상업용 부동산매매를 하다보면 많은 바이어들이 매입하는 건물에 각 테넌트들이 가지고 있는 리스내용에 대해 자세한 검토를 등한시하는경우가 많다.
하지만 상업용건물의 거래에서 각테넌트가 건물주와 계약한 리스내용은 상당히 중요하다. 바로 리스내용이 건물의 가치에 플러스혹은 마이너스 요인으로 작용할 수 있기 때문이다. 리스 내용은 주로 전문용어들로 되어 있어 리스에 익숙치 않은 일반인은 이해하기 어려운 것들이 많이 있다.
오늘은 그중에서 ‘Assignment’ 와 ‘Sublease’의 차이점에 대해 알아보자.

Assignment란 현 테넌트가 자신의 임대계약을 다른사람에게 넘기는것을 말한다.
현 임대계약자의 이름이 리스계약상에 남아 있으면서 자신의 가게 임대권(Leasehold)를 다른 사람에게 이전하는 것을 말한다.
물론 임대계약에 나와있는 모든 계약 조건과 건물주에게 내야하는 임대료등 모든 책임과 권한을 새로 임대권을 승계하는 사람에게 넘겨주는 것을 일컫는다.

예를 들면 건물주와 최초 계약 되어 있는 사람을 A 라고 하고 리스의 모든 책임과 의무를 승계하는 사람을 B라고 가정하자. 리스에서 사용하는 용어로 임대권을 이전해 주는 사람인 A를 Assignor 라고 하고 이 임대권을 승계하는 B를 Assignee 라고 칭한다.
따라서 임대권을 승계한 B는 임대료등 기타 리스상의 모든 책임을 법적으로 우선적으로 지게 되게된다. 그러나 B가 임대에 관해 발생한 문제를 해결하지 못할겨우 건물주는 B는 물론 전 주인인 A에게도 책임을 물을 수 있다.
대부분의 Assignment 경우는 건물주, Assignor, Assignee 세 사람만 포함되는 것이 보통이다. 하지만 대형 상업용건물의 임대계약에는 대부분이 그동안 사업체를 사고 팔았던 모든 사람을 리스상에 남아 있게 한다. 이유는 간단하다. 연대 책임을 묻게 하기 위하여 한명이라도 더 리스계약상 책임을 남겨 놓으려는 것이다. 만약 D가 임대료를 안낸다든지 할때 건물주는 C, B, A 등에게도 렌트에 대한 책임을 물을 수 있게 하기 위해서다.

서브리스 (Sublease)란 건물주와 가게를 임대한 A 라는 사람과의 계약은 그대로 유지하되 A가 B라는 다른 사람에게 다시 임대를 하는 경우를 말한다. 따라서 건물주는 A 에게만 임대료등 모든 리스상의 책임을 물을수 있고 B의 존재는 완전리스계약 밖에 있게되는것이다.
A와 B는 건물주와 상관없이 둘이 따로 계약한 모양이 된다. 따라서 B는 렌트비를 건물주에게 내는것이 아니라 A 에게 내는 것이다.
즉 모든 책임 소재는 원래 리스계약상의 A에게만 묻게 되어 있다. B가 렌트를 내던 안내던상관없이 건물주는 당연히 A에게 렌트비를 청구한다. 앞에서 본 Assignment의 경우는 B가 먼저 책임을 지게 되어 정반대의 개념인 것이다.
Sublease 에서 한가지 재미있는 것은 건물주와 A는 월 1,000에 임대 계약을 했다고 해도 A는 B와 꼭 $1,000에 임대계약을 할 필요가 없다는 것이다. A는 B에게 임대료로 $1,500 을 받을수도 있는것이 Sublease이다.
이경우 A는 $1,000을 임대료로 건물주에게 내고 $500은 자기가 이익으로 남길수도 있는 것이다. 하지만 대부분의 리스계약에는 Assignment나 Sublease 할 경우 건물주의 동의 없이는 못하게 하는 조항을 넣어두는 것이 보통이다.

Assignment나 Sublease 모두 어떤문제가 생길시 많은 경우 소송으로 가는 것이 보통이다. 상업용건물을 구입할때 반듯이 전문가의 도움을 받아 모든 리스계약을 살펴보는것이 중요하다.
(213)590-5533
스티븐 김
아메리카 부동산 부사장