“부동산은 첫째도 location! 둘째도 location! 마지막도 location! 부동산에 관심을 갖고 있는 사람이라면 이런 표현을 한 번쯤 들어보았을 것으로 안다. 부동산에 대해 가장 간결하면서 명확하게 정의를 내려주는 표현이다.
Location을 크게 나누면 도시의 선택이다. 부동산 구입 목적에 따라 도시의 선택이 달라진다.
주거용 주택을 구입하고자 하는 자녀가 있는 바이어는 학군이 좋은 도시가 가장 중요한 관심사이다. 일반적으로 도시의 주택가격은 도시에 있는 학군이 어느 정도인가에 따라 주택가격 형성에 큰 요인으로 작용한다.
각 도시마다 각 주택의 고유가치가 있고 비싼 지역, 중간지역, 싼 지역이 형성되어 있다.
자녀를 가진 바이어의 입장에서는 학군이 좋은 도시가 주택구입에 가장 우선순위가 되고 그리고 직장이나 비즈니스에 출퇴근 문제를 고려하게 된다. 바이어의 출퇴근 시간이 조금 길어져도 자녀들을 위해 학군이 좋은 도시를 선택한다.
그래서 학군이 좋은 도시는 많은 바이어가 몰리게 되고 살 수 있는 주택은 부족하기에 상대적으로 학군이 좋지 않은 도시보다 주택 가격이 비싸게 마련이다. 상업용 부동산을 구입하고자 하는 바이어는 학군보다는 상권이 잘 형성돼 있는 번잡한 도시나 소비력이 많은 인구가 사는 도시가 이상적이다.
Location을 작게 보면 주택이나 상업용 부동산이 자리 잡고 있는 위치 선정이다. 주택일 경우에는 freeway에 가까운 주택, 큰길가에 있는 주택, 상가 인접지역에 있는 주택, 고등학교에 가까운 주택 등은 바람직하지 못한 location이다. 바이어가 많이 좋아하는 location은 초등학교 도보 가능한 거리, CUL-DE-SAC. 비싼 주택만 모여 있는 집 등이다. 상업용 부동산은 주거용 주택과는 반대이다.
상업용 부동산은 교통이 복잡한 곳이나 큰 길 가나 고등학교나 칼리지 주변에 사람들의 왕래가 많은 상가가 있는 지역이 바람직하다.
Freeway에 가까운 주택이나 큰길가에 있는 상가에 가까운 주택, 고등학교에 아주 가까운 주택들이 갖고 있는 위치상의 단점은 바이어의 의지로 쉽게 고칠 수 없는 단점이다.
부동산 위치상의 단점과 쉽게 고칠 수 있는 주택이나 부동산의 기능적 단점들은 크게 다르다. 부동산의 기능적인 단점은 비용은 조금 들어가지만 적은 비용으로 크게 변화를 줄 수 있고 고칠 수 있다. 기능적인 단점들은 페인트, 카펫, 부엌, 욕실, 화장실, 방의 구조 등이 있다.
주거용 주택에서 콘도나 타운 홈은 zoning상의 허가문제와 주택개발업자가 싼 땅을 구입해서 다세대 주택을 건축하기에 지리적으로 이상적인 location을 찾기 어렵지만 학교 도보거리 안에 위치하면 바이어의 선호도가 높다. 콘도나 타운 홈의 자체 빌딩에서 좋은 location은 view가 있는 unit 또는 front unit, end unit이다.
부동산 구입을 생각하면 잠재적인 투자효과를 생각하지 않을 수 없다.
Location을 잘못 선택하면 10년이 지나도 부동산 가격이 조금 오르거나 부동산 가격이 머물러 팔고자 해도 좋은 location에 있는 부동산에 비해 사려는 바이어가 많지 않다. South LA에 있는 좋은 부동산을 100만 달러에 구입하는 것보다 베벌리힐스에 조그만 부동산을 100만 달러에 구입하는 것이 잠재적인 투자효과를 생각하고 location의 중요성을 강조하는 부동산 구입의 기본자세다.
(818)399-4439
알렉스 김
팀프로 부동산 대표