tenant가 3년이하 살았을 때는 $6,810 3년이상 살았을 때는 $9,040이다.

어떤 경우에 이사비용지불이 예외가 되나와 세입자에게 주어야되는 통지(notice)는 왜 그렇게 중요한가는 다음번에 쓰도록 하겠다.

소유자와 세입자 문제를 포함한 부동산에 관한 모든 이슈는 아주 legally sensitive 하여야 한다.