인간은 최선과 전력을 다해 프로포즈하고, 결과는 하늘이 처리한다.
동서고금을 막론하고 할 수 있는 최선을 다하고 그 결과로는 하늘의 뜻을 기다리라는데에는 공통된 견해인가보다.
무슨 경우에서든지 제안(offer)을 할 때에는 최선을 다해 모든 자료를 수집하고 분석하여 내가 원하고 얻고자 하는 바를 제안할 것이다. 공직에 출마한 사람들은 무엇무엇을 할테니 다들 뽑아달라는 제안을 하고 국민들은 그를 뽑음으로 그의 제안을 받아들이는 것(acceptance)이며, 무엇무엇을 하겠다는 내용은 많은 분석과 심사숙고의 과정을 거쳐 이 제안을 하면 받아들여질 것이라는 확신하에 제안이 이루어질 것이다(making an offer). 물론 하겠다는 무엇이 이루어지는 경우는 많지 않지만.
부동산에서 셀러가 얼마에 팔겠다는 오퍼나 바이어가 얼마에 사겠다는 오퍼도 마찬가지로 여러가지 객관적인 마켓데이터와 주관적인 value 가 어우러져 팔릴 수 있을만한 또는 살 수 있을만한 가격에 제안(offer)을 해야할 것이다.
최선을 다해 오퍼를 준비해야 된다. 그리고 셀러나 바이어의 결정을 기다린다. 주관적인 value에 집착해 객관적인 데이터를 무시하고 상식을 벗어난 가격에 팔겠다거나 사겠다는 오퍼를 할 경우에 냉소적인 반응만 돌아 올 것이다.
오퍼(offer)는 계약에 묶이겠다는 분명한 의지가 표시 되어야 하며(an outward manifestation of present contractual intent ), 확실하고 명백한 조건들이(certain and definite terms), 오퍼를 받은 사람에게(offeree)에게 전달되어야 한다.
확실하고 명백한 조건은 acronym, QTIPS에 의해 설명될 수 있다.
양(quantity), 시간(time), 계약당사자들(edentity of parties), 가격(price) 그리고 계약주제(subject matter)이다.
아파트먼트빌딩(multiple residence)을 사려고 바이어가 셀러에게 오퍼하는 캘리포니아 부동산협회 form을 예로 들어보자. 이 form은 title이 residential income property purchase agreement and joint escrow instruction이다.
구입동의서 뿐만이 아닌 연합에스크로 지시 사항인 것이다.
즉 여러분이 싸인하는 이 서류가 에스크로 페이퍼인 것이다. 에스크로 CO 에서는 보충설명만 이 계약서에 첨부할 뿐이니, 이 서류를 싸인 할 때는 에스크로 페이퍼를 싸인하는 것으로 간주하면 된다.
페이지 1, 1항 A에 계약당사자가 있고, 1항 B에 주제 즉 어떤 부동산과 양 즉 1개가 있고, 1항 C에 가격이 있으며 1항 7에 에스크로 크로스하는 시간이 있으며 2항부터는 이 계약에 반드시 이행되어야 되는 조건(condition)과 약속(covenant)이 있는 것이다.
이런 계약서는 항상 time is of essence라는 구절을 수반한다. 즉 시간과 날짜가 정확하게 지켜지지 않으면 major breach가 된다는 것이다. 상대방이 계약취소를 할 근거가 되니 항상 정확한 시간을 follow-up해 만기되기전 항상 연기해야 할 것이다.
한인타운이나 다운타운에서 가끔 보듯이 셀러가 터무니 없는 가격을 요구할 때 물론 부동산 에이전이나 바이어들은 거기에 시간 낭비를 안 할 것이지만, 바이어가 오퍼를 한 후 가격이 너무 비싸다고 생각되어 오퍼를 취소하고 싶을 때, 셀러가 오퍼한 내용 그대로(mirror image) 받아들였다는 통보를 받기 전에는 항상 종료시킬수 있다.
셀러가 바이어가 지정한 기간내에 동의 안했을 경우에도 바이어의 오퍼는 종료된다(terminate). 셀러가 바이어의 오퍼에 응답을 해야 할 의무는 전혀없다. 셀러가 동의 하기전 셀러나 바이어가 죽거나, 부동산이 파괴되면 오퍼는 종료된다 하지만 셀러가 일단 동의하고 나면 오퍼와 받아들임에 의해 계약은 성립되고, estate에서 계약이행을 해야한다.
많은 자료수집과 여러 각도에서의 분석을 토대로 만들어진 조건들로 최선의 프로포즈를 할 수 있도록 우리 함께 노력하자.
위에 언급한 FORM이 필요한 분들은 FAX (213)380-9588로 요청하시면 된다.
하워드 한
대양부동산 컨설팅·법학박사
(213)748-8888
