지난 수년간부동산 경기의 호황으로 독자들 주변에서는 투자로 솔솔치 않게 돈을 모은 분들을 쉽게 찾아 볼수 있을것이다. 투자 규모도 적게는 주택중심으로 부터 시작 샤핑센타, 아파트등의 건물들을 통해 많은 에퀴티를 축적하신 분들이 많다. 불과 2년전까지만 하더라고 부동산 시장은 계속 상승세만 타고 있었기 때문에 공격형 투자에 익숙한 한인 투자자들에게는 황금 시장(?)이었다.
원래 모든 것을 한 곳에 일시에 집중 투자하기를 즐기는 바로 한인들의 특유의 속성과 타이밍이 맞게 떨어진 때문인것 같다. 하지만 그동안 거의 투기에 가까웠던 황금 시장 (?) 도 계속 지속 될수 만은 없는 것이다. 지난2년간 계속된 부동산 침체는 결국은 서브프라임사태를 거쳐 지금 미국경제는 물론 전세계의 경제기반을 송두리째 흔들고 있다.
이제는 그간 해왔던 공격형 투자보다 주변을 정리하며 투자의 내용을 알차게 다지는 수비형으로 포지션으로 바꿔야 하는 시간이 온것이다.
부동산 투자에 있어서 미국 과 한인 투자자들을 비교해보면 여러면에서 투자의 형태, 결정 요소, 방법등이 많이 다르다. 미국 투자자들은 자신들의 투자가 항상 잘 되는쪽으로만 생각하는 Positive Side 만 보는것이아니라 잘 안되었을때는 생각하는 Negative Side를 꼭 고려해 투자한다. 이 Negative 것을 예측해보고 미리 준비하는 투자기법을 우리는 Risk Management (위기관리) 라고 한다.
예를들면 이자율이 1년후부터 1%올라가면 매년 Cash Flow에 어떤 영향을 주며 계속 융자상환을 계속 감당 할수 있는지? 정상적인 상황에서는 입주자 (Tenant)을 구하는데 보통 2달만에 입주자를 구할수있지만 경기가 나빠지면 6개월이상이 소요될수도 있다는을 염두에 두고 줄어든 인컴으로 인한 페이먼트에 문제는 없는지등 여러가지 위험 변수를 미리 생각해 볼 수 있다.
금융위기전에 한인들이 주로 단기 투자에 집중하였지만 이제는 단기 투자로는 더이상 재미(?)를 볼 수 없는것이 현재 시장의 분위기임을 알아야 하겠다. 단기투자에서는 위의 설명한 위험 요소들을 상당 부분 배제할 수 있지만 장기 투자에서는 위험요소 분석이 먼저 필수적으로 선행되어야 한다.
예를 들면 A라는 건물을 구입후 5년정도 가지고 있다가 매매하는 계획하에 매입 한다고 하자. 하지만 A라는 건물은 그동안 보수등이 제대로 안되어서 2년후에는 지붕, 파킹장등 공사에 약 30만불의 자금이 소요된다면 건물을 매입할때 2년후에 보수에 사용될 30만불에 대한 어떤 준비대비책이 있어야 한다는 것이다. 그저 막연히 2년후에 어떻게 되겠지 하다가 막상 2년이 지나서 30만불이 수중에 없다면 어떻게 하겠는가?
따라서 투자자들은 투자 결정시 반듯이 투자대상 건물의 매년 발생하는 Cash Flow예상표를 작성해보는것이 투자 결정을 하는데 상당히 도움이 된다.
예를 들어 CAP 6.5% 500만불짜리 NNN리스의 건물을 구입하는데 200만불을 Down 페이먼트를 한후 300만불의 융자금을 연 7% 월 페이먼트 21,000불에 빌려서 투자했다면 다른 비용을 빼지 않고 Cash Flow만을 따져본다면 먼저 일년 임대수입은 325,000불이 되고 1년간의 융자 상환금은 약 252,000불이 된다. 따라서 앞으로 5년간의 Cash Flow의 도표는 아래와 같다.
Year Cash Flow
0 (2,000,000)=> Down Payment
1 73,000(임대수입:325,000·융자 상환금:252,000)
2 73,000
3 (227,000)(325,000-252,000-200,000 (건물보수 투자비용) )
4 73,000
5 73,000
위의 예에서 보듯 3년차에는 30만불의 추가 건물 보수 공사가 필요 하므로 표에서 보는 바와 같이 투자자는 추가로 227,000불이 필요한 것이다. 이 227,000불에 대한 투자에 대한 대책이 반듯이 건물 매입 전에 이루어져야 한다는 것이다. 이 비용을 2년후에 마련할 방도가 없다면 이 건물은 처음부터 구매치 말아야 하는 대상임을 인식해야 한다.
공격형 투자보다는 수비에 치중할 시간이다. 상업용부동산 투자는 일반 주택과 달리 투자전에 모든 조건을 꼼꼼이 챙겨보는 것이 무엇보다 중요하다. 치밀하고 정확한 분석 투자만이 상업용부동산 투자의 성공으로 연결 될 수 있기때문이다.
스티븐 김 아메리카 부동산 부사장
(213)590-5533
