미 경제의 운영은 향후 주택 가격이 추가로 10% 떨어질지 여부에 달려 있는 것으로 알려졌다.
추가 하락 10% 이내면
완만한 회복세 보일듯
하락폭 10% 넘어서면
심각한 침체 수렁으로
주택 가격의 추가 하락폭이 10%를 넘어설 것인지 여부가 침체 직전에 놓인 미 경제의 앞날을 좌우할 것으로 예상되고 있다.
로이터 통신은 최근 미 경제는 주택 가격이 앞으로 10% 정도 더 떨어질 것이란 가정을 반영하고 있어 주택 가격 하락세가 이 정도에서 그친다면 미 경제는 완만한 회복세를 나타낼 것이라고 보도했다.
그러나 가격 하락폭이 10%를 넘어설 경우 경제는 결국 심각한 침체 국면에서 벗어날 수 없을 것이라고 분석했다.
이 때문에 향후 수개월간 주택 구입 대기자들의 움직임이 미 경제가 30년 만에 최악의 침체를 경험할지 여부에 있어 매우 중요한 것으로 평가된다.
많은 경제학자들은 주택 가격이 10% 가량 더 떨어질 것이라고 예상하고 있다. 그러나 패니매와 프레디맥 등 국책 모기지업체들의 재정 상황이 더욱 악화된다면 모기지 대출이 어려워지면서 집값 하락세는 20%를 넘어설 수도 있는 상황이다.
은행들이 계속해서 신용도가 높은 사람들에게 까다로운 대출 조건을 부과해 모기지 대출이 어려워진다면 주택 시장 하락세는 더욱 가속화될 것이다. 이는 소비심리 침체로 이어져 경기 침체를 유발할 예상이다.
크레딧스위스의 애널리스트들은 미국 20개 대도시들의 주택 가격을 반영하고 있는 S&P 케이스실러 지수가 향후 14% 더 떨어질 것으로 예상하고 있다.
케이스실러지수는 지난 5월 전월대비 15.8% 하락한 것으로 집계됐다. 크레딧 스위스 애널리스트들은 모기지 대출 금리가 5.5%로 하락한다면 케이스실러지수는 추가로 7% 하락하는데 그칠 것이라고 분석했다. 그러나 모기지 대출 금리가 7.5%로 오른다면 케이스실러지수는 24%까지 하락할 수 있다고 내다봤다.
주택 가격이 추가로 24% 하락할 경우 수백만명의 주택 자금 밑천이 완전히 사라지게 된다. 이는 소비를 줄이게 되고 이는 1980년 초반 이후 최악의 침체를 유발하게 될 전망이다.
마크 잔디 무디스 이코노미스트는 “주택 가격은 내년 여름까지 10% 가량 추가 하락할 것으로 예상되며 이는 정점에서 25% 가량 하락하는 것”이라고 분석했다. 그는 “월가는 10% 가량의 추가 주택 가격 하락은 반영했다”며 “주택 가격 하락세가 10% 정도에 그친다면 증시는 다시 상승세로 돌아서고 금융주에 대한 압박도 완화될 것”이라고 내다봤다.
일부에서는 낙관론도 제기하고 있다. 지난 5월 케이스실러지수에 따르면 20개 대도시 가운데 보스턴, 덴버, 달라스, 포틀랜드 등 7개 도시의 주택 가격이 전월에 비해 상승한 것으로 나타났다. 주택 가격은 지난해 같은 기간에 비해 여전히 하락했지만 전월에 비해 상승했다는 것은 그만큼 주택 가격 하락 압력이 완화되고 있다는 증거다.
그러나 집값 거품이 심했던 LA, 마이애미, 라스베가스, 피닉스 등의 집값은 계속 하락세를 보이고 있다.
이에 따라 모기지 대출이 원활하게 공급된다면 주택 가격 하락세가 둔화되거나 멈출 것으로 예상되고 있다. 시티그룹의 스티븐 위에팅 이코노미스트는 “모기지 대출 공급 제한이 주택 가격 안정의 주요한 장애물”이 되고 있다고 지적했다.
