주택이나 부동산을 팔려고 할때는 크게 주택 소유주 즉 셀러가 직접 주택이나 부동산을 시장에 내 놓고 바이어를 찾는 방법과 부동산 회사를 통해 주택이나 부동산을 시장에 내 놓고 부동산 회사에 소속된 부동산 에이전트를 통해서 바이어를 찾는 방법이 있다. 많은 경우 셀러는 부동산 회사와 listing 독점 계약을 맺고 주택이나 부동산을 시장에 팔려고 내 놓는다.
셀러가 부동산 회사와 listing 독점 계약을 할 경우에는 부동산 회사에 소속된 부동산 에이전트를 통해서 부동산 에이전트가 아니라 부동산 회사와 계약을 하게 되는 것이다. 부동산 에이전트는 부동산 회사를 대신해서 바이어나 셀러를 대표해서 부동산 매매과정을 처음부터 마지막까지 처리해주는 역할을 한다. 부동산 회사와 리스팅 독점 계약을 할 경우에는 리스팅 가격, 리스팅 기간 그리고 부동산 매매 수수료 내용을 분명하게 가입하고 셀러와 부동산 에이전트가 서로 사인하고 사본을 각각 보관해야 한다.
바이어가 주택을 구입할때 보통 바이어는 부동산 회사에 소속된 부동산 에이전트를 고용해서 OFFER-캘리포니아주 부동산 협회에서 지정한 california residential purchase agreement and joint escrow instruction (C.A.R. Form RPA-CA)를 작성해서 계약금과 융자은행에서 발행하는 pre-approval letter와 함께 셀러측 부동산 에이전트에게 제출한다. 셀러측 부동산 에이전트는 바이어의 offer를 셀러와 상의해서 필요한 경우 counter offer를 작성해서 바이어측 에이전트에게 전달한다.
바이어와 셀러간의 가격이나 다른 조건사항을 서로의 부동산 에이전트를 통해서 결정하고 합의되면 셀러와 바이어는 처음 만들어진 계약서와 counter offer 전부에 initial과 sign을 다하고 에스크로를 오픈한다.
부동산 매매 계약서에 바이어와 셀러가 사인을 하고 에스크로를 오픈하면 바이어와 셀러 간에 서로 법적으로 구속력을 갖게 된다. 바이어나 셀러 어느 한 쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수는 없다. 바이어는 에스크로를 오픈하고 나서 17일 안에 주택의 내부와 외부 상태를 조사하고 알아보는 physical inspection 과정에서 하자를 발견해서 셀러와 합의가 되지 않으면 바이어는 합법적으로 계약을 파기할 수 있고 보통 21일 안에 바이어가 융자를 받을 수가 없으면 이 또한 합법적으로 계약을 파기할 수 있다. 셀러는 에스크로를 오픈하고 난 후에는 일방적으로 계약을 파기할 수 없으며 바이어가 정해진 기간 안에 바이어가 수행해야하는 의무를 하지 않을 경우 서면을 통해서 계약을 파기할 수 있다.
부동산 매매 계약에서 계약을 파기하기를 원할 경우에나 바이어나 셀러간에 요구 사항 등 대화가 필요한 경우에는 부동산 에이전트를 통해서 반드시 서면으로 요청해야 한다.
일단 바이어나 셀러간에 에스크로를 오픈하게 되면 계약서상에서 인정하는 경우를 빼고는 셀러나 바이어가 마음대로 매매 계약을 파기할 수 없다. 바이어나 셀러는 부동산 에이전트를 통하지 않고 직접 바이어나 셀러 그리고 상대방 부동산 에이전트에게 전화나 직접 대화를 시도하는 것은 법으로 금지되어있다. 그 이유는 바이어나 셀러는 바이어나 셀러만을 대표해서 일을 해주는 부동산 회사와 그 부동산 회사에 소속된 부동산 에이전트를 고용하고 캘리포니아 주에서 발행되는 양식에 사인을 하게 되기 때문이다.
open house sign이나 인터넷을 통해서 바이어가 직접 listing agent를 찾아가서 부동산 가격을 흥정해서 직접 계약을 하는 경우가 종종 있다.
이 경우 많은 바이어들이 에스크로가 끝난 후 후회하는 경우가 생긴다.
바이어 입장에서는 직접 listing agent를 찾아가기 때문에 더 좋은 가격과 서비스를 받을 수 있다고 생각하지만 가격 흥정도 힘들지만 에스크로 진행기간에 셀러측의 입장만 보호하는 느낌을 받을 때가 많아 후회하는 경우가 자주 생긴다.
우연히 방문한 부동산이 마음에 들어 꼭 사고 싶을 때는 나를 대신해서 나의 이익과 권리를 나의 일 같이 해줄 수 있는 오랜 경험과 지식을 갖추고 있는 전문가를 찾아 셀러측과 가격 협상과 여러 가지 필요한 과정을 바이어 입장에서 진행하는 것이 바람직하다. 같은 언어를 사용한다면 대화 할 때나 설명과정이 더욱 편리하고 이해하기가 쉬울 것이다.
(818)399-4439
알렉스 김 팀프로 부동산 대표