계속되는 집 값 하락으로 Negative Equity(융자가 현 집 가격보다 높은) 주택이 부지기수이다. 꼬박꼬박 Mortgage Payment를 하는데도 불구하고 Equity는 쌓이기는커녕 갚아야할 빚만 더 늘어난다면 집 pay를 해야할 Motivation이 없어지게 된다.
pay를 안 하자니 수 십 년 동안 애지중지 간직해온 Credit이 걸리고 계속 돈을 내자니 혼자만 바보짓 하는 것 같아 고민하는 경우가 많다.

주택가격의 현 시세를 알아주는 Website인 Zillow.com의 보도에 따르면 2003년 주택을 구입한 사람 중 단지 1% 만이 underwater mortgage를 가지고 있는 반면 2004년 구입한 경우 24%가 negative mortgage를 가지고 있다고 한다.
집 가격이 peak에 달했던 2006년 주택을 구입한 사람들 중 70%가 upside-down mortgage를 그리고 2007년 구입한 경우 56%가 융자금액이 집 가격보다 더 많다는 통계를 보여주고 있다.
모든 것이 정리되고 집 융자도 20% 이상 다운하지 않으면 융자가 어려운 2008년 초 집을 구입한 경우 약 13%만이 bad luck을 경험하고 있다.

집 가격이 내려 팔려해도 팔 수 없고 버리려해도 너무 잃을 것이 많다면 어찌해야 할 것인가? upside-down의 경우라도 차액이 비교적 적어 집 가격과 융자금액이 거의 같은 경우이고 특별히 이사를 가야 할 필요가 없는 경우라면 언젠가 집 값이 오르기를 기다리며 버틸 수 있다. 하지만 집을 팔려할 때 더 집어넣어야 할 돈이 $100,000이상이라면 이야기가 달라진다.
크게 집 payment를 내지 않고 집을 버리는(Foreclosure) 경우 가 있고 다른 하나는 Buyer를 찾아서 은행과 Negotiation 하여 현재 market 가격으로 판매하는 Short Sale이 그것이다. 두 가지 option중 주의할 점을 알아본다.

Foreclosure(차압)의 경우 - 집 payment를 내지 않고 3개월 이 지나면 NOD(Notice of Default)가 File 되고 그 후 3개월 후면 Trust Sale이 이루어지어 차압이 마무리 지어지는 방법이다.
Sale이 끝나면 한 달 이내에 집을 비워주어야 한다. 여기서 주의할 점은 집은 차압당하지만 융자가 완전히 없어지지 않을 수도 있다는 점이다.
집을 구입할 경우 받았던 융자(Purchasing Money)라면 차압을 해도 남은 융자 액수에 관계없이 아무 책임이 없지만 구입 후 재 융자를 했거나 2차 융자를 받았을 경우 Recourse loan이 되어 주택차압이 끝나도 은행의 손실 분이 Unsecured Loan의 형태로 Credit 기록에 남아있게 된다. 즉 자신이 언제라도 책임을 져야 한다.

Short Sale의 경우 - 집 가격보다 loan이 많을 경우 만약 buyer가 있다면 은행이 현재 가격을 기준으로 집을 파는 것을 허락하고 그 차액 분의 손실을 은행이 떠 앉는 방식이다. 단 점은 꼭 buyer가 있어야 한다는 점과 시간이 몹시 많이 걸려 buyer가 기다리다 지쳐 없어져 버리는 경우가 많다.
집을 담보로 되어있는 line of credit 같은 2nd 융자를 short sale에서 같이 해결 할 수 있다. 만약 2nd 융자로 $150,000이 있는데 1차 집 융자를 갚으면 $1도 남지 않는다 가정한다. 어차피 foreclosure로 갈 경우 한푼도 못 건질 것인데 $3,000을 지불 할 터이니 $150,000을 없애달라고 하면 대부분의 은행은 2nd을 탕감(write off) 해 주는 경우가 많다.
좋은 점은 foreclosure와는 달리 2nd이 따라붙지 않을 수 있다는 것이다.

정부도 Upside-down Mortgage에 대한 수많은 해결책을 놓고 고심중이다. 또 때가 때이니 만큼 신문의 광고를 보면 많은 사람들이 자신들이 최고의 Short Sale 전문가라 외치고 있다. Foreclosure도 전년 대비 200%이상 증가했다는 소식이다.
무엇이 자신을 위하여 가장 옳은 방법인지 스스로 판단하고 지혜롭게 결정해야 할 때다.
(213)219-9988
브라이언 주
뉴욕융자 대표